萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引-wenkub.com
2025-07-31 08:02 本頁面
【正文】 欲簽定的意向書和合同文本對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程成本測算可采用兩種方法：（1）從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算?？蛻舻馁徺I偏好、購買關(guān)注的要素3各行政區(qū)市場比較：（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。（四）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)10集團(tuán)企劃部 萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。100代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)三、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。六、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。預(yù)測售價(jià)110%預(yù)測售價(jià)120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率58集團(tuán)企劃部 萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報(bào)率四、項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)集團(tuán)企劃部 萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。三、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。并參照下面表格列示：二、稅務(wù)分析計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2單位數(shù)值（元/m從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論：168。 平均容積率168。 平均售價(jià)168。年）168。 形成時(shí)間168。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。取得土地使用權(quán)的程序合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等綠化率住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積供熱及生活熱
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