【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 域熱點(diǎn)依舊河西區(qū)歷年來一直是天津住宅市場(chǎng)的翹楚，今年借助梅江、梅江南居住區(qū)以及海河大橋、南半環(huán)、地鐵一號(hào)線等眾多素材的影響，加之各個(gè)發(fā)展商推波助瀾，針對(duì)各自項(xiàng)目的大力推廣，使得河西區(qū)在開盤項(xiàng)目數(shù)和新供應(yīng)面積上，雙雙高于其他區(qū)域，依舊成為供需市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。天津市 2022 年 19 月市內(nèi)六區(qū)新盤數(shù)量分布2022 年 19 月天津市新盤供應(yīng)量（單位：萬平方米） 今年 19 月新開盤項(xiàng)目仍集中在河西、河北和河?xùn)|三個(gè)區(qū)，總供應(yīng)量為 萬建筑平方米，以中小規(guī)模項(xiàng)目為主。河西區(qū)一直是我市房地產(chǎn)發(fā)展較好的區(qū)域，在人文環(huán)境及道路交通等方面有一定的優(yōu)勢(shì)，19 月總供應(yīng)建筑面積達(dá)到 萬建筑平方米，共有 22 個(gè)新開盤項(xiàng)目。和平區(qū)為我市中心區(qū)域，土地資源稀缺，很難形成大規(guī)模開發(fā)，共有 2 各項(xiàng)目亮相，總供應(yīng)面積達(dá)到 16 萬平方米，其中包括眾人關(guān)14 / 97注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場(chǎng)。河北區(qū)是我市危改的重點(diǎn)區(qū)域，共有新盤 15 個(gè)，總建筑面積達(dá)到 萬建筑平方米。 河?xùn)|區(qū)共有 12 個(gè)項(xiàng)目開盤，總供應(yīng)建筑面積達(dá)到 萬平方米，其中順馳發(fā)展公司開發(fā)的“太陽城”大盤項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)對(duì)帶動(dòng)河?xùn)|區(qū)及該項(xiàng)目周邊地區(qū)樓市將起到良好的推動(dòng)作用。南開區(qū)是我市人口最多的一個(gè)區(qū)，也是商品房項(xiàng)目最多的一個(gè)區(qū)，但 19 月只有 7 個(gè)新項(xiàng)目，較為眾人關(guān)注的是祿達(dá)花園、瑞麗園和凱立欣園等，總供應(yīng)建筑面積也只有 44 萬平方米。市場(chǎng)情況分類評(píng)價(jià) 一般商品房市場(chǎng)天津市一般商品房多為 67 層磚混住宅，開發(fā)總量雖很大，但單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模一般較小，售價(jià)在 1000—3000 元/平米。但近年來開始有大盤項(xiàng)目出現(xiàn)，這預(yù)示著我市房地產(chǎn)開發(fā)商在資金運(yùn)作和操盤能力等多方面有了長足的進(jìn)步，如雙林居住區(qū)、華苑新城等的開發(fā)，已經(jīng)提高了小區(qū)的建設(shè)水平，社區(qū)配套比較齊全，物業(yè)管理水準(zhǔn)有所進(jìn)步。 中高檔公寓供應(yīng)情況1999 年天津市商品房市場(chǎng)中高檔公寓上市達(dá)到 萬建筑平方米，2022 年供應(yīng)量減少到 萬建筑平方米，2022 年天津商品房市場(chǎng)新投入運(yùn)營的中高檔公寓建筑面積只有 39 萬平方米，預(yù)計(jì)今年中高檔公寓供應(yīng)量仍會(huì)減少。今年新增公寓項(xiàng)目主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)等繁華地區(qū)以及天津?yàn)I海新區(qū)，使原本競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)確把握市場(chǎng)定位和發(fā)展趨勢(shì)，引入超前的設(shè)計(jì)和經(jīng)營理念，全力打造引領(lǐng)時(shí)尚的高尚社區(qū)，并推出綠色健康、生態(tài)環(huán)保、智能化等具有鮮明特色的社區(qū)主題吸引消費(fèi)者，因此，近幾年陸續(xù)上市投入運(yùn)營的中高檔公寓以其鮮明的個(gè)性成為市場(chǎng)的新賣點(diǎn)，項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)頗佳，如森淼清華園、藍(lán)水假期、名仕達(dá)等。1999 年—2022 年中高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)量15 / 97 別墅住宅供應(yīng)情況截止 2022 年底，天津市累計(jì)開發(fā)并投入運(yùn)營的別墅為 2324 幢，建筑面積810113 平方米，其中 2022 年新投入運(yùn)營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經(jīng)過近年的開發(fā)，天津市的別墅建設(shè)區(qū)域已由中心城區(qū)和天津開發(fā)區(qū)開始向城鄉(xiāng)結(jié)合部及其它地區(qū)發(fā)展，別墅類型也由過去的獨(dú)體式向更加經(jīng)濟(jì)適用的聯(lián)排別墅發(fā)展。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近幾年別墅建設(shè)發(fā)展迅速，2022 年開發(fā)區(qū)上市別墅的建筑面積占全市當(dāng)年上市總量的 %。