【正文】 較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此不建議建造酒店。園林景 觀 較 多 強(qiáng) 調(diào) 中心園林和景 觀軸線 ，以體 現(xiàn) 尊 貴 感，用水景來 營 造社區(qū)高品 質(zhì) 形象。配套服 務(wù) 聘 請專業(yè) 的物 業(yè) 管理公司，提升 項(xiàng) 目的整體品 質(zhì) 感。 前期工程 前期工程包括勘察測量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)供水供電、場地平整及臨時(shí)道路修建等。 u銷售費(fèi)用取銷售額的%。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號 項(xiàng) 目 方案一 方案二1 占地面 積 （㎡） 56, 56, 2 總 建筑面 積 （㎡） 141, 163,3 項(xiàng) 目 總 投 資 （萬元） 32, 35,4 項(xiàng) 目 經(jīng)營 收入（萬元） 37, 46,5 利 潤總額 （萬元） 2, 7,6 稅后利 潤 （萬元） 1, 5,7 成本利 潤 率（稅前） % %8 成本 凈 利 潤 率（稅后） % %9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 2,10 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率 —— %11 動(dòng)態(tài) 投 資 回收期（年） —— 注：上表為商業(yè)、一期住宅、二期住宅銷售率分別為 95%、 100%、 95%的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。p項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)正常水平74項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 n地塊內(nèi)企業(yè)自行拆遷部分拆遷進(jìn)展順利與否，取決于委托方與居民的談判能力及政府的支持力度，不確定因素較多；n本項(xiàng)目在基于市場判斷前提下的經(jīng)濟(jì)效益處于行業(yè)正常水平，要實(shí)現(xiàn)較高的利潤水平，委托方需采取盡可能多的超越市場現(xiàn)狀的手段來提升項(xiàng)目價(jià)值，這對項(xiàng)目整體運(yùn)營和營銷能力提出很高的要求；n目前周邊環(huán)境較差，居住人口復(fù)雜。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議 76THE END ！THANKS!77世聯(lián)關(guān)于拆遷的若干觀點(diǎn)l 符合政策。l 妥善安置。? 通過各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變，化解潛在的社會風(fēng)險(xiǎn)。? 另加實(shí)用面積 5平米的房產(chǎn)等值補(bǔ)償。? 談判策略宜采用先易后難的次序進(jìn)行談判，爭取業(yè)主要價(jià)較理性及觀望中的業(yè)主先達(dá)成協(xié)議。l 統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 n盡可能采取貨幣補(bǔ)償方式拆遷；n合理安排資金籌措計(jì)劃，保證資金充足；n作好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研和客戶需求調(diào)查，n在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場的手段，跳出區(qū)域競爭；n控制開發(fā)節(jié)奏；n銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準(zhǔn)業(yè)主信心；n集中商業(yè)應(yīng)爭取盡早進(jìn)入品牌商家，提升項(xiàng)目價(jià)值，使準(zhǔn)業(yè)主們對未來的便捷、高效生活充滿信心；n注重項(xiàng)目整體營銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃、銷售，以保證利潤的實(shí)現(xiàn)。 p項(xiàng)目有助于提升企業(yè)品牌本項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃、小區(qū)園林設(shè)計(jì)、建筑類型、產(chǎn)品、物業(yè)管理等方面都可以做出特色，在老城區(qū)屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，能夠極大地提高全力集團(tuán)的社會認(rèn)知度，提升全力集團(tuán)的品牌形象。68銷售稅金及附加測算項(xiàng)目 計(jì)稅公式營業(yè) 稅 銷售收入的 5%城市建 設(shè)維護(hù) 稅 營業(yè)稅的 7%教育 費(fèi) 附加 營業(yè)稅的 3%地方教育 費(fèi) 附加 營業(yè)稅的 1%水利基金 銷售收入的 %銷售稅金計(jì)算表69方案利潤估算u方案一稅前成本利潤率為 %，該方案下，項(xiàng)目盈利能力偏低，低于行業(yè)平均利潤水平。本方案擬向銀行貸款 3,000萬元，貸款期 3年，貸款利率按人民銀行 1~3年貸款利率 %計(jì)算。二期住宅預(yù)計(jì) 2023年 11月初開始銷售， 2023年 12月末銷售結(jié)束，銷售率按 95%測算，銷售期 15個(gè)月。