【正文】 現狀有 12孔電信電纜。 排水： 在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內雨水通過 該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內現有的 DN500入珠江道干管 ,遠期在項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃 DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。項目用地北側譚江道為規(guī)劃 30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯結在一起。項目南側的 40米寬的浯水道正在修建，聯接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。 （ 4）目前項目門前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項目 1公里處有 9 954路終點站，項目開發(fā)后，該 2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50米，并保留現狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調節(jié) 了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。項目宗地東面現狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近 村民占用，現以被天津玻璃廠收回，面積約 127畝，規(guī)劃用途為水面。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地 ,現已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產開發(fā) ,屬于 梅江南居住區(qū)的一部分 ,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 ,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。 2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。 四 .項目周邊環(huán)境 1. 現狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū) ,公路兩側工廠林立， 90年代后期，隨著城市房地產的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè) ,由于工業(yè)結構調整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居 住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 廠內植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 三 .項目周邊的社區(qū)配套 3000米范圍內的社區(qū)配套 配套設施分類 名稱 教育設施 電子儀表技術學校 水滸武術學校 醫(yī)療衛(wèi)生設施 無 商業(yè)設施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設施 無 市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 天津汽配城 交通設施 門前有去大港區(qū) 62 659公交線路，距項目 1公里處有 9 954路終點站 文化設施 無 體育設施 無 總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)， 基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數量的生活配套設施。 （ 5）項目用地內有玻璃廠自己打的 2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可根據規(guī)劃予以保留 ,可為項目提供一部分熱水。 （ 3）項目用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據規(guī)劃要求拆除。 、地下管線、人防、構筑物等情況 （有無變電站、換熱站等設施？） （ 1）項目用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍 (約 36戶 42間房 )。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積 (萬平米 ) 折算成畝數 毛地面積 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地 ) 94 可建設用地面積 431 其中區(qū)內配套用地 （含 小學及幼兒園、配套公共服務設施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% : 序號 用地性質 用地面積 (萬平米 ) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 30 50 40 2 住宅地塊 2 30 80 40 3 住宅地塊 3 30 50 40 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24班小學及 15班幼兒園用地 25 25 40 6 儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地 50 50 20 二 .宗地現狀 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項 目 區(qū) 位 圖 該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 所有以上各種因素， 為 xx在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ③經濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 天津公司現狀項目及在談項目分布 : 在開發(fā)項目 : 已完成項目 : 在談項目 : 二 .外部因素 該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部 , 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢 : ①根據天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 玻璃廠 項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新項目，要達到每年有 35個在開發(fā)項目，保證天津公司經營利潤指標和 xx產品在天津的市場影響力。 xx公司經營現狀： 目前天津公司在手有兩個項目， xx花園新城（含原有新城項目和紅旗農場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。結合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們 應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。 xx產品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。由此看出， xx的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。由此可看出，天津 xx的主要項目集中在城市的北部。 天 津 xx 玻 璃 廠 項 目 可行性研究報告 天津 xx興業(yè) (集團 )有限公司 二零零壹年八月 目 錄 第一章 項目決策背景 1. 內部因素 2. 外部因素 第二章 項目概述 1. 項目區(qū)位及用地 第三章 項目法律及政策性風險分析 第四章 市場研究 1. 區(qū)域市場成長狀況 2. 區(qū)域市場供應產品特征 3. 整體市場對本案影響因素 4. 目標客戶、產品及價格定位 第五章 規(guī)劃設計要點 1. 初步規(guī)劃設計思路 2. 規(guī)劃設計的可行性分析 第六章 項目開發(fā)計劃 1. 開發(fā)機遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預測 2. 稅務分析 3. 經濟效益分析 4. 項目資金預測 第八章 可行性結論 1. 項目優(yōu)勢 2. 項目劣勢 3. 結論及建議 第一章 項目決策背景 一 .內部因素 xx公司項目布局 xx自 92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、 xx中心大廈、世貿廣場、都市花園、xx新城等項目，其中城市花園、 xx中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約 17萬平方米， xx新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。反觀天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線 的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯在一起。 xx自 92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。所以 xx有能力，也應該去開發(fā)天津的其他市場，讓 xx物業(yè)深入天津每個角落。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了 xx在城市南部無項目的空白。新城項目自 98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱 ，但到 2020年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。在目前市場呼喚 xx的大好形勢下，天津xx應充分利用 xx天津地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓 xx品牌深入到每個天津人心中。同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質量，為天津城市建設做出貢獻。 ②天津市主導風向為西南風， 西南部區(qū)域正處于天津市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。商品房銷售均價明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等 全國聞名的商業(yè)設施。 ⑦項目西北側為梅江居住區(qū)，是由市政府統一組織建設的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。 第二章 項目概述 一 .宗地區(qū)位及用地 該宗地位于天津市區(qū)南部 ,北側緊臨正在建設中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西區(qū) ,距離中環(huán)線圍堤道段 5公里 ,距離正在建設的東南半環(huán)線約 3公里 ,距離南樓市級商業(yè)中心約 6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約 5公里。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權屬明確。 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢平坦 ,場地標高與解放南路標高基本相一致。廠區(qū)內綠化樹木較多（為 工廠自己種植，在園林局未登記 ,可根據規(guī)劃要求進行拆除或保留）。 （ 2）項目用地內沒有需要保留的文物等設施。 （ 4）項目用地西側有一個 40平方米的人防設施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內，對項 目建設無影響。 場地原為農田，廠區(qū)已有 50年歷史，無不良工程地質條件。 3000米外可輻射到的主要公共設施如下 (主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線 ): 公用設施種類 公用設施名稱 教育設施 大學：天津財經學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術師范學院 高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學（市重點）、 南樓中學（區(qū)重點） 醫(yī)療設施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）