天津某寫字樓項目營銷策劃方案(存儲版)
【正文】 入口位于蘇州道上，道路較窄、景觀較差，尤其是蘇州道為單行路以及門口的車輛安臵雜亂無序，嚴重影響了大廈車輛的進出和樓宇形象的建立，這個問題在入住以后將更為突出。 6) 大廈的出房率在本市 各項目中最低 — 只有 60%，增大了客戶使用和投資成本。本項目如何才能在 激烈的市場競爭中脫穎而出？那就必須挖掘、創(chuàng)造有自身特性的賣點。 杜絕產(chǎn)權(quán)分割對管理所造成的不利影響就必須創(chuàng)新管理模式以有效的手段實現(xiàn)大廈的統(tǒng)一管理和經(jīng)營，才能加強投資臵業(yè)者的信心，加快銷售進程，同時保證大廈的正常運營及物業(yè)的保值、增值。 4) 金融機構(gòu)：金融、保險等機構(gòu)隨 WTO 進程的深入將逐步與國際進行接軌，并與國際競爭相抗衡，為保護和發(fā)展這類企業(yè)，入關(guān)之初國家必將使其得以快速發(fā)展，完善服務內(nèi)容、壯大自身實力。國際專業(yè)理財公司衡量一幢物業(yè)價格合理與否的計算公式為 “ 年收益 15 年 ﹥﹦ 房產(chǎn)購買價 ” 。 二、 銷售策略： 1. 銷售策略： 2. 定價策略：（后附價格表） 3. 銷售控制： 1) 銷售期：預計三年，自 2021 年 ~2021 年止。 2) 吸引目標客戶群來大廈親身體驗升級版的現(xiàn)代辦公環(huán)境，擴大潛在市場的知名度及美譽度。 聯(lián)合促銷案 2. 公關(guān)（ PR）活動方案： PR 活動方案旨在擴大項目影響，提升項目知名度并創(chuàng)建樓宇品牌。而物業(yè)管理的好壞是決定投資能否保值和增值的至關(guān)重要因素， 其 關(guān)鍵 在 管理公司是否能做到嚴謹、安全、細致、周到、快捷 、不斷更新的 服務。由于中心區(qū)的商業(yè)價值較高，此區(qū)域內(nèi)的物業(yè)將成為這部分客戶的首選。區(qū)域發(fā)展政策、交通狀況、樓宇形象及智能化程度將是這部分客戶的首選條件。 2. 大廈網(wǎng)絡的應用： 積極拓展大廈局域網(wǎng)在管理中的應用，提升服務檔次、完善服務內(nèi)容、提高工作效率、降低服務成本。 11) 目前大廈西側(cè)還處于待開發(fā)建設之中，外圍環(huán)境較亂。 5) 樓內(nèi)配套服務設施尚未到位，如員工餐供應。另外，地處三區(qū)交界，擁有發(fā)達的交通干線、周邊寫字樓林立，可有效的提高工作效率、極大的降低勞資雙方的工作成本。小白樓地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國際、國內(nèi)享有一定的知名度。大北京概念的運作就是將天津與北京在功能上進行統(tǒng)一規(guī)劃，利用各自優(yōu)勢互補性發(fā)展；而地域性分工，打破了南北的地域界限，天津作為北方的樞紐城市亦將受到各方面的注視。廣銀大廈位于友誼北路是第二個具有共享中庭的項目，其在樓宇的整體功能設計上雖不如本項 目，但其具有較高的出房率和很強的價格優(yōu)勢，租金 元 / m2〃天，售價底價 4900 元 / m2。 因此要想將寫字樓盡快出售不僅要設法分化、引導出租市場的客戶群，轉(zhuǎn)化為購買客戶群。截至目前已入市的寫字樓有津匯廣場、美東大廈、亞太大廈、濱江大廈、金皇大廈（部分）、圖書大廈等，市場總供應量已達 20 萬平方米，由此可見新一輪的競爭業(yè)已悄悄拉開了 序幕。由此引發(fā)了一批甲級寫字樓項目的上馬，在 97~2021年間相繼投入市場的甲級寫字樓高達 50 萬平米 ， 由于市場的極度飽和造成租金的一路下滑，最低降至 ~ 元 / m2〃天，物業(yè)經(jīng)營入不敷出，在此間投入市場的寫字樓可謂生不逢時。 2) 國家對購買寫字樓業(yè)主的合法權(quán)益還沒有出臺與之相適應的保護性法規(guī)；除此之外寫字樓作為一種用于商務辦公的特殊物業(yè)，其與住宅相比對管理、服務及維護等軟件方面的依賴程度更高，使得投資的不確定因素太多，風險較大。據(jù)我們粗略估算投資寫字樓的收益高達 20%，在目前的各種投資行為中是回報較高且穩(wěn)定的投資方式，因此啟動投資市場是目前寫字樓出售的最有效途徑。 三、 市場定位： 1. 市 場定位： 隨我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，部分發(fā)達地區(qū)的企業(yè)正在由勞動密集型
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