【正文】 park（花園辦公）： 2分鐘步行到青山湖，以總占地面積的 70%傾力打造超大園林，成就了南昌第一個真正意義上的花園式辦公寫字樓。 4. Open（開放而自由）： 可自由組合的戶型設(shè)計(jì)， 801100㎡的成長型空間，讓處于各種發(fā)展階段的企業(yè)，都能找到適合自身的空間尺度。 5. Office serve（辦公服務(wù)）： 營建南昌首創(chuàng)的商務(wù)伙伴物管模式，以平等的商務(wù)伙伴關(guān)系，為成長型企業(yè)發(fā)展助力。 關(guān)注 2： 中凱國際 開發(fā)商： 江西浙大中凱科技園發(fā)展有限公司 樓盤地址： 江西南昌市京東大道 698號 總建筑面積： (11F) 銷售價格： 3999/平方米（均價） 戶型面積： 60— 500平方米 產(chǎn)品特色： 生態(tài)甲級寫字樓 南昌首個 生態(tài) 5A商務(wù)總部 ，首創(chuàng)『 5H』生態(tài)甲級服務(wù)型寫字樓； 外攬青山湖、艾溪湖，內(nèi)抱 2萬平米生態(tài)湖，超大型 40畝 綠化廣場 ； 板式建築 南北對流 ，層層空中花園， 30米 挑高陽光中庭 ，智能冰蓄冷中央空調(diào)，雙層中空玻璃節(jié)能防噪，防輻射外立面。 注重 人性化的設(shè)計(jì) ，預(yù)留更多的公用、共用和共享的交流、休憩空間，並將許多高新科技元素運(yùn)用其中，大大加強(qiáng)了物業(yè)的功能性。 關(guān)注 3： 聯(lián)發(fā)廣場 開發(fā)商：南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司 樓盤地址：紅谷灘新區(qū)紅谷大道 開盤時間： 2023年 7月 寫字樓總建面積： 8萬 銷售價格：寫字樓只租不售 聯(lián)發(fā)廣場由高度超 200米的甲級寫字樓、國際酒店式公寓、時尚購物中心共同組成。項(xiàng)目總佔(zhàn)地面積為 ，總建築面積為 米，地下兩層。其中時尚購物中心為四層，建築面積約 4萬平方米；寫字樓 48層，建築面積 萬平方米；酒店式公寓 30層，高度約 100米，是未來南昌市地標(biāo)性建築組團(tuán)。建成後的聯(lián)發(fā)廣場將集辦公、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能為一體，成為南昌城市未來高檔次、多功能、綜合性的商務(wù)中心，引領(lǐng)南昌商業(yè)全面昇級，未來南昌的商業(yè)巨艦將從這裡揚(yáng)帆起航。 如果說，南昌市住宅市場已經(jīng)從萌芽階段過渡到成熟發(fā)展階段的話，那么，寫字樓市場隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和新一代寫字樓的崛起， 寫字樓市場從萌芽階段，逐步進(jìn)入前期發(fā)展階段。這是時代進(jìn)步的標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。 ，正是誕生于這樣的競爭環(huán)境與市場背景之中。 段落小結(jié)： 寫字樓 》》 產(chǎn)品 SWOT 優(yōu)勢分析 ： 城市主軸， 繁華商圈 ，配套成熟，交通便捷； 近 100米建筑高度，新裝飾建筑風(fēng)格，尊貴，大氣，締造 地標(biāo)性建筑 ； 集 居住，辦公，商業(yè) 于一體，復(fù)合型大 SOHO社區(qū)，功能齊全，配套互補(bǔ)； 工字型平面規(guī)劃 ，加強(qiáng)辦公空間良好的通風(fēng)性能，利于健康環(huán)境營造； 豪華入戶大堂 設(shè)計(jì)，各層預(yù)留公共空間，可做休息室或餐廳，增加功能性； 品質(zhì)建材應(yīng)用，如 中空玻璃隔音 功能，德國品牌 蒂森電梯 等； 充足地上 地下停車位 ，感應(yīng)式 IC卡管理系統(tǒng)，停車有效方便； 優(yōu)勢分析 ： 智能化配套，先進(jìn)科技應(yīng)用： 5A智能化體系，新風(fēng)系統(tǒng)、分層集中空調(diào)系統(tǒng)、無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 等； 相對于普通寫字樓 76%高得房率 ； 社區(qū)內(nèi)豐富 商務(wù)休閑配套 ，如商務(wù)中心，視頻會議室，健身運(yùn)動會所等； 1 空中生態(tài)花園 /景觀噴泉廣場 /江景視野 ，營造良好的辦公環(huán)境； 1精品酒店入駐，提供專業(yè) 酒店式服務(wù) 體系； 1半層至整層的銷售模式，說明針對的都是有實(shí)力的大客戶，整體上提升項(xiàng)目形象性； 劣勢分析： 近區(qū)域內(nèi)環(huán)境指數(shù)尚不高，環(huán)境形象有待市政改善； 洪城大市場商圈寫字樓辦公氛圍尚未形成； 機(jī)會分析： 朝陽洲改造及區(qū)域道路整治的利好性； 新洪城大市場規(guī)劃升級，打造集商貿(mào)、物流、購物、休閑、娛樂、辦公于一體的商務(wù)區(qū)； 周邊項(xiàng)目（新洪大 /皇冠國際）亦提升整體區(qū)域商務(wù)屬性； 威脅分析： 區(qū)域及紅谷灘未來競爭對手上市競爭； 地產(chǎn)政策對投資需求的打壓； 結(jié)論： 相比而言，本案寫字樓優(yōu)勢眾多，在推廣中 趨利避害 ，利用市場 機(jī)會性炒作 ，注意打“ 差異化 ”賣點(diǎn)訴求。 