【正文】 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 平均單價(jià) 2450元 /m2 2950元 /m2 元 /m2 戶(hù)型配比 多層（ 4層半）： 70% 高層 (9層 )： 20% 多層： 小高層： 別墅（ ）： 10% 聯(lián)排別墅： 20% 面積配比 多層（ 4層 半）： 118 m2 高層 (912層 )： 160 m2 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 220 m2 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià) 3120 小高層：起價(jià) 3400 別墅：起價(jià) 5000元 /平方米 多層： 3800起價(jià) 小高層： 3300起價(jià) 聯(lián)排別墅： 4800起價(jià) 主力戶(hù)型 118 m2 梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析 : （ 1） 上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線(xiàn)路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》） 規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀(jì)康居社區(qū)。 ? 高新建材 ：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 3） 通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。 配套： ? 智能化： 1） 專(zhuān)用 10 兆寬帶網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù)。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米，水面 公頃。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15 個(gè)居住小區(qū)和 2 個(gè)公建區(qū)。 三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。別墅分為 2 280平方米兩種，均價(jià)約在 5300元 /平米左右。 世紀(jì)城 藍(lán)水假期 名都新園 云水園 宗地 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在 140160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。 3． 2梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高 層 (912層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀(guān)資源的觀(guān)賞價(jià)值。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬(wàn) 9萬(wàn) 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬(wàn) 2萬(wàn)多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中 在 100平方米（兩室）以及 140（平米）三室。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬(wàn) 20萬(wàn) 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬(wàn) 多層 小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方 面雕琢。 且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬(wàn) 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬(wàn) 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬(wàn) 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。 ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。 ? 平均單價(jià)走勢(shì)： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元 /平米到 3300元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 ? 銷(xiāo)售量： 該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是 2020年的增長(zhǎng)幅度最大，與 99年同比增長(zhǎng)了 61%。 4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。 2020 年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量 萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。 第四章 市場(chǎng)研究 一 .區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線(xiàn) 公里。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有 特殊困難的，經(jīng)市政 府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 （ 5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。 （ 1） 合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其 用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 ,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū) ,通過(guò)談判 , 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目 ,前提是我司承諾 1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi) , 在此情況下 ,萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)行合作。 ，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在 2020年 6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。 200萬(wàn)元在上述第三次付款后 1年內(nèi)分兩次付清。 7%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付 300萬(wàn)元。 ，協(xié)助萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成 ,萬(wàn)科拿三成） （ 2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃 ①補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。 、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。 ③土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完 畢后約 300 畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在 2020年 6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。 10000 萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每 3個(gè)月付四分之一（即 2500萬(wàn)元）。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng) 不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。 （ 1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度 ①土地價(jià)款：總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470萬(wàn)元（以 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 2）操作方式 萬(wàn)科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬(wàn)科公司與土地方的合作并保證萬(wàn)科按其原有合作條件與土地方合作。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費(fèi)用。 4. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （ 1） 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在 30 萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)， 不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。 詳細(xì)說(shuō)明 （ 3）取得土地 使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠(chǎng)址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，這是 風(fēng)險(xiǎn)所在。 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。 3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。 綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。兩者同比，梅江高出 /畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。（ 列表說(shuō)明上述問(wèn)題 ） 3．周邊地價(jià)的比較： ① 與梅江地價(jià)的比較： 梅江拍賣(mài)價(jià)為 1248 元 /平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在 左右，推算其可用地地價(jià) 為 萬(wàn)元 /畝。兩者相差 10萬(wàn) M2。 ③ 合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為 23470萬(wàn)元，即 45萬(wàn)元 /畝，折到住宅用地為 60萬(wàn)元 /畝。可建設(shè)用地中 ,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同 ,即總占地面積為 525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470萬(wàn)元（以 萬(wàn)元 /畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 供熱： 為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠(chǎng)提供集中供熱 ,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。 通訊： 該項(xiàng)目為梅江電話(huà)局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。 排水： 在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的 DN500入珠江道干管 ,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠(chǎng)。項(xiàng) 目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線(xiàn)。 （ 4）目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū) 62 659公交線(xiàn) 路，距項(xiàng)目 1公里處有 9 954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該 2 路公交線(xiàn)會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線(xiàn)路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