戶 型 設(shè)計(jì) 以三房 為 主，提供 110～ 130平方米的 實(shí) 用三房， 130平方米以上的豪 華 三房。49思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場競爭項(xiàng)目分析市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性50我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)p是城市級的p是城市核心的p是具有標(biāo)志性的p是區(qū)域峰值地價(jià)的p是有強(qiáng)烈城市意向的p是可回避競爭的p是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的p輻射全安慶市的p是安慶市的中心地帶p能代表新時(shí)代的安慶，是城市的 “一級 ”p項(xiàng)目平均地價(jià)高于城市中的任何區(qū)域p可辨識，明晰區(qū)別于其他區(qū)域p走差異化競爭，建立項(xiàng)目核心競爭力p盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段51制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃立足整個(gè)安慶市，重新定義區(qū)域價(jià)值代言安慶，代言時(shí)代顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級都市重建計(jì)劃 ——打造安慶最具活力的打造安慶最具活力的 “新型都市生活圈新型都市生活圈 ”戰(zhàn)略視野52AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路2F2F2F價(jià)格定位：沿街商鋪售價(jià)為 70008000元 /平方米集中商業(yè)租金為 30～ 40元 /平方米 商業(yè)物業(yè)排布53市場上現(xiàn)有產(chǎn)品打造較為粗糙社區(qū) 邊 界 社區(qū) 邊 界模糊，不能與周 邊 區(qū)域形成差異規(guī) 劃布局 多以行列式排布， 規(guī) 劃布局 較 普通園林景 觀 綠 化 簡單 ，無主 題 ， 風(fēng) 格不突出其他空 間 無豪 華 底 層 大堂 設(shè)計(jì) ，社區(qū)入口檔次不高建筑 風(fēng) 格 建筑立面大都比 較 平 實(shí) ，基本走 現(xiàn) 代建筑 風(fēng) 格戶 型 設(shè)計(jì) 較 少運(yùn)用高尚住宅的尊 貴 、 時(shí) 尚元素配套服 務(wù) 物 業(yè) 管理水平 較 低， 現(xiàn) 有會所檔次偏低人文構(gòu)面 服 務(wù) 、體 驗(yàn) 、身份、品牌等 產(chǎn) 品精神體 驗(yàn)層 次的元素運(yùn)用 較 少住宅物業(yè)定位小區(qū)主入口樓宇外立面中心綠化（建設(shè)中）54本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)全面超越市場，樹立區(qū)域價(jià)值標(biāo)竿社區(qū) 邊 界 建筑形象 統(tǒng) 一，與周 邊 形成明 顯 差異和 對 比；反復(fù)運(yùn)用 統(tǒng) 一體系的建筑、小品符號。44根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)匹配分析， 建議 建造沿街商鋪用于回籠資金，建造集中商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象KPI 外因 市場實(shí)現(xiàn)度 宏觀經(jīng)濟(jì) 人均可支配收入增長較快，社會消費(fèi)能力持續(xù)增長市場競爭?人民路商圈處于絕對的核心地位，人民路商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售情況、經(jīng)營情況良好，投資需求旺盛。 u中宜大酒店u星級：三星u配套標(biāo)準(zhǔn)： 配備商務(wù)中心、大小型會議室、多功能廳、地下停車場、餐廳、健身房、棋牌室、美容美發(fā)中心、桑拿中心及音樂咖啡廳等。銷售價(jià)格 未定主要客戶 未知住宅市場 ——競爭對手情報(bào)搜集30西湖綠洲城項(xiàng)目名稱 西湖綠洲城位置 開發(fā)區(qū) 銷售情況 去年底開始銷售，目前銷售率不到 30%規(guī)模 占地 662畝 ， 總 建面 61萬，共 3000多 戶 ，其中一期共24幢 642戶競爭優(yōu)勢 大社區(qū)，提出造城概念；規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 合理；建筑形式多 樣 ， 滿 足不通 層 次需求；規(guī) 劃建造商 業(yè) 步行街；園林景 觀 仿造西湖景點(diǎn)，極具 詩 情畫意建筑類型 3+1低 層 花園洋房、 2+2疊式排屋、內(nèi)庭式天井花園洋房、多 層 、小高 層戶型 面 積 從 90200平方米，多層 主力 戶 型 為 120平方米左右的三房，排屋 130平方米，花園洋房 125200平方米競爭劣勢 位于開 發(fā) 區(qū) 東 北角，位置太偏 遠(yuǎn) ，交通不便，配套不完善對 面 為 大量 農(nóng) 民 還 建房，影響居住 環(huán) 境銷售價(jià)格 20232500主要客戶 石化 職 工、公 務(wù)員 等住宅市場 ——競爭對手情報(bào)搜集31住宅市場現(xiàn)狀小結(jié) ? 