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萬科房地產(chǎn)項目可行性研究報告53p-wenkub.com

2024-11-25 11:23 本頁面
   

【正文】 目前, 衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組,由原市委副書記王雄飛任組長,珠暉區(qū)委 書記段志剛?cè)胃苯M長,市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及珠暉區(qū)負責人擔任成員,考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長,帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯,區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [2020]20 號文,“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知,將本項目納入省、市重點項目,享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。 施工條件 本項目所在地地勢平坦,不占用城市主干道,無需大規(guī)模拆遷。 生態(tài)環(huán)境條件 風水有云:宅居者 “ 藏風聚氣,得水為上 ” ,項目在地域上凈水面寬幅長達約 800米 ,屬湘江衡陽段最為寬闊之地 ,水脈綿長而流遠 ,整體呈江 水環(huán)抱之勢 ,處態(tài)不凡 ,俯瞰廣遠 ,吞吐萬匯 ,斂氣納財 ,乃物阜人豐之天象 ,足以世襲湘江千年貴 胄 氣脈。水上運輸便利,湘江上溯瀟水,下入洞庭,通江達海 ,常年可通千噸級輪船。但客水資源目前只利用了 3億立方米。 ①氣溫 年平均氣溫 ℃ 一月份氣溫 ℃ 七月份氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ ②降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 ③濕度 最冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% ④風 風速年平均值 主導風向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 24 頁 共 54 頁 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 ⑦全年日照時數(shù) 水文地質(zhì) 衡陽 水系屬湘江水系,由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。 衡陽資源豐富,物產(chǎn)眾多,開發(fā)前景誘人,是全國著名的 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 23 頁 共 54 頁 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 金屬之鄉(xiāng) ” 和 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。境內(nèi)有河長 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393 條,總境長達 8355公里,河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。東北部除南岳衡山外,一般地面高程在海拔 300 米 500 米。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳;南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳;西部為越城嶺的延 伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺;西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。整個盆地南面地勢較高, 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里,而盆地北面相對偏低,衡山山脈雖較高,但各峰呈峰林狀屹立于中間,其東西兩側(cè)都有較低的向北通道,其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。 本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃,已經(jīng) 衡陽市 規(guī)劃 局 審議通過。 . 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理位置 本項目位于衡陽市湘江東岸南段,總占地面積 20, 平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口 。 ? 單張派發(fā):每天均需進行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個角落。 ? 公交和站臺廣告:開盤前三個月至開盤后三個月,周期半年。 ? 活動五:系列名人講座。 ⑤ 營銷活動 ? 活動一: “沿江風光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典 ”。 ② 短信推廣 成本低,覆蓋面廣,操作簡單靈活,可以作為一種長期的營銷手法。 3) 項目銷售價格定位: 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格,標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元 /㎡; 其中 1號住宅樓銷售均價 2800 元 /平方米, 2號住宅樓銷售均價 2650 元 /平方米, 3 號住宅樓銷售均價 2800 元 /平方米, 1 號至 3號樓公共停車場 3000 元 /平方米,3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元 /平方米, 3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元 /平方米,本項目 預測銷售總收入為 萬元, 詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。一是房貸新政策抬高門檻,開發(fā)企業(yè)融資成本增加,自然促進房屋價格上漲;其次是本身就稀缺的土地,協(xié)議出讓方嚴管后, 地價還有進一步上升的趨勢;其三是建材價格在上漲,提高了建筑成本;第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善,房屋成本上漲;最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上,市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn),衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段: 90 年代至 2020 年為第一極端,這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整; 2020 年至 2020 年為第二階段,這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一 個重要階段,也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 19 頁 共 54 頁 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 章的一個重要時期。 銷售 收入預測 1) 周邊城市房價比較: 許多業(yè)內(nèi)人士認為,衡陽目前房價水平處于全省中等水平,經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里,將有比較好的成長空間, 2020 年 10 月下旬,由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行,湖南銀行監(jiān)局,國家統(tǒng)計局 湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉:全省商品房住宅均價為 2291 元 /平方米,衡陽的均價為 元 /平方米,低于全省平均水平。 本 項目暫時未作任何廣告宣傳,已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記,希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主,對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。 ② 二類客戶:周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站,周邊的中小私營業(yè)主較多,主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場,具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人,目前都住在江東,街道狹小,而且普遍家庭人口眾多,居住空間不夠,急需添置物業(yè)解決親人居住問題。公司占地面積 26000 平方米,固定資產(chǎn) 1億元。 項目銷售目標群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤,銷售目標 客戶 群定位如下: ① 一類客戶:企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多,上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。房地產(chǎn)投資需求減弱,將緩解土地供求的矛盾。 