【正文】 他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。 （ 2）解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近 村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約 127畝，規(guī)劃用途為水面。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù) 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地 ,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā) ,屬于 梅江南居住區(qū)的一部分 ,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔 衛(wèi)津河 ,基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。 現(xiàn)狀工業(yè)用地 現(xiàn)狀工業(yè)用地 尖山住宅片區(qū) 正開發(fā)住宅區(qū)域 13 南樓市級(jí)商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心 梅江居住區(qū) 項(xiàng)目所在地 14 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。 四 .項(xiàng)目周邊環(huán)境 1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū) ,公路兩側(cè)工廠林立， 90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠企業(yè) ,由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今 的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。 10 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 三 .項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 11 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校 水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無(wú) 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無(wú) 市場(chǎng) 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 天津汽配城 交通設(shè)施 門前有去大港區(qū) 62 659 公交線路，距項(xiàng)目 1 公里處有 9 954路終點(diǎn)站 文化設(shè)施 無(wú) 體育設(shè)施 無(wú) 總的來(lái)說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 （ 5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可根據(jù)規(guī)劃予以保留 ,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 （ 3）項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的 鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況 （有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？） （ 1） 項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍 (約 36 戶 42間房 )。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表： 名稱 面積 (萬(wàn)平米 ) 折算成畝數(shù) 毛地面 積 525 其中市政代征地 (含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地 ) 94 可建設(shè)用地面積 431 其中區(qū)內(nèi)配套用地 （含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地） 41 凈住宅用地面積 391 可建設(shè)用地用地率 82% 凈住宅用地率 74% 8 : 序號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 (萬(wàn)平米 ) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%) 1 住宅地塊 1 30 50 40 2 住宅地塊 2 30 80 40 3 住宅地塊 3 30 50 40 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24 班小學(xué)及 15 班幼兒園用地 25 25 40 6 儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 50 50 20 住宅地塊 2 住宅地塊 1 住宅地塊 3 住宅地塊 4 教育用地 配套公建用地 9 二 .宗地現(xiàn)狀 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場(chǎng) 城市花園 都市花園 萬(wàn)科中心 宗地位置 . 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 規(guī)劃東南半環(huán) 7 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 所有以上各種因素，為萬(wàn)科在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 南樓市級(jí)商業(yè)中心 友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心 梅江居住區(qū) 項(xiàng)目所在地 5 ④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。 ③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 天津公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布 : 在開發(fā)項(xiàng)目 : 已完成項(xiàng)目 : 在談項(xiàng)目 : 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場(chǎng) 城市花園 都市花園 萬(wàn)科中心 玻璃廠項(xiàng)目 . 天鋼項(xiàng)目 津塘路項(xiàng)目 張貴莊路項(xiàng)目 麗苑項(xiàng)目 鐵東路項(xiàng)目 梅江南項(xiàng)目 西橫堤項(xiàng)目 4 二 .外部因素 該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部 , 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有 如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) : ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 3 玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有35個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和萬(wàn)科產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。 ： 目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科花園新城（含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗 湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。萬(wàn)科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。由此看出，萬(wàn)科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。由此可看出，天津萬(wàn)科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 法律手續(xù)分析 第四章 市場(chǎng)研究 1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 1. 開發(fā)機(jī)遇 2. 開發(fā)周期安排 3. 銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測(cè) 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟(jì)效益分析 4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第 八章 可行性結(jié)論 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2. 項(xiàng)目劣勢(shì) 3. 結(jié)論及建議 2 第一章 項(xiàng)目決策背景 一 .內(nèi)部因素 萬(wàn)科自 92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開發(fā)了城市花園、萬(wàn)科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬(wàn)科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬(wàn)科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，萬(wàn)科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。反觀 天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。 萬(wàn)科自 92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。所以萬(wàn)科有能力，也應(yīng) 該去開發(fā)天津的其他市場(chǎng)，讓萬(wàn)科物業(yè)深入天津每個(gè)角落。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了萬(wàn)科在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。新城項(xiàng)目自 98年開盤以來(lái)熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到 2020年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。在目前市場(chǎng)呼喚萬(wàn)科的大好形勢(shì)下，天津萬(wàn)科應(yīng)充分利用萬(wàn)科天津地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和 市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓萬(wàn)科品牌深入到每個(gè)天津人心中。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。商品房銷售均價(jià)明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 ⑦項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃 ,將建設(shè)成為以水景和生 態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。 6 第二章 項(xiàng)目概述 一 .宗地區(qū)位及用地 該宗地位于天津市區(qū)南部 ,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西區(qū) ,距離中環(huán)線圍堤道段 5 公里 ,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3 公里 ,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約 6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約 5公里 。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。 勢(shì)狀況 項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢(shì)平坦 ,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記 ,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留）。 （ 2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 （ 4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè) 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無(wú)影響。 場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 3000米外