【正文】 和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。（3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為某某市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）。②與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。第三章 法律及政策性風(fēng)險分析3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1） 取得土地使用權(quán)程序① 萬科與某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。詳細說明 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進度，這是 風(fēng)險所在。4. 政策性風(fēng)險評估（1） 項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某某公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。（2）操作方式萬科與土地方某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（1）與土地方某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。③土地方的主要工作，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。、資料、證明等，并負責(zé)提供人員配合。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。b. 負責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。（1） 合作背景：某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,萬科直接與土地方進行合作。（3） 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。：：圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊) 該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間。市場基本處于平衡狀態(tài)。2）3）4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。u 銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。u 銷售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%24007090（兩室）金海灣20萬多層30%248090100（兩室）榮華園3萬多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。名都新園10萬10萬多層250090100（兩室）120125（三室）75%(3) 3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。3．4明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ?，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：，其中住宅建筑面積15612萬平方米。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。 ，年底竣工30萬建筑平方米，預(yù)計明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。（二）重點項目對比分析： 梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m2配套公建小學(xué)、派出所小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率主力面積130160 m2120150 m2熱銷面積130（小三室）120產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%多層小高層高層多