天津某寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-文庫(kù)吧
2025-02-06 14:27 本頁(yè)面
【正文】 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下保持較高的出租率、獲得穩(wěn)定的合法投資收益，才能為投資臵業(yè)創(chuàng)造有利的市場(chǎng)條件，從而刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的形成。據(jù)我們粗略估算投資寫(xiě)字樓的收益高達(dá) 20%，在目前的各種投資行為中是回報(bào)較高且穩(wěn)定的投資方式，因此啟動(dòng)投資市場(chǎng)是目前寫(xiě)字樓出售的最有效途徑。 二、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析： （后附樓盤(pán)調(diào)查表） 1. 入住四年或以上的樓盤(pán)如：國(guó)際大廈、泰達(dá)大廈、凱旋 門(mén)大廈、天星河畔、遠(yuǎn)洋大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)等，其市場(chǎng)知名度很高，在配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面均已成熟，達(dá)到了良性循環(huán)，具有較好的口碑及較高的市場(chǎng)占有率，平均出租率在 80%左右， 99 年 ~2021 年的租金價(jià)格基本平穩(wěn)，沒(méi)有大的波動(dòng)，可謂占盡“天時(shí)”。 2. 入住兩年的樓盤(pán)如：天信大廈、金皇大廈、濱江國(guó)際大飯店、龍通大廈等，建成于甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)“青黃不接”的時(shí)期，其憑借自身的位臵、建筑優(yōu)勢(shì)在出租市場(chǎng)中獲得了較高的占有率，平均在 60%左右，配套較完善樓盤(pán)的租金還穩(wěn)中有升，可謂占盡“地利”。 3. 入住 1 年的樓盤(pán)如津匯廣場(chǎng)、亞太大廈 等，目前既未形成良好的市場(chǎng)口碑，與其他樓盤(pán)相比地域也無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，雖用盡各種促銷手段吸引客戶，但收效不大，平均出租率在 30％，降低租金成為最主要的促銷手段之一，例如：津匯廣場(chǎng)的租金就已從 02 年 10 月份的 6 元 / m2〃天降到 3． 8 元 / m2〃天。 綜上所述： 入住兩年以上的樓盤(pán)，由于空臵面積分散、戶型較大，而不利于后期客戶的選擇，故對(duì)本項(xiàng)目的影響相對(duì)較弱；在入住一年或即將入住 營(yíng)銷策劃案 page 4 的樓盤(pán)中我們認(rèn)為的廣銀大廈和萬(wàn)順大廈對(duì)本項(xiàng)目的影響最大。廣銀大廈位于友誼北路是第二個(gè)具有共享中庭的項(xiàng)目，其在樓宇的整體功能設(shè)計(jì)上雖不如本項(xiàng) 目，但其具有較高的出房率和很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，租金 元 / m2〃天，售價(jià)底價(jià) 4900 元 / m2。而萬(wàn)順大廈與本項(xiàng)目共處同一地域，總建筑面積 9 萬(wàn)平米，其市場(chǎng)的吸納力非常大，在房型、設(shè)備設(shè)施、配套等方面都優(yōu)于本項(xiàng)目，尤其是個(gè)人七成二十年、單位五成十年的按揭貸款優(yōu)勢(shì)，更成為有力的銷售法寶，它的入市必將成為小白樓地區(qū)的一顆重磅炸彈。因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目要想銷售成功不僅要提升軟件方面的服務(wù)也就是爭(zhēng)取所謂的“人和”，更要抓住萬(wàn)順大廈入住之前的有利時(shí)期，通過(guò)整合營(yíng)銷，才可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 三、 市場(chǎng)定位： 1. 市 場(chǎng)定位： 隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，部分發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)正在由勞動(dòng)密集型向資本密集型、知識(shí)密集型發(fā)展，地區(qū)分工日益明顯。天津作為臨近首府的直轄市有著得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和人文環(huán)境，以金融、服務(wù)、貿(mào)易、交通、科技、信息為主的第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越大，出現(xiàn)了許多新型的交叉產(chǎn)業(yè)和公司，其中具有開(kāi)拓、創(chuàng)新能力的學(xué)習(xí)型企業(yè)發(fā)展前景最為廣闊。因此，我們將本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位在 以區(qū)域優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)融合建筑特點(diǎn)和人文特征，倡導(dǎo)知識(shí)經(jīng)濟(jì)，滿足發(fā)展、創(chuàng)新型企業(yè)的需求 。 2. 目標(biāo)市場(chǎng)： 1) 本市內(nèi)的發(fā)展、創(chuàng)新型企業(yè)，同時(shí)輻射開(kāi)發(fā)區(qū)。 2) 北京、 上海等發(fā)達(dá)地區(qū)。大北京概念的運(yùn)作就是將天津與北京在功能上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，利用各自優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性發(fā)展；而地域性分工，打破了南北的地域界限，天津作為北方的樞紐城市亦將受到各方面的注視。 根據(jù)對(duì)本市市場(chǎng)的調(diào)研，在甲級(jí)寫(xiě)字樓中本地企業(yè)與外地（資）企業(yè)的比例大約在 2： 8。 第二章 產(chǎn)品定位 一、 目標(biāo)市場(chǎng)的需求分析 1. 寫(xiě)字樓用戶的調(diào)查分析： 1) 寫(xiě)字樓配套功能需求分析： 營(yíng)銷策劃案 page 5 16%28%37%44%00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5會(huì)議室 寬帶網(wǎng) 員工餐廳 康體娛樂(lè) 由此可以看出： 寫(xiě)字樓正向綜合性發(fā)展，在
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