別墅售價(jià)大多在每平方米 3000—5000 元之間，基本屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，經(jīng)營狀況良好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達(dá) 90%。1999 年—2022 年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量五、中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總供應(yīng)量情況 近年來，天津市中高檔商品房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展迅猛，集中上市數(shù)量較大。以立達(dá)公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項(xiàng)目，由于適應(yīng)市場(chǎng)需求捷足先登，經(jīng)營情況較好。2022 年天津市中高檔商品房市場(chǎng)供應(yīng)量約為 322 萬建筑平方米，其中均價(jià)在3000 元/㎡～5000 元/㎡的中高檔商品房供應(yīng)量約為 279 萬建筑平方米，均價(jià)在 5000元/㎡以上的高檔商品房供應(yīng)量約為 37 萬建筑平方米。銷售狀況2022 年 19 月均價(jià) 3000 元/㎡～5000 元/㎡商品房銷售情況16 / 97天津市 2022 年 19 月均價(jià) 5000 元/㎡以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區(qū)，今年 19月份這三個(gè)區(qū)的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的 68%。產(chǎn)品特點(diǎn)天津市中高檔住宅主要集中在和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)，建筑形式多為高層、小高層，多層建筑。著名項(xiàng)目如泰達(dá)園為小高層住宅區(qū)，位于河西區(qū)中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環(huán)境條件優(yōu)良，戶型以 100150 平米/套為主，開發(fā)商為國有的開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)下屬房產(chǎn)公司，服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)，物業(yè)管理水平較高，售價(jià)自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破5000 元/平米，品牌形象良好。在河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)局部地區(qū)也有一些此類住宅區(qū)，如大通花園、戀日風(fēng)景等，售價(jià)在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區(qū)，規(guī)劃、配套比臨近小區(qū)優(yōu)秀，服務(wù)稍好，適合當(dāng)?shù)亻L住人群的的需要。17 / 97第二部分、供應(yīng)市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研分析一、調(diào)研說明鑒于本案的物業(yè)性質(zhì)（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區(qū)貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研覆蓋了市內(nèi)六區(qū)、濱海新區(qū)和近郊區(qū)域，調(diào)研的對(duì)象確定為此區(qū)域內(nèi)在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項(xiàng)目和獨(dú)體、雙拼、Townhouse 別墅項(xiàng)目。由于天津各區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格差異較大，為切實(shí)體現(xiàn)高檔住宅的整體特點(diǎn)，我們也選取了一些售價(jià)雖不足 5000 元/平米，但綜合素質(zhì)很高的物業(yè)做為研究對(duì)象。由于本案為高端住宅產(chǎn)品，其市場(chǎng)需求容量有限，因此我們針對(duì)天津市場(chǎng)高端住宅商品的分布狀況和對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)威脅程度，將市場(chǎng)劃分為濱海新區(qū)、市區(qū)和近郊三個(gè)區(qū)域，其中濱海新區(qū)包括塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)，市區(qū)為外環(huán)線以內(nèi)的六區(qū)，近郊為外環(huán)線以外的地區(qū)，以東麗區(qū)為主。樣本的選擇按照調(diào)研前與貴司協(xié)商確認(rèn)的調(diào)研目標(biāo)范圍，我們?cè)谝陨辖缍ǖ娜齻€(gè)區(qū)域中進(jìn)行了全部在建在售的高端項(xiàng)目的調(diào)研，調(diào)研項(xiàng)目為 50 個(gè)，其中重點(diǎn)項(xiàng)目 3 個(gè)（個(gè)案均為別墅項(xiàng)目，將詳述成本構(gòu)成） ，次重點(diǎn)項(xiàng)目 20 個(gè)，一般項(xiàng)目 20 個(gè)，潛在項(xiàng)目 7個(gè)。