【文章內(nèi)容簡介】 高，以至于總房款過高，承受的人群有限，最后不得不一部分大面積商鋪進行二次分割，劃小再出售。 ②動線及戶型設計不合理：如巨川金海岸，單個商鋪拐角較多，不利于店內(nèi)擺設，整個項目動線設計沒有連貫性，致使現(xiàn)在外圍商業(yè)經(jīng)營狀況較好，內(nèi)街狀況較差。 ③主題不鮮明，項目沒有特色：像巨川金海岸，千百匯等項目缺少自己項目的特色，致使本項目和其他項目大同小異，不能最大限度的吸引客商。 商業(yè)市場及其現(xiàn)狀 ① 塘沽目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一 層次是便民店消費；第二層次是以家樂、樂購等為主導的大型連鎖超市消費；第三層次就是解放路和洋貨兩大大商圈的集中消費。新河區(qū)域現(xiàn)缺乏集中的有特色的餐飲娛樂區(qū)和大型零售連鎖超市。 ②由于固有的消費習慣和現(xiàn)在新河明顯欠缺的人氣，目前在新河區(qū)域啟動以購物為主商業(yè)中心存在一定的風險，但是作為商業(yè)項目也存在先行進駐的重大機遇。 ③由于政府對此區(qū)域發(fā)展的導向作用，致使新河新增項目較多，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 商業(yè)市場積極和消極因素 積極因素： ⑴ 整個房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及發(fā)展前景看好，在規(guī)劃設計和售價等方面都呈上升趨勢 ，并且發(fā)展空間較大。 ⑵ 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富。業(yè)態(tài)之間互相鼓勵共同發(fā)展。 ⑶ 商業(yè)市場大都呈現(xiàn)出一派繁榮景象，空置商鋪很少。 ⑷ 政府集中精力大力發(fā)展濱海新區(qū)，為地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了便利條件和政府支持。 相對不利因素： ⑴ 成熟商業(yè)圈已形成，在一定程度上影響其他相對未成熟商業(yè)區(qū)域。 ⑵ 雖然塘沽市場房價呈上升趨勢，但是租金相對房價來講，上升幅度卻很小，導致投資新建里項目發(fā)展報告 12 回報率不高。 三、 2021 年塘沽區(qū)新土地出讓結(jié)果及 06 年新政策分析 06年大量地塊出讓 05年塘沽房地產(chǎn)市場依然火爆，盡管 05年新的宏觀政策出臺，但塘沽房地產(chǎn)市場相對市內(nèi)六區(qū)來說并沒有造成較大影響，特別在 05年 11月后，塘沽各區(qū)域銷售量都很良好，在價格上也有一定的漲浮。 但就從 2021年一月份土地出讓結(jié)果來看， 06年整年的土地出讓量會陸續(xù)加大，這對塘沽區(qū)正在銷售及即將開盤的各個項目來說都帶來了較大的競爭壓力。 06年一月分土地成交結(jié)果（部分） 發(fā)布時間出讓方式宗地編號 宗地位置 占地面積 用地性質(zhì) 受讓單位 成交金額2021128 掛牌 塘（掛）202124號杭州道以南、甘肅路以西米居?。ㄗ≌?、商服）用地天津新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5900萬元2021128 掛牌 塘（掛）202125號福州道以南、福建北路以東米居?。ㄗ≌⑸谭┯玫靥旖蜮牽祰H發(fā)展有限公司17860萬元2021123 掛牌 塘（掛）202121號車站北路以北、廈門路以東米居住（商服、住宅）用地天津市塘沽區(qū)裕川置業(yè)有限公司11040萬元2021123 掛牌 塘（掛）202122號規(guī)劃杭州道以北、河北路以東米居?。ㄉ谭?、住宅）用地天津交通集團濱海有限公司8540萬元2021120 拍賣 塘（拍）202192號津塘高速連接線以北、二號水庫以米居?。ㄉ虡I(yè)、住宅）用地貽成融科（天津）置業(yè)有限公司14900萬元2021118 拍賣 塘（拍）20216號津塘公路以南、車站北路以東米住宅用地 天津市鴻發(fā)投資集團有限公司24700萬元2021117 掛牌 塘（掛）202119號津塘公路以北、吉林路以西米居?。ㄗ≌?、商服）用地天津安邦在線投資有限公司4640萬元202116 掛牌 塘（掛）202115號兵營宿舍以東、規(guī)劃敬誠路以南米居?。