寫字樓 》》 客戶 描述 一、南昌 寫字樓客群 定位： ； ； ； ； ———— 中高端型企業(yè)居多 一、購買群體需求特征： 以“租”為主轉(zhuǎn)為以“購”為主 以往寫字樓購買群體主要以租為主，帶有投資目的，如太平洋、三星大廈等購買后不是自用，而是用租金付月供，購后轉(zhuǎn)租的多。而近幾年，購買群體有很多轉(zhuǎn)為創(chuàng)業(yè)者或公司為自用目的購買寫字樓。 “自用”比例居高，勝過“投資”需求 目前寫字樓購買群體中，投資和自用的比例約為 2： 8。而一般發(fā)達(dá)地區(qū)寫字樓的投資和自用比例約為 3： 7。表明南昌寫字樓購買動機(jī)以自用為主，投資較少。由于總價高和對此類物業(yè)不了解的原因，寫字樓的投資價值還未得到廣泛認(rèn)同。 中小型本地企業(yè)為主力購買群體 在購買寫字樓自用的企業(yè)中，以本地企業(yè)為主，外地企業(yè)非常之少。且購買寫字樓的自用的企業(yè)特征明顯，一般為中小型、事務(wù)型（非貿(mào)易、非實(shí)業(yè)）、關(guān)系型（利用某些特定的關(guān)系來得到企業(yè)的業(yè)務(wù)）的企業(yè)。其中，會計(jì)所、律師所、有背景或技術(shù)強(qiáng)的設(shè)計(jì)所、估價所占有相當(dāng)?shù)谋壤? 寫字樓 客群定位 ？ 目前市場寫字樓戶型設(shè)計(jì)： 恒茂寫字樓： 恒茂寫字樓 B 棟戶型配比圖5 5 1 0 0 ㎡9%1 0 1 1 2 0 ㎡32%1 5 1 2 0 0 ㎡2%2 0 1 2 5 0 ㎡48%1 2 1 1 5 0 ㎡9% 財(cái)富廣場： 戶型配比 財(cái)富廣場戶型配比圖310 ㎡5%376 ㎡5%250 ㎡3%126 ㎡17%63 ㎡54%150 ㎡16%戶型圖 華龍國際大廈： 華龍國際大廈戶型配比圖120 ㎡25%1 2 1 1 5 0 ㎡50%1 5 0 1 6 7 ㎡25%167㎡ 120㎡ 167㎡ 120㎡ 150㎡ 150㎡ 120㎡ 120㎡ 戶型圖 戶型配比 目前市場寫字樓租賃客戶分析： 行業(yè)類別 行業(yè)特征 高科技類 電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)、生物、醫(yī)藥等 建筑 /地產(chǎn)類 建筑施工、工程設(shè)計(jì)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等 金融 /投資類 銀行、證券、基金、保險、投資公司等 能源 /化工類 石油、天然氣、水利、電力、化工等 文化 /傳媒類 文化、影視藝術(shù)、廣告、傳播、印務(wù)等 物流 /商貿(mào)類 倉儲、物流公司、航運(yùn)、船運(yùn)、商業(yè)貿(mào)易等 咨詢服務(wù)類 投資、工程、商務(wù)、管理類咨詢公司、律師、會計(jì)、審計(jì)事務(wù)所等 培訓(xùn)類 計(jì)算機(jī)、語言、專有技能培訓(xùn)等 綜合 /其他類 食品加工、旅行社、美容、汽車制造、家具、紙業(yè)等 180725平方米的辦公面積針對怎樣的客群？ 因?yàn)椤吧墦Q代”的發(fā)展趨勢； 因?yàn)椤暗貐^(qū)經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的空間； 因?yàn)楫a(chǎn)品“銷售模式”策略； 因?yàn)樘岣唔?xiàng)目“綜合形象”需要； ……… 針對客群一定是 “ 大客戶 ” “大”之定義： 規(guī)模 型，而非 小 型 實(shí)力 型，而非 薄弱 型 上升 型，而非 創(chuàng)業(yè) 型 發(fā)展 型，而非 起步 型 成熟 型，而非 青春 型 特征描述： 該類企業(yè)至少經(jīng)過 510年 的發(fā)展歷程，具備一定規(guī)模，企業(yè)發(fā)展已經(jīng)跨入 成熟期 ，進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展軌道； 該類企業(yè)具備較強(qiáng)的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 和競爭能力，基本為中大型企業(yè)集團(tuán)或分支機(jī)構(gòu)，具有明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)；