易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)(前期策劃營銷定位與)111p-文庫吧
2025-02-08 04:45 本頁面
【正文】 在對(duì)城市、對(duì)地塊都有了一定的了解之后，我們一起來層層剖析這個(gè)項(xiàng)目吧！與陳仁科一起探尋…… 30八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 一 項(xiàng)目 原 以商業(yè)為主。住宅僅占 44780㎡，商業(yè)為 59900㎡，總建 104680㎡，容積率 ?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？與陳仁科一起探尋……31八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問題： ，商住混建，肯定會(huì)降低住宅品質(zhì)。 。招商如果緩慢，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。與陳仁科一起探尋……32八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 三 該區(qū)域需要一個(gè)較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。但卻有以下幾個(gè)問題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。城中幾條商業(yè)街以國內(nèi)二、三線服裝品牌為主，且品牌數(shù)不多。 2. 分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。較高和較集中的消費(fèi)一般會(huì)選擇新余。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？與陳仁科一起探尋……33八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 四項(xiàng)目的商業(yè)面積。商業(yè)面積越大，其收益越高。商業(yè)面積越大，銷售當(dāng)然越難。銷售不出去，對(duì)開發(fā)商的資金壓力將越大。那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？與陳仁科一起探尋……34八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場(chǎng)比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷售，開發(fā)商的收益就沒有想象中的大。而要提高住宅價(jià)格，要看整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何，還要看項(xiàng)目如何定位。 但本項(xiàng)目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。如果其它地塊迅速開工，與本項(xiàng)目同期進(jìn)行，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度必然會(huì)加大。與陳仁科一起探尋……35八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 六 項(xiàng)目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會(huì)有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會(huì)顯得捉襟見肘。 這對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和層次都會(huì)有影響，如何規(guī)避并化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)是一個(gè)考人的課題。與陳仁科一起探尋……36八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 七 項(xiàng)目的主入口如何選擇非常重要。 現(xiàn)在項(xiàng)目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個(gè)。 如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。不同的重點(diǎn)則有不同的選擇。與陳仁科一起探尋……37八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 八 項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷售、營運(yùn)等系列問題。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級(jí)的。那么不招品牌，對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。如果整體商業(yè)面積過大，僅靠服裝等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)是難以滿足的。 商業(yè)面積不宜過大。商圈的建立都是需要經(jīng)過漫長的時(shí)間積累達(dá)到的。如果在短時(shí)間不能完成 80％的招商，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項(xiàng)目開售時(shí)以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。與陳仁科一起探尋……38 從以上 八點(diǎn)思考 方向去展開深入的研究，并逐一找到思考的結(jié)果，那么就能清晰的洞察到本項(xiàng)目的定位方向、精準(zhǔn)的制定出項(xiàng)目的規(guī)劃原則，并為之后的推廣、銷售工作做好鋪墊！ 有必要說明一點(diǎn) ，我們不是專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，很多發(fā)展商要求我們出圖紙、做設(shè)計(jì)，這些我們是沒法做到的。我們通過研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的 指導(dǎo)原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問題！與陳仁科一起探尋……39與陳仁科一起探尋……第三層剖析 :地理位置適合做什么？位于商圈中，還是商圈外？交通網(wǎng)絡(luò)的分布？人流動(dòng)向如何？商氣怎樣走向？相鄰建筑的影響？……40與陳仁科一起探尋……案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目切入點(diǎn) 1—— 項(xiàng)目位于天河的核心商圈 ,向來是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。 廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動(dòng)漫星城等卻都不是高檔消費(fèi)。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會(huì)接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們?cè)谀睦锬兀?1與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。 商家 在進(jìn)駐前不可能不考慮此類問題，這直接影響到項(xiàng)目前期的招商、放租等環(huán)節(jié)。42與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 3—— 在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無疑又會(huì)仿制出第二個(gè)流行前線。這就決定了必然和真正的流行前線進(jìn)行消費(fèi)群的競(jìng)爭(zhēng)。 但是，消費(fèi)者是有一定的 消費(fèi)習(xí)慣 的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。43與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 4—— 廣州是創(chuàng)業(yè)的天堂，商家品牌多，可供選擇多。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無法考量。44與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 5—— 本項(xiàng)目由于無產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者， 客戶面 必然大大縮減。45與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 6—— 人防商業(yè)最大的難題是如何將地上的人流、商氣引入地下，這除了項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合準(zhǔn)確外，在建筑形式、標(biāo)志識(shí)別、入口處理、交通導(dǎo)線、裝修風(fēng)格等都必須有獨(dú)特的 個(gè)性 。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計(jì)和處理。46與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。 該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項(xiàng)目，而這一因素則是我方 不可控制 的。47與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 8—— 南段雖然與本段一路之隔，但商業(yè) 價(jià)值 顯然大于本段。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價(jià)值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目。48與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 9—— 如果南段定位不準(zhǔn)確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。49與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 10——
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