ㄉ虡I(yè)、住宅）用地港通（天津）置業(yè)有限公司5500萬元 06年一月份土地土地出讓公告 新建里項目發(fā)展報告 13 發(fā)布時間 出讓方式 出讓時間 宗地編號 宗地位置 占地面積 用地性質(zhì)2021126 掛牌2021年3月7日至2021年3月20日，每日上午9塘（掛）20211號 河南路以東、海河以南123696商服（賓館）用地2021126 掛牌2021年3月7日至2021年3月20日，每日上午9塘（掛）20212號 河南路以東、海河以南152358 商服（游樂）用地2021126 掛牌2021年3月7日至2021年3月20日，每日上午9塘（掛）20213號 河南路以西、規(guī)劃安陽道以北9188 商服（汽車4S店）用地2021126 掛牌2021年3月10日至2021年3月23日，每日上午9塘（掛）20214號 規(guī)劃杭州道以北、京山鐵路以東326255 居住用地2021126 掛牌2021年3月10日至2021年3月23日，每日上午9塘（掛）20215號 解放路以北、學校大街以東9930 商服（賓館）用地2021126 掛牌2021年3月15日至2021年3月28日，每日上午9塘（掛）20216號 津沽路以北、閘南路以東184600 居住用地2021126 掛牌2021年3月15日至2021年3月28日，每日上午9塘（掛）20217號 津沽路以北、中環(huán)線以西140000 居住用地2021126 掛牌2021年3月20日至2021年3月31日，每日上午9塘（掛）20218號 車站北路以東、京山鐵路以北35750 居住用地2021126 掛牌2021年3月20日至2021年3月31日，每日上午9塘（掛）20219號 車站北路以西、規(guī)劃敬誠路以南48757 居住用地2021126 掛牌2021年3月20日至2021年3月31日，每日上午9塘（掛）202110號車站北路以西、津塘公路以南284625 居住用地2021126招標 2021年3月13日 塘（招）20211號 河濱公園內(nèi) 14000 商服用地2021126招標 2021年3月17日 塘（招）20212號 塘津高速公路以西、海上交通臺以北670000 居住用地 我們可以從表 2中看出， 06年 3月大概將 會有 10多塊地進行出讓，而在以后也會陸續(xù)將其他地塊進行出讓，這勢必對我們將要開盤的項目有了較大的壓力和競爭。 06年政策分析 A 05 年政策回顧 ① 、國務院“國八條”的出臺，政府在調(diào)控房價的同時，希望將房地產(chǎn)行業(yè)迅速并入正軌。與此同時會加強對土地、運營的監(jiān)管、設立預警體系，有效調(diào)控商品房供需結(jié)構(gòu)。 ② 、土地政策：嚴格經(jīng)營性土地市場化供應（招拍掛方式的強制執(zhí)行），工業(yè)園區(qū)限制開發(fā)以保護耕地， 、《 2021年工作要點》等土地政策的相繼 出臺，嚴格控制供地，規(guī)范市場，緊縮銀根。通過對土地供應的控制，限制開發(fā)商囤積土地 ③ 、金融政策：利率、匯率及信貸政策的調(diào)整，商品房貸款利率上調(diào)，對購買第二套住宅或高檔住宅加強審核，提高首付比例等措施，希望以此來抑制房價增長過快。 ④ 、物業(yè)稅的征收會形成“平買貴用”的狀況 ⑤ 、嚴格控制銷售許可證下發(fā) —— 北京從今年開始，嚴格控制樓盤銷售許可證的下法時間，只有對于已封頂?shù)捻椖坎蓬C發(fā)銷售許可證，這對開發(fā)商的前期資金提出了更高的 要求。 ⑥ 、七部委關(guān)于穩(wěn)定房價的相關(guān)規(guī)定 ,對兩年內(nèi)進行買賣的商品房征收全部的營業(yè)稅，此政新建里項目發(fā)展報告 14 策的推出增加了客戶的持幣觀望現(xiàn)象。在塘沽地區(qū)，雖然前期市場也受到了一些影響，但 7月份以后，客戶持幣觀望的現(xiàn)象基本消除，市場依舊看好。 B 06年新政策預測 2021 年房地產(chǎn)界已經(jīng)初步嘗到了政策的味道， 2021 年房產(chǎn)政策仍然不會放松， 1 月 1日，北京將執(zhí)行 7項房產(chǎn)新政，另外還有 3項政策已在醞釀中。 2021年 1月 1日起執(zhí)行的 7項新政 新政 1 現(xiàn)房買賣執(zhí)行新合同 【內(nèi)容】北京將啟用《北京市商品房 現(xiàn)房買賣合同》示范文本，開發(fā)商不得隨意更改條款。 【影響】以往現(xiàn)房銷售沒現(xiàn)房銷售許可證，也沒有統(tǒng)一的合同。 2021 年現(xiàn)房網(wǎng)上簽約執(zhí)行新合同有助于規(guī)范化管理 。 新政 2 現(xiàn)房買賣執(zhí)行網(wǎng)上簽約 【內(nèi)容】北京將實行網(wǎng)上簽約和信息公示制度，購房者將可以在網(wǎng)上查詢現(xiàn)房銷售狀態(tài)信息。 【影響】為防止炒作房屋，市建委要求認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同署名一定要考慮好。 新政 3 住宅分戶驗收一戶一驗 【內(nèi)容】北京將推廣一戶一驗的住宅工程質(zhì)量驗收制，并統(tǒng)一執(zhí)行《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。 【影