天津某寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 入口位于蘇州道上，道路較窄、景觀較差，尤其是蘇州道為單行路以及門口的車輛安臵雜亂無序，嚴(yán)重影響了大廈車輛的進(jìn)出和樓宇形象的建立，這個(gè)問題在入住以后將更為突出。 6) 大廈的出房率在本市 各項(xiàng)目中最低 — 只有 60%，增大了客戶使用和投資成本。本項(xiàng)目如何才能在 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？那就必須挖掘、創(chuàng)造有自身特性的賣點(diǎn)。 杜絕產(chǎn)權(quán)分割對(duì)管理所造成的不利影響就必須創(chuàng)新管理模式以有效的手段實(shí)現(xiàn)大廈的統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，才能加強(qiáng)投資臵業(yè)者的信心，加快銷售進(jìn)程，同時(shí)保證大廈的正常運(yùn)營(yíng)及物業(yè)的保值、增值。 4) 金融機(jī)構(gòu)：金融、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)隨 WTO 進(jìn)程的深入將逐步與國(guó)際進(jìn)行接軌，并與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)相抗衡，為保護(hù)和發(fā)展這類企業(yè)，入關(guān)之初國(guó)家必將使其得以快速發(fā)展，完善服務(wù)內(nèi)容、壯大自身實(shí)力。國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的計(jì)算公式為 “ 年收益 15 年 ﹥﹦ 房產(chǎn)購買價(jià) ” 。 二、 銷售策略： 1. 銷售策略： 2. 定價(jià)策略：（后附價(jià)格表） 3. 銷售控制： 1) 銷售期：預(yù)計(jì)三年，自 2021 年 ~2021 年止。 2) 吸引目標(biāo)客戶群來大廈親身體驗(yàn)升級(jí)版的現(xiàn)代辦公環(huán)境，擴(kuò)大潛在市場(chǎng)的知名度及美譽(yù)度。 聯(lián)合促銷案 2. 公關(guān)（ PR）活動(dòng)方案： PR 活動(dòng)方案旨在擴(kuò)大項(xiàng)目影響，提升項(xiàng)目知名度并創(chuàng)建樓宇品牌。而物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值和增值的至關(guān)重要因素， 其 關(guān)鍵 在 管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷 、不斷更新的 服務(wù)。由于中心區(qū)的商業(yè)價(jià)值較高，此區(qū)域內(nèi)的物業(yè)將成為這部分客戶的首選。區(qū)域發(fā)展政策、交通狀況、樓宇形象及智能化程度將是這部分客戶的首選條件。 2. 大廈網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用： 積極拓展大廈局域網(wǎng)在管理中的應(yīng)用，提升服務(wù)檔次、完善服務(wù)內(nèi)容、提高工作效率、降低服務(wù)成本。 11) 目前大廈西側(cè)還處于待開發(fā)建設(shè)之中，外圍環(huán)境較亂。 5) 樓內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施尚未到位，如員工餐供應(yīng)。另外，地處三區(qū)交界，擁有發(fā)達(dá)的交通干線、周邊寫字樓林立，可有效的提高工作效率、極大的降低勞資雙方的工作成本。小白樓地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風(fēng)景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)享有一定的知名度。大北京概念的運(yùn)作就是將天津與北京在功能上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，利用各自優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性發(fā)展；而地域性分工，打破了南北的地域界限，天津作為北方的樞紐城市亦將受到各方面的注視。廣銀大廈位于友誼北路是第二個(gè)具有共享中庭的項(xiàng)目，其在樓宇的整體功能設(shè)計(jì)上雖不如本項(xiàng) 目，但其具有較高的出房率和很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，租金 元 / m2〃天，售價(jià)底價(jià) 4900 元 / m2。 因此要想將寫字樓盡快出售不僅要設(shè)法分化、引導(dǎo)出租市場(chǎng)的客戶群，轉(zhuǎn)化為購買客戶群。截至目前已入市的寫字樓有津匯廣場(chǎng)、美東大廈、亞太大廈、濱江大廈、金皇大廈（部分）、圖書大廈等，市場(chǎng)總供應(yīng)量已達(dá) 20 萬平方米，由此可見新一輪的競(jìng)爭(zhēng)業(yè)已悄悄拉開了 序幕。由此引發(fā)了一批甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的上馬，在 97~2021年間相繼投入市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓高達(dá) 50 萬平米 ， 由于市場(chǎng)的極度飽和造成租金的一路下滑，最低降至 ~ 元 / m2〃天，物業(yè)經(jīng)營(yíng)入不敷出，在此間投入市場(chǎng)的寫字樓可謂生不逢時(shí)。 2) 國(guó)家對(duì)購買寫字樓業(yè)主的合法權(quán)益還沒有出臺(tái)與之相適應(yīng)的保護(hù)性法規(guī)；除此之外寫字樓作為一種用于商務(wù)辦公的特殊物業(yè)，其與住宅相比對(duì)管理、服務(wù)及維護(hù)等軟件方面的依賴程度更高，使得投資的不確定因素太多，風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)我們粗略估算投資寫字樓的收益高達(dá) 20%，在目前的各種投資行為中是回報(bào)較高且穩(wěn)定的投資方式，因此啟動(dòng)投資市場(chǎng)是目前寫字樓出售的最有效途徑。 三、 市場(chǎng)定位： 1. 市 場(chǎng)定位： 隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，部分發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)正在由勞動(dòng)密集型
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