【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高，以至于總房款過(guò)高，承受的人群有限，最后不得不一部分大面積商鋪進(jìn)行二次分割，劃小再出售。 ②動(dòng)線(xiàn)及戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理：如巨川金海岸，單個(gè)商鋪拐角較多，不利于店內(nèi)擺設(shè)，整個(gè)項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)沒(méi)有連貫性，致使現(xiàn)在外圍商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，內(nèi)街狀況較差。 ③主題不鮮明，項(xiàng)目沒(méi)有特色：像巨川金海岸，千百匯等項(xiàng)目缺少自己項(xiàng)目的特色，致使本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目大同小異，不能最大限度的吸引客商。 商業(yè)市場(chǎng)及其現(xiàn)狀 ① 塘沽目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一 層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以家樂(lè)、樂(lè)購(gòu)等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是解放路和洋貨兩大大商圈的集中消費(fèi)。新河區(qū)域現(xiàn)缺乏集中的有特色的餐飲娛樂(lè)區(qū)和大型零售連鎖超市。 ②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和現(xiàn)在新河明顯欠缺的人氣，目前在新河區(qū)域啟動(dòng)以購(gòu)物為主商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是作為商業(yè)項(xiàng)目也存在先行進(jìn)駐的重大機(jī)遇。 ③由于政府對(duì)此區(qū)域發(fā)展的導(dǎo)向作用，致使新河新增項(xiàng)目較多，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 商業(yè)市場(chǎng)積極和消極因素 積極因素： ⑴ 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展前景看好，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和售價(jià)等方面都呈上升趨勢(shì) ，并且發(fā)展空間較大。 ⑵ 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富。業(yè)態(tài)之間互相鼓勵(lì)共同發(fā)展。 ⑶ 商業(yè)市場(chǎng)大都呈現(xiàn)出一派繁榮景象，空置商鋪很少。 ⑷ 政府集中精力大力發(fā)展濱海新區(qū)，為地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了便利條件和政府支持。 相對(duì)不利因素： ⑴ 成熟商業(yè)圈已形成，在一定程度上影響其他相對(duì)未成熟商業(yè)區(qū)域。 ⑵ 雖然塘沽市場(chǎng)房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)，但是租金相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)講，上升幅度卻很小，導(dǎo)致投資新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 12 回報(bào)率不高。 三、 2021 年塘沽區(qū)新土地出讓結(jié)果及 06 年新政策分析 06年大量地塊出讓 05年塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，盡管 05年新的宏觀(guān)政策出臺(tái)，但塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)市內(nèi)六區(qū)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有造成較大影響，特別在 05年 11月后，塘沽各區(qū)域銷(xiāo)售量都很良好，在價(jià)格上也有一定的漲浮。 但就從 2021年一月份土地出讓結(jié)果來(lái)看， 06年整年的土地出讓量會(huì)陸續(xù)加大，這對(duì)塘沽區(qū)正在銷(xiāo)售及即將開(kāi)盤(pán)的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都帶來(lái)了較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 06年一月分土地成交結(jié)果（部分） 發(fā)布時(shí)間出讓方式宗地編號(hào) 宗地位置 占地面積 用地性質(zhì) 受讓單位 成交金額2021128 掛牌 塘（掛）202124號(hào)杭州道以南、甘肅路以西米居?。ㄗ≌?、商服）用地天津新時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 5900萬(wàn)元2021128 掛牌 塘（掛）202125號(hào)福州道以南、福建北路以東米居住（住宅、商服）用地天津鉅康國(guó)際發(fā)展有限公司17860萬(wàn)元2021123 掛牌 塘（掛）202121號(hào)車(chē)站北路以北、廈門(mén)路以東米居?。ㄉ谭?、住宅）用地天津市塘沽區(qū)裕川置業(yè)有限公司11040萬(wàn)元2021123 掛牌 塘（掛）202122號(hào)規(guī)劃杭州道以北、河北路以東米居?。ㄉ谭?、住宅）用地天津交通集團(tuán)濱海有限公司8540萬(wàn)元2021120 拍賣(mài) 塘（拍）202192號(hào)津塘高速連接線(xiàn)以北、二號(hào)水庫(kù)以米居住（商業(yè)、住宅）用地貽成融科（天津）置業(yè)有限公司14900萬(wàn)元2021118 拍賣(mài) 塘（拍）20216號(hào)津塘公路以南、車(chē)站北路以東米住宅用地 天津市鴻發(fā)投資集團(tuán)有限公司24700萬(wàn)元2021117 掛牌 塘（掛）202119號(hào)津塘公路以北、吉林路以西米居住（住宅、商服）用地天津安邦在線(xiàn)投資有限公司4640萬(wàn)元202116 掛牌 塘（掛）202115號(hào)兵營(yíng)宿舍以東、規(guī)劃敬誠(chéng)路以南米居?。