【文章內(nèi)容簡介】 26 791 河西區(qū) 23 510119 3170 南開區(qū) 44 935266 7497 紅橋區(qū) 11 245993 2175 河北區(qū) 16 704273 6271 河?xùn)|區(qū) 22 504357 5659 從上表可以看出 2021 年 19 月份河?xùn)|區(qū)住宅市場供給量是 504357 平米，占市內(nèi)六區(qū)總供給量的 %。經(jīng)濟(jì)較繁榮的和平和河西區(qū)主要以150 平米以上的大戶型供給為主，而河?xùn)|區(qū)則以平均 100 平米以下的中小戶型供給為特色。 （ 3）新開路板塊供給量 新開路 板 塊 位于河?xùn)|區(qū)， 東至王串場一號(hào)路，西至京山鐵路、海河，南至十一經(jīng)路、衛(wèi)國道 ，北至獅子林大街、金鐘河大街，本 板 塊 是河?xùn)|區(qū)的 繁華地段，商業(yè)氣氛較為濃厚。配套成熟，交通便捷，區(qū)域升值潛力 較 大。 此板塊的位置如圖藍(lán)色區(qū)域所示： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 新開路板塊示意圖 綜合評(píng)價(jià)： ? 新開路板塊自 2021 年以來共開發(fā)了 12 個(gè)住宅類項(xiàng)目，住宅類總供給量為 萬平米，其中普通住宅供給量為 萬平米，占總供給量的 %；公寓供給量為 萬平米，占總供給的 %。本板塊無經(jīng)濟(jì)適用房供給。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 北斗星城自 2021 年 8 月 8 日開盤以來銷售良好，目前仍在銷售中；遠(yuǎn)洋新天地二期即將開盤，其余樓盤的銷售周 期均不超過 2 年。 ? 通過對(duì)新開路的踏勘，發(fā)現(xiàn)新開路附近有兩塊土地尚處于拆遷中，一塊在華北醫(yī)院附近，另一塊在巨福園北。 ? 新開路板塊基本已經(jīng)拆遷重建完畢，地塊供應(yīng)量不大。 （ 4）天津市成交狀況分析： 從圖中我們可以看出自 2021 年 3 月天津住宅成交量盤升到 70萬平米 /月以后，成交量一直在 70 萬平米 /月附近徘徊。住宅成交總 體趨于平穩(wěn)。 （ 5）新開路板塊成交狀況及價(jià)格走勢(shì)分析： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 成交狀況： 2021 年 110 月份新開路 板 塊實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù) 1118 套，成交面積達(dá)到 萬平方米， 月均成交面積為 萬平米， 成交均價(jià) 6793 元/平方米。 ? 新開路均價(jià)走勢(shì)分析： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 從成交價(jià)格來看，在 2021 年，成交均價(jià)從年初的 6000 元 /平米，經(jīng)過 5 個(gè)月的時(shí)間迅速攀升到 7400 元 /平米后，一直維持在 6900 元 /平米以上。隨著該區(qū)域政策的利導(dǎo)，商業(yè)的繁榮及住宅需求的強(qiáng)勁和供應(yīng)量的下滑，預(yù)計(jì)均價(jià)將進(jìn)一步盤升。 可比項(xiàng)目分析 （ 1）按區(qū)位匯總的可比性項(xiàng)目： 表 1 附近樓盤基本信息對(duì)比表 樓盤 裝修狀況 價(jià)格（元 /平 開盤時(shí)間 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目 米） 非常公館 精裝 7300 海河新天地 毛坯 7200 美震時(shí)區(qū) 毛坯 6200 萬春美鉆時(shí)代 毛坯 6200 北斗星城 毛坯 6300 個(gè)案初步評(píng)價(jià)： ? 非常公館推出 5070 平米的公寓，此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)方面增加了酒店式服務(wù)，深度市場細(xì)分，深度挖掘小戶型的中高檔需求人群。 ? 海河新天地位于 河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路與華捷道交口 ，椐了解一期已基本售完，二期即將開盤。本項(xiàng)目銷售狀況良好。 ? 北斗星城位于 河北區(qū)新開路 與金鐘河大街交口 ，其和海河新天地針對(duì)的都是中高檔人群，但北斗星城由于區(qū)位原因在平均價(jià)格上比遠(yuǎn)洋天地低 900 元。 ? 美震時(shí)區(qū)位于 李公樓立交橋華昌大街與新兆路交口 ，與位于 河?xùn)|區(qū)華龍道與新開路交口 的萬春美鉆時(shí)代在平均價(jià)格上基本一致。 綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標(biāo)客戶，且銷售狀況均好，驗(yàn)證了中高檔人群對(duì)于此區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目有很大需求。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) （ 2）典型項(xiàng)目研究： 海河新天地 — 遠(yuǎn)洋天地 海河新天地是由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司在天津投資開 發(fā) 的集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體的項(xiàng)目，項(xiàng)目位于河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路與華捷道交口。其中，海河新天地的高檔住宅部分 —— 遠(yuǎn)洋天地，占地面積約 11 萬平米，建筑面積約 23萬平米，共有建筑 22 幢，分割為東西南北以及中心區(qū) 5 個(gè)部分。 此項(xiàng)目一期已經(jīng)銷售完畢 ,二期即將開盤。 遠(yuǎn)洋天地已成為此板塊最具吸引力的樓盤。 遠(yuǎn)洋天地在一期銷售過程中受整體房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及河?xùn)|區(qū)的發(fā)展規(guī)劃及市政配套建設(shè)等因素影響下，成交 均價(jià)一路攀升。如圖： 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 本案與周邊項(xiàng)目價(jià)格比較 ? 