【正文】 l C8－1/02地塊內(nèi)部應(yīng)增配不小于1430平方米的集中公共綠地，并與建設(shè)項目同時實施，具體位置按控規(guī)規(guī)定，增配集中公共綠地面積不能計入綠地率指標、可計入容積率，其地下空間可以利用。舊城新世詮釋：龍溪舊城，此處居民有著濃厚的區(qū)域情節(jié)，以全新品質(zhì)樓盤的姿態(tài)亮相龍溪，一樣的地方帶來不一樣的生活享受③月升l 總體規(guī)劃（1）建筑平面布局 在建筑物的布置中，我們主要突出兩點，即空間層次感、以及在滿足樓間距的基礎(chǔ)上最大限度的空出綠地面積。小區(qū)的主入口設(shè)置于東面入口中間位置，其入口處形成一個半圓形的開放休閑廣場，沿軸線布置小區(qū)的中心綠地，可栽種中型喬木?？煽紤]住宅底層進行半架空設(shè)計，設(shè)置室內(nèi)康體設(shè)施、兒童娛樂區(qū)和棋牌桌椅等休閑設(shè)備，增強項目的品質(zhì)感和居家舒適性。消防回車道建議設(shè)置于小區(qū)西南角落處，以最大限度增加小區(qū)公共空間的利用率。項目地下車庫面積18400㎡，商業(yè)面積6700㎡，住宅105835㎡，幼兒園和文化站共計1759㎡。主要包括人力動員組織、設(shè)施設(shè)備動員組織和資金投入計劃：人員組織詳見表1：《綢廠項目開發(fā)建設(shè)人力動員計劃表》設(shè)施設(shè)備組織詳見表2：《綢廠項目開發(fā)建設(shè)設(shè)施設(shè)備動員計劃表》建設(shè)資金投入詳見表3：《綢廠項目開發(fā)建設(shè)資金投入計劃表》項目建設(shè)總進度計劃詳見表4：《綢廠項目開發(fā)建設(shè)總進度計劃表》59六、投資估算與資金籌措（一）、投資估算依據(jù)項目地塊，備有A、B兩個方案供選擇。不足部分有項目預(yù)售房款解決。項目自有資金9300萬元，第一年（2008年）全部投入。項目建設(shè)實施組織本項目實施由公司總經(jīng)理牽頭，分管副總經(jīng)理具體組織工程部、策劃部、銷售部、總經(jīng)理工作部、財務(wù)部相關(guān)人員分頭進行；按照總目標計劃的總時間要求，各部門分別制定各自的目標工作計劃，嚴格按照目標計劃組織實施。小區(qū)面松牌路方向商業(yè)，3層設(shè)計為臨街商業(yè)門面，1層設(shè)計為小區(qū)車庫，以節(jié)約建筑成本、降低項目后期銷售風(fēng)險。車流進入小區(qū)內(nèi)靠近主入口處即設(shè)置地面臨時停車或進入地下車庫，或者結(jié)合消防車道在外圍形成一個環(huán)道。而在住宅周邊、在住戶推窗攬綠的視野范圍內(nèi)，我們采用傳統(tǒng)園林意境，強調(diào)自然式布局，種植大型喬木、灌木及竹類、草本、花卉等植物配合雕塑造型，營造出多層次，有立體感的園林綠化，使人們能輕松、閑逸地享受現(xiàn)代住居生活。立面以新簡約派風(fēng)格為基本特征，采用明快、簡約、挺拔的風(fēng)格，以完整、統(tǒng)一的體塊和直線框架的穿插演繹現(xiàn)代建筑的活力，在建筑朝松牌路方向，可考慮簡潔的外立面設(shè)計，將陽臺設(shè)計為內(nèi)嵌式，盡量保持外墻的平整、統(tǒng)一，同時加以縱向和橫向的線條，使整體建筑硬朗而又不失輕盈，可適當增加建筑物外立面的造型變化，主色調(diào)的選取采用冷色調(diào)，建議咖啡色、褐色點綴。無論是住宅的形成，風(fēng)格的體現(xiàn)，還是小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境布局，以及對于景觀、交通的組織都力求滿足現(xiàn)代人渴望精神歸屬、回歸自我的愿望。l 營銷主題定位都市核心圈，閑適生活區(qū) “都市核心圈”：龍溪片區(qū)成熟的生活配套，居家環(huán)境，還有著成熟的專業(yè)市場，立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達 “閑適生活區(qū)”：悠閑生活在此傳遞、延續(xù)和提升，擁有一個舒適的居住環(huán)境l 案名建議①月升南面有一小型農(nóng)貿(mào)市場，東北面有龍溪鎮(zhèn)小學(xué)和中學(xué)，北面已建成80米高的商住樓；南端緊連松樹橋立交，交通較為方便，西面的商業(yè)價值潛力比東面的商業(yè)價值潛力要大一些。