ㄉ虡I(yè)、住宅）用地港通（天津）置業(yè)有限公司5500萬(wàn)元 06年一月份土地土地出讓公告 新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 13 發(fā)布時(shí)間 出讓方式 出讓時(shí)間 宗地編號(hào) 宗地位置 占地面積 用地性質(zhì)2021126 掛牌2021年3月7日至2021年3月20日，每日上午9塘（掛）20211號(hào) 河南路以東、海河以南123696商服（賓館）用地2021126 掛牌2021年3月7日至2021年3月20日，每日上午9塘（掛）20212號(hào) 河南路以東、海河以南152358 商服（游樂(lè)）用地2021126 掛牌2021年3月7日至2021年3月20日，每日上午9塘（掛）20213號(hào) 河南路以西、規(guī)劃安陽(yáng)道以北9188 商服（汽車(chē)4S店）用地2021126 掛牌2021年3月10日至2021年3月23日，每日上午9塘（掛）20214號(hào) 規(guī)劃杭州道以北、京山鐵路以東326255 居住用地2021126 掛牌2021年3月10日至2021年3月23日，每日上午9塘（掛）20215號(hào) 解放路以北、學(xué)校大街以東9930 商服（賓館）用地2021126 掛牌2021年3月15日至2021年3月28日，每日上午9塘（掛）20216號(hào) 津沽路以北、閘南路以東184600 居住用地2021126 掛牌2021年3月15日至2021年3月28日，每日上午9塘（掛）20217號(hào) 津沽路以北、中環(huán)線(xiàn)以西140000 居住用地2021126 掛牌2021年3月20日至2021年3月31日，每日上午9塘（掛）20218號(hào) 車(chē)站北路以東、京山鐵路以北35750 居住用地2021126 掛牌2021年3月20日至2021年3月31日，每日上午9塘（掛）20219號(hào) 車(chē)站北路以西、規(guī)劃敬誠(chéng)路以南48757 居住用地2021126 掛牌2021年3月20日至2021年3月31日，每日上午9塘（掛）202110號(hào)車(chē)站北路以西、津塘公路以南284625 居住用地2021126招標(biāo) 2021年3月13日 塘（招）20211號(hào) 河濱公園內(nèi) 14000 商服用地2021126招標(biāo) 2021年3月17日 塘（招）20212號(hào) 塘津高速公路以西、海上交通臺(tái)以北670000 居住用地 我們可以從表 2中看出， 06年 3月大概將 會(huì)有 10多塊地進(jìn)行出讓?zhuān)谝院笠矔?huì)陸續(xù)將其他地塊進(jìn)行出讓?zhuān)@勢(shì)必對(duì)我們將要開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有了較大的壓力和競(jìng)爭(zhēng)。 06年政策分析 A 05 年政策回顧 ① 、國(guó)務(wù)院“國(guó)八條”的出臺(tái)，政府在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，希望將房地產(chǎn)行業(yè)迅速并入正軌。與此同時(shí)會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地、運(yùn)營(yíng)的監(jiān)管、設(shè)立預(yù)警體系，有效調(diào)控商品房供需結(jié)構(gòu)。 ② 、土地政策：嚴(yán)格經(jīng)營(yíng)性土地市場(chǎng)化供應(yīng)（招拍掛方式的強(qiáng)制執(zhí)行），工業(yè)園區(qū)限制開(kāi)發(fā)以保護(hù)耕地， 、《 2021年工作要點(diǎn)》等土地政策的相繼 出臺(tái)，嚴(yán)格控制供地，規(guī)范市場(chǎng)，緊縮銀根。通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)的控制，限制開(kāi)發(fā)商囤積土地 ③ 、金融政策：利率、匯率及信貸政策的調(diào)整，商品房貸款利率上調(diào)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住宅或高檔住宅加強(qiáng)審核，提高首付比例等措施，希望以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。 ④ 、物業(yè)稅的征收會(huì)形成“平買(mǎi)貴用”的狀況 ⑤ 、嚴(yán)格控制銷(xiāo)售許可證下發(fā) —— 北京從今年開(kāi)始，嚴(yán)格控制樓盤(pán)銷(xiāo)售許可證的下法時(shí)間，只有對(duì)于已封頂?shù)捻?xiàng)目才頒發(fā)銷(xiāo)售許可證，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期資金提出了更高的 要求。 ⑥ 、七部委關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)規(guī)定 ,對(duì)兩年內(nèi)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的商品房征收全部的營(yíng)業(yè)稅，此政新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 14 策的推出增加了客戶(hù)的持幣觀(guān)望現(xiàn)象。在塘沽地區(qū)，雖然前期市場(chǎng)也受到了一些影響，但 7月份以后，客戶(hù)持幣觀(guān)望的現(xiàn)象基本消除，市場(chǎng)依舊看好。 B 06年新政策預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn)界已經(jīng)初步嘗到了政策的味道， 2021 年房產(chǎn)政策仍然不會(huì)放松， 1 月 1日，北京將執(zhí)行 7項(xiàng)房產(chǎn)新政，另外還有 3項(xiàng)政策已在醞釀中。 2021年 1月 1日起執(zhí)行的 7項(xiàng)新政 新政 1 現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)執(zhí)行新合同 【內(nèi)容】北京將啟用《北京市商品房 現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，開(kāi)發(fā)商不得隨意更改條款。 【影響】以往現(xiàn)房銷(xiāo)售沒(méi)現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證，也沒(méi)有統(tǒng)一的合同。 2021 年現(xiàn)房網(wǎng)上簽約執(zhí)行新合同有助于規(guī)范化管理 。 新政 2 現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)執(zhí)行網(wǎng)上簽約 【內(nèi)容】北京將實(shí)行網(wǎng)上簽約和信息公示制度，購(gòu)房者將可以在網(wǎng)上查詢(xún)現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài)信息。 【影響】為防止炒作房屋，市建委要求認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱(chēng)不得隨意變更，合同署名一定要考慮好。 新政 3 住宅分戶(hù)驗(yàn)收一戶(hù)一驗(yàn) 【內(nèi)容】北京將推廣一戶(hù)一驗(yàn)的住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收制，并統(tǒng)一執(zhí)行《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表》。 【影