【正文】 該項(xiàng)目在城市西南部樹立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬(wàn)科 在天津又樹立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。（4）本案所在區(qū)域的購(gòu)買力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬(wàn)元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。：（1）政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。第八章 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 570 七、內(nèi)部收益率IRR 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元。 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營(yíng)業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18,22,21, 19,稅后利潤(rùn) 14, 9,12,11, 10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%% 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：地價(jià)支付貼現(xiàn)比總投資回報(bào)率16．58% 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。兒童游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同室外智能系統(tǒng)67122室外高低壓3,353112給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來(lái)水2道路及其他45元/平米地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷 2004年開發(fā)7萬(wàn)平米。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬(wàn)科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。5.推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 合理的市政設(shè)施配套l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置ll在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。l： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。多層：小高層：聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)主力戶型118 m2主力面積118 m2梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價(jià)3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬(wàn)m212．53萬(wàn)m235．02萬(wàn)m2總建筑面積12．9萬(wàn)m211．9萬(wàn)m225．01萬(wàn)m2樓面地價(jià)1248元/m21248元/m22）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。 ，年底竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。n在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。別墅分為2280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園 約2萬(wàn)多層小高層380012015015%藍(lán)水假期內(nèi)認(rèn)期多層小高層0．9390014016020%(4)此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u 平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷平衡狀態(tài)。u5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。（5） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。（1）b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元。、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。（2）操作方式萬(wàn)科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動(dòng)，新開工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問題。詳細(xì)說(shuō)明 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 土地方新廠