安慶市住宅市場集中在老城區(qū)和開發(fā)區(qū)，未來會向東郊發(fā)展 ；? 老城區(qū)后續(xù)土地供給匱乏，供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，開發(fā)區(qū)后續(xù)供給以在售樓盤的后期開發(fā)為主，不大會有新的樓盤出現(xiàn)；? 老城區(qū)銷售均價(jià)集中在 23003000元 /平方米，由于樓盤區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)等不同，項(xiàng)目售價(jià)差異較大；開發(fā)區(qū)銷售均價(jià)集中在20232500元 /平方米 ；? 區(qū)域位置成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素，住宅市場暢銷戶型為100平方以上的三房，也是供應(yīng)的主力戶型，消費(fèi)者越來越關(guān)注戶型、環(huán)境、物業(yè)管理等因素 ；住宅市場? 住宅市場營銷賣點(diǎn)逐漸由單純的自然資源、地理優(yōu)勢開始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營銷手段在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。目前市場上的住宅產(chǎn)品建筑立面大都比較平實(shí)，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但目前市場比較追崇歐式建筑風(fēng)格，如歐景苑的歐式建筑風(fēng)格吸引了不少客戶。安慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：萬元）安慶市近年房屋竣工銷售面積數(shù)據(jù)來源：安慶市 2023年統(tǒng)計(jì)年鑒66646 70484 7027620銷售面積逐年上升，市場需求旺盛；銷售價(jià)格走勢平穩(wěn)， 06年 4月均價(jià)達(dá)到 2500元 /平方米u(yù)結(jié)合年銷售面積和月銷售套數(shù)走勢圖，可以推算安慶住宅市場平均月消化量為300350套，年消化量為 36萬～ 42萬平方米。其中，城鄉(xiāng) 50萬元以上投資 元，增長%；城鄉(xiāng)居民投資 元，減少%。華 中西路玻璃廠 項(xiàng)目投 資 可行性研究 謹(jǐn) 呈：安徽全力 時(shí) 代置 業(yè) 有限公司5/15/2023思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場分析項(xiàng)目分析市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性2委托方目標(biāo)開發(fā)期控制在 2~項(xiàng)目利潤達(dá)到市場平均水平提升公司 /集團(tuán)品牌形象3思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場競爭項(xiàng)目分析市場可行性經(jīng)濟(jì)可行性4本 項(xiàng) 目地 塊安慶汽車站5AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路6AB華 中 西 路宜 城 路湖心南路老式商品房華康新村菱南小區(qū)華康雙語幼兒園菱南幼兒園康熙河市場菱南再就業(yè)一條街7地塊分析?是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤之一，市場認(rèn)可度較高；?位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；?地塊所在區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利；?地塊處于市級商圈直接輻射區(qū)，距市級商圈 —— 人民路商圈步行 15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價(jià)值較高；?本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，拆遷不確定性因素較多；?A地塊為不規(guī)則多邊形，物業(yè)布局存在難度；?B地塊面積較小，拆遷重建后，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不高；?地塊北面、西面和東面被老式住宅包圍，影響項(xiàng)目形象?臨街面短，商業(yè)發(fā)展受到限制 。 14固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展u全年全社會固定資產(chǎn)投資，比上年增長 %。同時(shí)房屋銷售竣工比逐年增大， 2023年達(dá)到 ，表明房地產(chǎn)市場的消化能力持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。以三房為主，超過總供應(yīng)量的 60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復(fù)式分布也比較普遍。銷售價(jià)格 24003800主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，化工廠職工，少量非本地的投資者住宅市場 ——競爭對手情報(bào)搜集29諧水灣項(xiàng)目名稱 諧水灣位置 老城區(qū) 銷售情況 還未開始預(yù)售，但已積累部分誠意客戶規(guī)模 占地 282畝 ， 總 建筑面 積約 40