萬科地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引-wenkub.com
2024-08-10 07:42 本頁面
【正文】 對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。 按照萬科集團成本核算指導設(shè)置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （1） 從預(yù)算角度，依照當?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。也可以通過其他指標分析可接受的地價。 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 三、 經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 三、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 四、 目標市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 產(chǎn)品建議 第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計思路 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。 六、 總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 （二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣狀況 噪聲情況 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 周邊景觀 風水情況 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。 萬科地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引 一、 前言 隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等； 二、內(nèi)部因素 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分：項目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 三、 項目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況
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