【正文】 （ 3） 萬(wàn)科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。 四 .項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金流量及有關(guān) 指標(biāo)： 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià) (元 /m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值 NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小 計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值 NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為： 2020 年 3季度缺口 5000 萬(wàn)元、 4 季度缺口 5000萬(wàn)元、 2020年 1 季度約 500 萬(wàn)元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤(rùn) 716 21,475 稅后利潤(rùn) 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn) (元 /m2) 480 480 480 480 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建 /構(gòu)筑物、各種管線 \設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。 2020年開發(fā) 7萬(wàn)平米。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 2020年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 2020年初開工。 地產(chǎn)市場(chǎng)及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% 左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社 區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng) —— 南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及萬(wàn)科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒萬(wàn)科新城的成功經(jīng)驗(yàn)， 在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 ? 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶： 此類客戶購(gòu)買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。 在沒有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而 占地 192公 頃的 梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。 （ 2） 梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣 傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。 （二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬(wàn) m2 12． 53萬(wàn) m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 12． 9萬(wàn) m2 11． 9萬(wàn) m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 1248元 /m2 1248元 /m2 地點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線 友誼路延長(zhǎng)線 解放南路 開發(fā)商 順 馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 萬(wàn)科計(jì)劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進(jìn)度 2020年 10月底交工 2020年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價(jià) 5062萬(wàn)元 4557萬(wàn)元 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價(jià) 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶型配比 多層（ 4層半）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（ 4層半）： 高層 (912層 )： 別墅（未開發(fā)）： 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 價(jià)格 多層：起價(jià) 3400 小高層、高層：起價(jià) 3300 別墅： 10000元 /平方米左右 連體別墅： 5000元 /平方米左右 多層 小高層 高層 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南： 梅江南規(guī)劃可用地是 公頃，規(guī)劃保留水面 60 公頃，居住區(qū)建筑密度不大于 22%，其中建筑面積約在 130 萬(wàn)平方米， 4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的 75%左右，每戶平均面積約為 120平方米。 2） 6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。總?cè)莘e率為，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高 ，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99年 11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng) 景”的廣告語(yǔ)吸引客戶，但其銷售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過 1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年 6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該 市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 ? 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷平衡狀態(tài)。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 ，比 90年增加了 萬(wàn)人。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 （ 4） 土地方的 信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。 ，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。 ②付款計(jì)劃： 300 畝地按要求拆遷 完成交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付 300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。 、臨時(shí)用電。 ，每 6 個(gè)月付余款的50%， 萬(wàn)元 。 ②付款計(jì)劃： 5000 萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳 戶。 （ 1）合作方式 萬(wàn)科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開發(fā)。 （ 2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按 7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。 （ 2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。 第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一 .項(xiàng)目用地取得土 地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述