【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。 三 .總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā) 協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。 宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 第四章 市場(chǎng)研究 一 .區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線(xiàn) 。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 ，比 90年增加了 。 2020年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 ，當(dāng)年銷(xiāo)量 米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。 該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。 3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。 4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早 的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 ? 銷(xiāo)售量： 該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是 2020年的增長(zhǎng)幅度最大，與 99年同比增長(zhǎng)了 61%。 ? 銷(xiāo)售量與上市量的比較： 目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。 ? 平均單價(jià)走勢(shì)： 河西區(qū)的平均單價(jià)一直在 3200元 /平米到 3300元 /平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 二 .區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征： ? 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類(lèi)型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500—3500 多層、小高層 50% 3500—4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10% ? 各檔次產(chǎn)品 2020年上半年需求狀況： 由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量 遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。 ◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布， 幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)： (1) 低于 2500元 /平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 建筑形式 綠化率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 瑞江花園（一期） 整體 40萬(wàn) 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬(wàn) 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬(wàn) 多層 36% 2300 8090（兩室） (2) 2500— 3500元 /平米： 該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀(guān)設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足 。 且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有： 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層 小高層 2800 100120 基本售磬 名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 2500 90100（兩室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依 仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 建筑形式 容積率 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬(wàn) 20萬(wàn) 多層 小高層 1． 29 3600 100（兩室） 140（三室） 70% 芳水園 約 2萬(wàn) 多層 小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層 小高層 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價(jià) （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達(dá)園 9萬(wàn) 9萬(wàn) 多層 高層 4200 110 120130 75% 羅馬花園 5萬(wàn) 2萬(wàn) 多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中在 100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的 “H概念社區(qū) ”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指 “高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族 ”。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的 “八大優(yōu)勢(shì) ”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年 6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。 3． 2梅江 藍(lán)水假期： 藍(lán)水假期以小高層 (912層 )、多層（ 45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀(guān)資源的觀(guān)賞價(jià)值。該項(xiàng)目 70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀(guān)均好性發(fā)揮到極至。 產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在 140160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。 產(chǎn)品推廣方面，以 “親水住宅 ”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。 3． 3云水園： 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了 “國(guó)際老人村 ”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為 2 280平方米兩種，均價(jià)約在 5300元 /平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 該項(xiàng)目于 99年 11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出 “梅江第一片風(fēng)景 ”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò) 1年多的推廣周期， 80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出 60%。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。 3． 4明都新園： 該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以 90平米兩室為主力。在同 檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容） 總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素： 受政府啟動(dòng) “梅江 ”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作 用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析： 總體規(guī)劃： 該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 ，總建筑面積 ，其中住宅建筑面積 15612萬(wàn)平方米，公建 。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15個(gè)居住小區(qū)和 2個(gè)公建區(qū)?？?cè)莘e率為，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠 化率達(dá)到 40%以上。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 ，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 ，公建 ，水面 。 今年起步建設(shè) ，年底竣工 30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到 2020年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。 配套 ： ? 智能化 ： 1）專(zhuān)用 10兆寬帶網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù)。 2） 6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表， 再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。 3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。 4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。 ? 高新建材 ：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 （二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析： 梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 規(guī)劃用地 13． 6萬(wàn) m2 12． 53萬(wàn) m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 12． 9萬(wàn) m2 11． 9萬(wàn) m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 1248元 /m2 1248元 /m2 地點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線(xiàn) 友誼路延長(zhǎng)線(xiàn) 解放南路 開(kāi)發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 xx計(jì)劃投資 交通 路況好 ,出行便利 路況好 ,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表 安防系統(tǒng)、 10兆寬帶 梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0． 9（含水面） 0． 95（含水面） 水面 綠化率 58． 5湖景綠化率 31． 55% 53%湖景綠化率 工程進(jìn)度 2020年 10月底交工 2020年 8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價(jià) 5062萬(wàn)元 4557萬(wàn)元 熱銷(xiāo)面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價(jià) 3900元 /m2 3800元 /m2 元 /m2 戶(hù)型配比 多層（ 4層半 ）： 65% 高層 (912層 )： 30% 別墅（未開(kāi)發(fā)）： 5% 多層； 70% 高層： 30% 多層： 小高層： 聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（ 4層半）： 高層 (912層 )：