中渝山頂?shù)酪继柶髽I(yè)品牌優(yōu)勢；項目配套優(yōu)勢；地段優(yōu)勢；暫階段，周邊屬開發(fā)地塊，交通較為不便。多種現(xiàn)代元素與時尚健康和諧的住宅概念相融合，將其廣告主題“獨立 融合 城市理想生活”以及“高層中的花園洋房”表現(xiàn)得較為充分。l 生活方式訴求。高地闊景豪宅重慶人對加州印象深刻。根據(jù)銷售部反饋消息，近期很可能上調(diào)價格。甜蜜小戶型3期：1梯2戶② 銷售情況一期均價3550元/㎡，二期均價4200元/㎡，三期均價5500元/㎡，從三期的價格不斷走高的行勢來看，隨著配套的不斷完善，區(qū)域生活成熟度提高，房價不斷攀升。從已供應(yīng)土地容積率看，較多都在3以上，可以預(yù)見區(qū)域未來供應(yīng)形態(tài)將以高層為主，輔以部分小高層。分析以上幾個銷售狀況良好的項目，除其面市時間較早外，均有各自不同的特點，如春風(fēng)城市心筑，憑借較為優(yōu)越的地理位置和獨特的產(chǎn)品特征、市場定位，呈現(xiàn)出了90％的高銷售率，現(xiàn)僅剩一棟公寓樓；升偉新意境和銀海北極星，則通過前期項目較高的性價比完成不錯的銷售業(yè)績；聚信廣場則完全靠準確的消費群定位和絕佳的地理位置優(yōu)勢取勝。⑶ 區(qū)域內(nèi)在售樓盤銷售價格分析項目名稱價 格（元/㎡）優(yōu)惠政策起價均價最高價春風(fēng)城市心筑6300670070003000元購房時沖抵1萬元房款，且可享受一個點的折扣；一次性98折；按揭可免五通；光宇陽光地中海5700——6800二期開盤70㎡以上優(yōu)惠4000，70㎡以下優(yōu)惠2000升偉新意境——58006900一次性98折，按揭99折；每個平方再優(yōu)惠50元中渝山頂?shù)酪继?2006300——目前無優(yōu)惠北城陽光今典——5500——一次性98折，按揭99折，會員卡5000沖抵10000興茂盛世北辰未銷售未開盤，暫無優(yōu)惠銀海北極星44005700——一次性99折香草天空——夾層7600——一次性98折，按揭99折平層5100——北岸新洲——5400——無優(yōu)惠聚信廣場——公寓4000——目前無優(yōu)惠——住宅3400——備注：07年初價格受今年中旬“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗區(qū)”（新特區(qū)）及“一圈兩翼”兩大政策性利好，房價迅速拉升，且幅度很大。從個體來看，項目依據(jù)自身的開發(fā)體量、定位檔次、所針對的目標客戶群差異，構(gòu)成單個項目的戶型配比。上20萬方的項目僅升偉心意境，聚信廣場，以及即將入市的盛世北辰。中小投資者聚集，項目可挖掘部份目標客戶餐飲市場主要指加州餐飲一條街，及輻射到加州轉(zhuǎn)盤其他路口的眾多餐飲商家。盤溪公園于2007年春建成，因其位置較偏、交通不便、開放時間較晚，目前，該公園尚未形成較高的人氣。為項目提供市場機會，同時提出了性價比的要求交通狀況板塊公共交通體系發(fā)達，現(xiàn)有三十余條公交線路停經(jīng)龍溪車站，輻射范圍達主城各地，出行極為便利。即將啟動的大規(guī)模建設(shè)，將主要對4大地塊進行開發(fā)，包括：華渝儀表廠地塊，電線總廠、客車總廠、電子科技職業(yè)學(xué)院地塊，金島小商品市場地塊，武陵路南地塊。中心區(qū)定位于特色餐飲、休閑娛樂、都市觀光旅游、酒店、商務(wù)，打造以加州美食街為主的特色娛樂休閑圈，整合分布在龍湖花園、加州花園、龍華大道、花卉西路一帶的餐飲，建成為重慶餐飲娛樂中心區(qū)之一。 龍溪板塊規(guī)劃l 城市整體結(jié)構(gòu)“中軸、綠帶、特色功能區(qū)”。