項(xiàng)目清單　 　 　 　 分析 級(jí)別 　類別 分區(qū) 物業(yè)名稱 重點(diǎn) 次重點(diǎn) 一般 潛在太平洋村別墅區(qū) 　 　 　 　御景園邸 　 　 　 　陽光新干線(別墅） 　 　 　 　恬園別墅 　 　 　 　濱海新區(qū)米蘭國際 　 　 　 　別墅（28 例）近郊 珠江北國溫泉城 　 　 　 　18 / 97美樹麗舍 　 　 　 　海遠(yuǎn)別墅 　 　 　 　萬科東麗湖 　 　 　 　香港花園 　 　 　 　玫瑰莊園 　 　 　 　蒙地卡羅 　 　 　 　香港路國際村 　 　 　 　順馳太陽城 　 　 　 　萬隆第六大道 　 　 　 　紅頂花園 　 　 　 　明家莊園 　 　 　 　藍(lán)水假期（別墅） 　 　 　 　泉隆國際公寓 　 　 　 　城市別墅 　 　 　 　半島藍(lán)灣 　 　 　 　芳水園（聯(lián)排別墅) 　 　 　 　梅江南 　 　 　 　銘仁別墅 　 　 　 　百合苑別墅 　 　 　 　凱祥花園別墅 　 　 　 　長實(shí)別墅 　 　 　 　市區(qū)仁愛濠景莊園 　 　 　 　濱海龍都 　 　 　 　萊茵春天 　 　 　 　華納豪園 　 　 　 　領(lǐng)先華翠洋房 　 　 　 　格林園 　 　 　 　濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 　 　 　 　泰達(dá)國際公寓 　 　 　 　東海岸國際花園 　 　 　 　寧發(fā)陽光公寓 　 　 　 　萬德花園 　 　 　 　翠薇園 　 　 　 　立達(dá)公寓 　 　 　 　天嬌源 　 　 　 　陽光 100 　 　 　 　天津奧林匹克花園 　 　 　 　羅馬花園 　 　 　 　萬順溫泉花園 　 　 　 　泰達(dá)園 　 　 　 　天嬌園 　 　 　 　國通大廈 　 　 　 　公寓（22 例）市區(qū)森淼清華園 　 　 　 　19 / 97新世界花園 　 　 　 　調(diào)研目的和分析方法通過對(duì)在建在售的高檔別墅項(xiàng)目和高檔公寓項(xiàng)目調(diào)研取得的詳細(xì)資料，從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價(jià)格和銷售等方面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場(chǎng)是什么樣”：? 天津市高端住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。? 天津市高端住宅市場(chǎng)中住宅產(chǎn)品特征。? 天津市高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)品有什么樣的設(shè)施及配套。? 天津市高端住宅市場(chǎng)總體銷售情況如何。在了解了市場(chǎng)的基本情況之后，再針對(duì)高檔別墅和高檔公寓的項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素，如區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“天津市高端住宅市場(chǎng)為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場(chǎng)以后會(huì)怎樣” ，為本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，并最終確定市場(chǎng)定位奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、高檔公寓項(xiàng)目分析本次調(diào)研高檔公寓項(xiàng)目共 22 例，市區(qū) 16 例，濱海新區(qū) 6 例。濱海新區(qū)項(xiàng)目中次重點(diǎn)項(xiàng)目 1 例，一般項(xiàng)目 5 例；市區(qū)高檔公寓項(xiàng)目包括次重點(diǎn)項(xiàng)目 8 例，一般項(xiàng)目 6 例，潛在供應(yīng)項(xiàng)目 2 例，物業(yè)明細(xì)參見下表。這些高檔公寓項(xiàng)目中市區(qū)項(xiàng)目分布位置多數(shù)位于和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)；濱海項(xiàng)目多位于開發(fā)區(qū)，上述地區(qū)已經(jīng)在客戶中形成中高檔住宅的心理定位。20 / 97高檔公寓物業(yè)項(xiàng)目明細(xì)分區(qū) 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 區(qū)位 發(fā)展商濱海龍都 塘沽區(qū)新胡路與上海道交口 塘沽 兆豐/北方房地產(chǎn)，瀾馳 置業(yè)萊茵春天 開發(fā)區(qū)車站北路 塘沽 順馳集團(tuán)華納豪園 華納高爾夫俱樂部北側(cè) 開發(fā) 區(qū) 天津漢周房地產(chǎn)建設(shè)公司領(lǐng)先華翠洋房 津塘公路 29 號(hào) 開發(fā) 區(qū) 領(lǐng)先集團(tuán) 新誠基置業(yè)格林園 開發(fā)區(qū)第一大街 34 號(hào) 開發(fā) 區(qū) 天津頂雅房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司濱海新區(qū)泰達(dá)芳林園 