住宅價(jià)格： 表 2 價(jià)格修正表 合計(jì) 區(qū)位 區(qū)域認(rèn)知 景觀 區(qū)域發(fā)展 項(xiàng)目整體 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品技術(shù) 品牌 現(xiàn)售價(jià)格 價(jià)格修正 權(quán)重 100% 20% 5% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 元 /平方元 /平方米 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 米 非常公館 10 10 9 11 9 12 10 9 7200 7164 遠(yuǎn)洋天地 11 12 10 11 10 9 11 12 7300 7019 美震時(shí)區(qū) 10 10 7 11 8 8 7 9 6200 6851 萬春美鉆時(shí)代 9 9 8 10 8 9 9 10 6200 6927 北斗星城 9 8 10 8 10 9 10 12 6300 6774 本項(xiàng)目 10 10 10 10 10 10 10 10 10 6947 ? 本案同檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價(jià)： 7000 元 /平米 ? 開發(fā)規(guī)模： 20 萬平方米 ? 產(chǎn)品形式：多層、小高層； ? 平均消化率： 95％； ? 平均容積率： ； 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 從上述分析可以看出，本案受周邊項(xiàng)目及宏觀政策等各項(xiàng)因素影響，均價(jià)制定在 7000 元左右較為合適?？紤]到開盤至銷售周期結(jié)束的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目銷售起至銷售周期結(jié)束的價(jià)格區(qū)間為 7000 元 — 8000 元。 ? 商業(yè)價(jià)格： 我們針對(duì)新開路社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。新開路底商目前售價(jià)范圍在 10000 元 — 15000 元之間?？紤]到項(xiàng)目的區(qū)位和交通對(duì)商業(yè)的影響以及未來項(xiàng)目預(yù)期，我們認(rèn)為，項(xiàng)目底商價(jià)格初步定為在 13000 元左 右較為合理。 項(xiàng)目 SWOT分析 S： ? 該地塊處于天津市內(nèi)環(huán)中心區(qū)，屬河?xùn)|區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 ? 緊鄰新開路商業(yè)街，配套設(shè)施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。 ? 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。 ? 地塊離天津站只有 10 分鐘車程，且有多條公交線路通過，交通十便利。 ? 通過津?yàn)I大道到達(dá)濱海新區(qū)十分便捷。 ? 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號(hào)線 ?？?，地鐵 2 號(hào)線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通， 即 為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) W： ? 該地塊呈三角形狀，加大了設(shè)計(jì)、利用難度，同時(shí)提高了單 位開發(fā)成本。 ? 緊鄰鐵路、高架橋，有噪音污染，同時(shí)影響地塊景觀和視覺效果。 1． O： ? 國家宏觀政策的扶持，天津向國際化都市靠攏，將首先帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，為該區(qū)域提供高端人群。 ? 地塊河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的 三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； ? 規(guī)劃中的 新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項(xiàng)目地塊步行僅 5 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； ? 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（ CBD）輻射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍十分濃厚。 ? 天津市規(guī)劃的多條地鐵線在未來都將貫通，將縮短中心區(qū)與郊區(qū)的距離。 ? 部分地鐵線在天津站匯合（ 2 號(hào)線、 3 號(hào) 線、 9 號(hào)線），新開路距天津站只有一站，未來交通和轉(zhuǎn)乘都更將方便。 ? 隨著附近住宅及商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，該區(qū)域的產(chǎn)品將越來越緊俏。 T： ? 周圍有部分拆遷，未來會(huì)有潛在土地供應(yīng)，形成潛在的競爭。 ? 地塊處于天津市中心區(qū)，且周圍形成的商業(yè)氛圍，將會(huì)影響一部分有追求宜居心理的人群。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) ? 天津 站今后將是地鐵 9 號(hào)線的換乘點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生大量的地鐵人流，對(duì) 區(qū)域 內(nèi)樓盤在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來較大的壓力。 綜合評(píng)價(jià) ? 河?xùn)|區(qū)可以說是目前天津住宅市場寸土寸金之地，區(qū)域內(nèi)近幾年涌現(xiàn)出了不少的項(xiàng)目，亦能在短期內(nèi)消化完 成，且仍未能滿足區(qū)域內(nèi)的需求。本案地塊住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該說是填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的需求。 ? 通過市場調(diào)查，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格在 6000 至 7300 元 /平方米之間，本案位于區(qū)域內(nèi)中間地段，其市場價(jià)值較大。結(jié)合周邊環(huán)境及配套影響，在營銷過程中強(qiáng)調(diào)以位置、價(jià)格為基本出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合戶型控制，本案住宅價(jià)格應(yīng)控制在 7000－ 8000 元 /平方米之間。 市場需求 與目標(biāo)客戶 (1) 2021 年市區(qū)住宅需求量 ? 2021 年天津全市常住人口 1078 萬 人，其中城鎮(zhèn)人口 574 萬人，人均居住面積 平方米。根據(jù)《天津市 20212020 發(fā)展規(guī)劃》 ，《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 6903