天津某寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(編輯修改稿)
2025-04-03 14:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 滿(mǎn)足商業(yè)辦公需求的同時(shí)，更加關(guān)注人的需求；在樓宇智能化方面 對(duì)寬帶網(wǎng)、 IP 電話(huà)的使用要求最為突出，樓宇局域網(wǎng)的應(yīng)用開(kāi)發(fā)將擁有無(wú)限商機(jī)。 在選擇辦公地點(diǎn)的考慮因素中，交通方便和距離機(jī)場(chǎng)近是最大的兩個(gè)吸引力因素，分別占 %和 %； 另外，與相關(guān)企業(yè)距離近也是主要考慮因素 之一 ，說(shuō)明了公司在辦公地段選擇上會(huì)考慮聚集效應(yīng)。 2) 在對(duì)現(xiàn)有寫(xiě)字樓不滿(mǎn)的統(tǒng)計(jì)分析： 4%15%17%20%00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5位臵 物業(yè)管理 配套設(shè)施 停車(chē)位不足 由此可以看出： 交通設(shè)施的改善相對(duì)弱化了區(qū)域的影響，隨之而產(chǎn)生就是存車(chē)問(wèn)題及服務(wù)管理問(wèn)題，這在各大城市中都是普遍存在的現(xiàn)象，例如在車(chē)位嚴(yán)重短缺的廣東，存車(chē) 費(fèi)高達(dá)每小時(shí) 8 元，而這種現(xiàn)象還將愈來(lái)愈嚴(yán)重； 物業(yè)管理 部門(mén)在 以 銷(xiāo) 售為主的物業(yè)運(yùn)營(yíng) 中管理 不利 以及 物業(yè)更新速度 慢，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求等諸多因素嚴(yán)重影響了寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售進(jìn)度和物業(yè)的保值、增值。 2. 綜上所述： 1) 集聚效應(yīng)使得多數(shù)公司將選擇交通便利的中心區(qū)域作為辦公地點(diǎn)，但由于土地的稀缺造成開(kāi)發(fā)成本較高致使車(chē)位等配套設(shè)施往往不能充分滿(mǎn)足客戶(hù)現(xiàn)在及未來(lái)的使用需求，故配套設(shè)施的完善情況在一定程度上將左右銷(xiāo)售的進(jìn)程； 2) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用不但創(chuàng)新了管理經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)還孕育著無(wú)限的商機(jī)； 3) 物業(yè)管理在諸多不滿(mǎn)因素中是最容易改變、也是最不容易做 好的重要因素，尤其是在以消費(fèi)者為導(dǎo)向的成熟市場(chǎng)環(huán)境中。 營(yíng)銷(xiāo)策劃案 page 6 導(dǎo)致寫(xiě)字樓用戶(hù)更換辦公地點(diǎn)的主因不是樓宇位臵，而是上述的諸多因素，希望能夠引起各方面的充分注意。 二、 項(xiàng)目有利因素、不利因素分析： 1. 有利因素： 1) 歷史和文化的優(yōu)越性。小白樓地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風(fēng)景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)享有一定的知名度。圖書(shū)大廈作為本市的重點(diǎn)工程又是唯一一個(gè)坐擁書(shū)城的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，也是政府為民辦的實(shí)事之一，具有很好的社會(huì)美譽(yù)度，書(shū)城與寫(xiě)字樓的結(jié)合也寓示著知識(shí)與財(cái)富的結(jié)合，其正符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì) 。 2) 升級(jí)版的現(xiàn)代辦公環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)的改變帶動(dòng)傳統(tǒng)辦公模式的革命，知識(shí)經(jīng)濟(jì)是創(chuàng)造性經(jīng)濟(jì)，其對(duì)從業(yè)者的素質(zhì)和開(kāi)拓創(chuàng)新能力要求更高，而過(guò)去傳統(tǒng)的封閉辦公模式壓抑了人員的工作熱情，降低了工作效率。本項(xiàng)目中開(kāi)放的綠意中庭不但讓視野更開(kāi)闊、同時(shí)也使思維更活躍，在行為上更強(qiáng)調(diào)協(xié)同、公正和克己，在經(jīng)濟(jì)日趨多元化的今天，這無(wú)疑將提高企業(yè)的人員效率和增加企業(yè)的生存力、競(jìng)爭(zhēng)力。另外，陽(yáng)光、綠色、有氧的辦公環(huán)境，還可杜絕寫(xiě)字樓病的出現(xiàn)，這在“以人為本”的管理時(shí)代，將增大項(xiàng)目的市場(chǎng)親和力。 3) 項(xiàng)目地處本市 CBD 內(nèi)的優(yōu)越性。各級(jí)政府對(duì)發(fā) 展 CBD 區(qū)域的政策性?xún)?yōu)惠和支持，將使入住企業(yè)得到各方面的便利。另外，地處三區(qū)交界，擁有發(fā)達(dá)的交通干線(xiàn)、周邊寫(xiě)字樓林立，可有效的提高工作效率、極大的降低勞資雙方的工作成本。 4) 信息點(diǎn)充足、合理的分布，可以充分滿(mǎn)足日益發(fā)展的辦公需求。 2. 不利因素： 1) 寫(xiě)字樓的入口位于蘇州道上，道路較窄、景觀(guān)較差，尤其是蘇州道為單行路以及門(mén)口的車(chē)輛安臵雜亂無(wú)序，嚴(yán)重影響了大廈車(chē)輛的進(jìn)出和樓宇形象的建立，這個(gè)問(wèn)題在入住以后將更為突出。 2) 大廈尚在試運(yùn)轉(zhuǎn)階段，設(shè)備、設(shè)施以及員工管理都還很不完善，從而影響和延遲購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生。 （物業(yè)管理建議 案另附） 3) 大廈車(chē)位較少。地下車(chē)位共有 40 個(gè)，即使全部投入使用，還差 60 余個(gè)車(chē)位（寫(xiě)字間數(shù)量與車(chē)位數(shù)量按 1： 計(jì)算）。目前也沒(méi)有規(guī)劃出地上的車(chē)位，不能滿(mǎn)足辦公的正常需要及日后的發(fā)展需要。 4) 綠意中庭作為大廈的核心部位在本市寫(xiě)字樓市場(chǎng)上可謂創(chuàng)新之舉，其合理的開(kāi)發(fā)使用
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