從長遠來看，“五大禁令”還有利于房地產(chǎn)朝著規(guī)范、健康的方向發(fā)展。居住小區(qū)公共綠地規(guī)模約在1公頃，最大服務(wù)半徑500米。 點評：政府加大了對保障性住房的管理力度，增加了經(jīng)適房和廉租房受益群體的覆蓋面，部分既買不起經(jīng)適房又不符合廉租房規(guī)定的“夾心層”人群將直接受益。 點評：物權(quán)法的出臺將對私有物業(yè)的保護提升到與公有財產(chǎn)相當?shù)牡匚唬瑢τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)意義重大。 點評：類似政策實際上提高了開發(fā)商進入土地市場的門檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下，對于開發(fā)商資本規(guī)模的要求顯得更高。點評：對農(nóng)民工買房稅費的免除，顯示出了中央政府對農(nóng)民工階層的日益重視，體現(xiàn)了住房問題對于民生大眾的普遍性，但作為低收入階層的農(nóng)民工而言，契稅的減免可謂杯水車薪，真正解決實現(xiàn)農(nóng)民工等中低收入人群的居住問題，還有待更廣泛、有效的政策制定和實施。l %中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起。 l 物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點擴至十省市 預(yù)計明年正式征收10月11日，上海證券報獲悉，國家稅務(wù)總局和財政部已于近日批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，至此，包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。今年重慶樓市價格的快速拉升與該政策有密切關(guān)系。l 房地產(chǎn)竣工、銷售面積持續(xù)提升，市場需求穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：重慶渝北區(qū)統(tǒng)計局 2007年各項指標繼續(xù)保持增長，%。截止年末，累計完成移民投資17463萬元，安置移民2461人，其中城鎮(zhèn)移民1599人。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8233元，%。主要依據(jù)項目用地紅線圖市規(guī)劃局關(guān)于渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)重慶綢廠地塊有關(guān)問題研究會議紀要重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于重慶繭絲綢集團有限公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有絲綢工業(yè)企業(yè)從主城區(qū)關(guān)閉退出總體方案的批復(fù)重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于同意重慶綢廠轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃公告函市場調(diào)查的資料和數(shù)據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》一、 項目概況 項目背景 項目經(jīng)濟技術(shù)指標現(xiàn)因項目未掛牌，經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)規(guī)劃局對該項目選址意見書，主要技術(shù)指標如下：㎡容積率：㎡（地上建筑面積）建筑密度不大于35％建筑高度不大于100米（幼兒園建筑不大于15米）綠地率不小于25％其中集中綠地1430㎡幼兒園建設(shè)規(guī)模為8個班 項目開發(fā)的主要意義l