天津某寫字樓項(xiàng)目營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-04-03 14:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 滿足商業(yè)辦公需求的同時，更加關(guān)注人的需求；在樓宇智能化方面 對寬帶網(wǎng)、 IP 電話的使用要求最為突出，樓宇局域網(wǎng)的應(yīng)用開發(fā)將擁有無限商機(jī)。 在選擇辦公地點(diǎn)的考慮因素中，交通方便和距離機(jī)場近是最大的兩個吸引力因素，分別占 %和 %； 另外，與相關(guān)企業(yè)距離近也是主要考慮因素 之一 ，說明了公司在辦公地段選擇上會考慮聚集效應(yīng)。 2) 在對現(xiàn)有寫字樓不滿的統(tǒng)計分析： 4%15%17%20%00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5位臵 物業(yè)管理 配套設(shè)施 停車位不足 由此可以看出： 交通設(shè)施的改善相對弱化了區(qū)域的影響，隨之而產(chǎn)生就是存車問題及服務(wù)管理問題，這在各大城市中都是普遍存在的現(xiàn)象，例如在車位嚴(yán)重短缺的廣東，存車 費(fèi)高達(dá)每小時 8 元，而這種現(xiàn)象還將愈來愈嚴(yán)重； 物業(yè)管理 部門在 以 銷 售為主的物業(yè)運(yùn)營 中管理 不利 以及 物業(yè)更新速度 慢，不能適應(yīng)市場的需求等諸多因素嚴(yán)重影響了寫字樓的銷售進(jìn)度和物業(yè)的保值、增值。 2. 綜上所述： 1) 集聚效應(yīng)使得多數(shù)公司將選擇交通便利的中心區(qū)域作為辦公地點(diǎn)，但由于土地的稀缺造成開發(fā)成本較高致使車位等配套設(shè)施往往不能充分滿足客戶現(xiàn)在及未來的使用需求，故配套設(shè)施的完善情況在一定程度上將左右銷售的進(jìn)程； 2) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用不但創(chuàng)新了管理經(jīng)營模式，同時還孕育著無限的商機(jī)； 3) 物業(yè)管理在諸多不滿因素中是最容易改變、也是最不容易做 好的重要因素，尤其是在以消費(fèi)者為導(dǎo)向的成熟市場環(huán)境中。 營銷策劃案 page 6 導(dǎo)致寫字樓用戶更換辦公地點(diǎn)的主因不是樓宇位臵，而是上述的諸多因素，希望能夠引起各方面的充分注意。 二、 項(xiàng)目有利因素、不利因素分析： 1. 有利因素： 1) 歷史和文化的優(yōu)越性。小白樓地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風(fēng)景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國際、國內(nèi)享有一定的知名度。圖書大廈作為本市的重點(diǎn)工程又是唯一一個坐擁書城的寫字樓項(xiàng)目，也是政府為民辦的實(shí)事之一，具有很好的社會美譽(yù)度，書城與寫字樓的結(jié)合也寓示著知識與財富的結(jié)合，其正符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢 。 2) 升級版的現(xiàn)代辦公環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)的改變帶動傳統(tǒng)辦公模式的革命，知識經(jīng)濟(jì)是創(chuàng)造性經(jīng)濟(jì)，其對從業(yè)者的素質(zhì)和開拓創(chuàng)新能力要求更高，而過去傳統(tǒng)的封閉辦公模式壓抑了人員的工作熱情，降低了工作效率。本項(xiàng)目中開放的綠意中庭不但讓視野更開闊、同時也使思維更活躍，在行為上更強(qiáng)調(diào)協(xié)同、公正和克己，在經(jīng)濟(jì)日趨多元化的今天，這無疑將提高企業(yè)的人員效率和增加企業(yè)的生存力、競爭力。另外，陽光、綠色、有氧的辦公環(huán)境，還可杜絕寫字樓病的出現(xiàn)，這在“以人為本”的管理時代，將增大項(xiàng)目的市場親和力。 3) 項(xiàng)目地處本市 CBD 內(nèi)的優(yōu)越性。各級政府對發(fā) 展 CBD 區(qū)域的政策性優(yōu)惠和支持，將使入住企業(yè)得到各方面的便利。另外，地處三區(qū)交界，擁有發(fā)達(dá)的交通干線、周邊寫字樓林立，可有效的提高工作效率、極大的降低勞資雙方的工作成本。 4) 信息點(diǎn)充足、合理的分布，可以充分滿足日益發(fā)展的辦公需求。 2. 不利因素： 1) 寫字樓的入口位于蘇州道上，道路較窄、景觀較差，尤其是蘇州道為單行路以及門口的車輛安臵雜亂無序，嚴(yán)重影響了大廈車輛的進(jìn)出和樓宇形象的建立，這個問題在入住以后將更為突出。 2) 大廈尚在試運(yùn)轉(zhuǎn)階段，設(shè)備、設(shè)施以及員工管理都還很不完善，從而影響和延遲購買行為的發(fā)生。 （物業(yè)管理建議 案另附） 3) 大廈車位較少。地下車位共有 40 個，即使全部投入使用，還差 60 余個車位（寫字間數(shù)量與車位數(shù)量按 1： 計算）。目前也沒有規(guī)劃出地上的車位，不能滿足辦公的正常需要及日后的發(fā)展需要。 4) 綠意中庭作為大廈的核心部位在本市寫字樓市場上可謂創(chuàng)新之舉，其合理的開發(fā)使用
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