2)住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 15 頁 共 54 頁 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 2020 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場走 勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實,衡陽 2020 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將 呈現(xiàn)以下特點: 1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析: 綜上所述, 我們 可以 對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下: ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長,但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 從近幾年的數(shù)據(jù),我們分析其房地產(chǎn)投資增長,如下: 年 份 2020 2020 2020 2020 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額(億元) 增長幅度 % % % % 上表中很明顯, 20 2020 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年,快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn) 市場需求的提升。 主要特征:早期 樓盤少,檔次低,規(guī)模少,樓盤素質(zhì)一般中檔次以下,普遍價格比較低,但沿江的樓盤價格相對比較高,隨著風光帶的建設(shè),沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。樓盤在同等檔次的情況下,銷售速度比其它幾個區(qū)快。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā) 區(qū)位于衡陽市西部,是衡陽市新的行政中心,市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū), 已形成一定的規(guī)模,政府機關(guān)搬遷工作已基本完成,區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn),片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心,交通便利、配套完善,商業(yè)氛圍濃厚,升值潛力及投資價值大,土地成本較高,主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同,住宅在 18003000 元 /平方米左右。全年工業(yè)完成投資 億元,比上年增長 %。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人,城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人,基本做到應保盡保。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。城市居民人均可支配收入 10681 元,比上年增長 %;扣除物價因素,實際增長 %。年末全市戶籍人口 萬人,其中城鎮(zhèn)人口 萬人,增長 %;鄉(xiāng)村人口 萬人,下降 %。食品類價格上漲 個百分點。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %,就業(yè)形勢保持 穩(wěn)定。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。按常住人口計算,全市人均生產(chǎn)總值 12287元,比 2020 年增長 %,翻了一番。 中央經(jīng)濟工作會議將 2020 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮,為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”, 2020 年 12 月 8 日,央行將存款利準備金率提高一個百分點;同年 11 月 CPI 同比上漲 %;隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位; 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令:城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房 ,繼 2020 年經(jīng)來,因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高,調(diào)控力度之大,前所未有,以“管嚴土地,看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施,緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈,房貸利率持續(xù)漲高,同時各地政府在房地產(chǎn)稅收 方面也加大了調(diào)控力度。在城鎮(zhèn)投資中,第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元,比上年增長 %;第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元,增長 %。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 9 頁 共 54 頁 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2020 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元,比上年增長 %。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及 衡陽 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定?!霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi),根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額 加 20%的回報率確定補償用地面積,作為投資方的開發(fā)用地,由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。 為了加快招商引資力度,加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展,把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市,珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設(shè)。 擬建地點 本項目位于 衡陽市湘江東岸南段 ,總占地面積 20, 平方米,小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路 、東 隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期,部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。 目前, 衡陽市 的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此,本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 衡陽 房地產(chǎn)占 GDP 的 比重還將快速上升,對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。 可行性研究報告編制依據(jù) ( 1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議; ( 2) 國家計委計辦投資 [2020]15 號審定的《投資項目可行性研究指南(試用版)》; ( 3) 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》; ( 4) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 ; ( 5) 《 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法 》 。 公司負責人吳小平先生于 1990年開始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊成立了 廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅,總開發(fā)套數(shù) 5000 多套,銷售業(yè)績一直良好,曾創(chuàng)廣州市花都 區(qū)樓盤銷售之最,是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè),花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè),公司董事長 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號,花都區(qū)的主要領(lǐng)導都稱該公司“實力較雄厚,開發(fā)建設(shè)能力較強”。2020 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽 富邦 升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,任執(zhí)行董事。湘水明珠居住小
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