【正文】 5062萬元4557萬元工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面地點(diǎn)友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利 新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。216。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。配套：216。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。n在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當(dāng)?shù)轿坏?，項目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢的做法。別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競爭點(diǎn)，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。70%世紀(jì)城：名都新園藍(lán)水假期個案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地3．1世紀(jì)城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬20萬多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園 約2萬多層小高層380012015015%藍(lán)水假期內(nèi)認(rèn)期多層小高層0．9390014016020%(4)具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層2800100120基本售磬此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢不足。建筑形式基本為多層。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u：u 平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。u 宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個某某地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點(diǎn)，同時也促進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提升。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為某某市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。河西區(qū)區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。第四章 市場研究宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險。（4） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（2），負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。③合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。②付款計劃：，萬科公司支付300萬元補(bǔ)償費(fèi)。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。、臨時用電。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時保證現(xiàn)場場地平整。，每6個月付余款的50%， 萬元。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。②付款計劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。萬科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。 ：土地方為某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為某某市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。 政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的57%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。（2） 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。 （2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 項目用地規(guī)劃① 項目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國有用地② 土地使用權(quán)歸屬：某某遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項目用地現(xiàn)狀的文件:某某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國 有土地使用證2.1.綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。兩者同比，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促。（列表說明上述問題）3．周邊地價的比較：①與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價。兩者相差10萬M2。③合計毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。通訊：該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。項目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。（4）目前項目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點(diǎn)站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項目業(yè)主出行。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某某玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被某某玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。2.正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有某某油氈廠、某某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學(xué)：某某財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大某某附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施某某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施某某日報大廈、河西圖書大廈、某某科學(xué)技術(shù)館、某某國展中心、某某禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園某某樂園大型賓館某某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓 廠區(qū)正門廠區(qū)植被 廠內(nèi)植被