天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三大街與南 海路交口 開發(fā) 區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)公司泰達(dá)國際公寓 南開區(qū)復(fù)康路 9 號(hào) 南開 泰達(dá)國際酒店集團(tuán)有限公 司東海岸國際花園 士英路 南開 三聯(lián)投資集團(tuán)公司寧發(fā)陽光公寓 南開區(qū)士英路 南開 寧發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬德花園 南開區(qū)南京路與衛(wèi)津路交口 南開 華升房地產(chǎn)公司翠薇園 南開區(qū)水上公園北路 南開 大安房產(chǎn)立達(dá)公寓 南開區(qū)士英路 南開 天津立達(dá)實(shí)業(yè)公司天嬌源 南開區(qū)水上公園路 南開 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司陽光 100 南開區(qū)華苑 南開 北京陽光 100 公司天津奧林匹克花園天津紅橋區(qū)丁字沽三號(hào)路延長路 紅橋天津奧林匹克花園置業(yè)投資公司羅馬花園 河西區(qū)友誼北路 河西 天津翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬順溫泉花園 樂園道于黃埔路交口 河西 萬順置業(yè)泰達(dá)園 永安道與汕頭路交口 河西 天津開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)天嬌園 干部俱樂部?jī)?nèi) 河西 天津浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司國通大廈 浦口道與南京路交口 河西 天津國通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公 司森淼清華園 和平區(qū)云南路與貴州路交口 和平 鑫森置業(yè)市區(qū)新世界花園 和平區(qū)福安大街與慎益大街交 口 和平 新世界中國地產(chǎn)有限公司21 / 97高檔公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)價(jià)我們針對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的各項(xiàng)物業(yè)要素逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，為了準(zhǔn)確地反映高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，我們應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，為本案高檔公寓市場(chǎng)建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目、次重點(diǎn)和一般項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定高檔公寓綜合品質(zhì)的 5 個(gè)相互獨(dú)立的要素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德爾菲法對(duì)各項(xiàng)目 5 項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分，最終得出高檔公寓各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：高檔公寓各評(píng)價(jià)要素權(quán)重值綜 合 服 務(wù)10%硬 件 設(shè) 備17%規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)23%樓 型 戶 型24%外 部 因 素26%各公寓項(xiàng)目綜合品質(zhì)評(píng)定分區(qū) 物業(yè)名稱 外部因素 樓型和戶型 規(guī)劃設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施 服務(wù) 綜合指標(biāo)泰達(dá)國際公寓 5 5 5 95森淼清華園 5 4 4 89立達(dá)公寓 4 4 85天嬌園 5 4 4 4 4 85萬順溫泉花園 5 4 4 82羅馬花園 4 4 4 4 4 80新世界花園 4 4 4 4 4 80翠薇園 4 4 79泰達(dá)園 4 4 76天津奧林匹克花園 4 74寧發(fā)陽光公寓 3 3 72東海岸國際花園 3 3 3 69萬德花園 2 3 3 60市區(qū)國通大廈 3 2 3 6022 / 97華納豪園 5 93泰達(dá)芳林園 4 3 4 75格林園 3 4 74萊茵春天 2 3 3 60濱海龍都 2 2 2 2 43濱海新區(qū)領(lǐng)先華翠洋房 2 2 2 2 2 40從上表可以看出，項(xiàng)目綜合品質(zhì)得分最高的前 3 個(gè)項(xiàng)目是：泰達(dá)國際公寓，華納豪園和森淼清華園。分區(qū)綜合品質(zhì)評(píng)定6478020406080濱 海 新 區(qū) 市 區(qū)濱海新區(qū)高檔公寓項(xiàng)目的綜合品質(zhì)低于市區(qū)的項(xiàng)目，主要由于市區(qū)所選定的項(xiàng)目多位于最發(fā)達(dá)的地區(qū)，土地價(jià)值較高，會(huì)配套齊全，交通、購物、子女教育等條件得天獨(dú)厚，所以項(xiàng)目