【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ingmall43萬(wàn)266311（別墅）1000013000研發(fā)中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、企業(yè)孵化區(qū)、教育培訓(xùn)區(qū)、商務(wù)會(huì)展區(qū)、電子產(chǎn)品華明工業(yè)園（）EOD總部港獨(dú)棟別墅50萬(wàn)50080011000航空科技、汽車(chē)配件、機(jī)械加工、醫(yī)療設(shè)備、印刷包裝、電線電纜華明鎮(zhèn)主要規(guī)劃園區(qū)項(xiàng)目周邊商務(wù)別墅市場(chǎng)供應(yīng)豐富，對(duì)本案辦公物業(yè)形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)！園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目—EOD總部港EOD總部港作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套區(qū)域，彌補(bǔ)別墅辦公的需求空間！空港華明工業(yè)園華明鎮(zhèn)華明新家園EOD總部港項(xiàng)目位置：位于東麗區(qū)津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè)華明工業(yè)園內(nèi)；占地：663畝；建筑面積：50萬(wàn)平米；四個(gè)組團(tuán)：總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)、技術(shù)研發(fā)區(qū)、高科技生產(chǎn)區(qū)、企業(yè)配套服務(wù)區(qū)；產(chǎn)品類(lèi)型：生態(tài)辦公獨(dú)棟、企業(yè)員工公寓、高科技生產(chǎn)車(chē)間、配套服務(wù)商業(yè)；銷(xiāo)售進(jìn)度：，有28套獨(dú)棟別墅，面積500800平米，已經(jīng)銷(xiāo)售完畢；二期建面約為3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年4月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；銷(xiāo)售價(jià)格：11500元/平米定位：集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。一期二期園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目—EOD總部港B戶型520平米E戶型500平米D戶型780平米C戶型650平米A戶型480平米，主力面積在500800平米，全部為獨(dú)棟別墅！F戶型750平米園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目—EOD總部港EOD總部港入住企業(yè)所屬行業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍所屬區(qū)域中物旺達(dá)國(guó)際貿(mào)易有限公司第三產(chǎn)業(yè)型材貿(mào)易遼寧臻萬(wàn)國(guó)際貿(mào)易有限公司第三產(chǎn)業(yè)國(guó)際貿(mào)易連云港天津冶金集團(tuán)有限公司二、三產(chǎn)業(yè)鋼鐵加工制造，經(jīng)營(yíng)貿(mào)易天津天津星河混凝土有限公司第二產(chǎn)業(yè)混凝土加工制造天津天津新華投資集團(tuán)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)天津天津僑豐機(jī)電技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司第二產(chǎn)業(yè)電梯配件天津天津陸海測(cè)繪有限公司第三產(chǎn)業(yè)工程測(cè)繪測(cè)量天津天津開(kāi)發(fā)區(qū)執(zhí)信醫(yī)療器械有限公司第三產(chǎn)業(yè)醫(yī)療器械貿(mào)易天津天津華明百亨投資有限公司第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資天津天津宏馳混凝土有限公司第二產(chǎn)業(yè)混凝土加工制造天津天津博瑞特電動(dòng)車(chē)有限公司第二產(chǎn)業(yè)加工制造天津天津?yàn)I海順捷進(jìn)出口有限公司第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)出口貿(mào)易天津天津奧巴印礦產(chǎn)品有限公司第三產(chǎn)業(yè)礦產(chǎn)品貿(mào)易天津天保中天科技有限公司二、三產(chǎn)業(yè)自控系統(tǒng)制造，進(jìn)口貿(mào)易香港入住企業(yè)大部分以貿(mào)易公司為主，第三產(chǎn)業(yè)比例大，天津本土企業(yè)居多。入住企業(yè)第三產(chǎn)業(yè)占總量的57%，第二產(chǎn)業(yè)占29%，二、三產(chǎn)業(yè)混合經(jīng)營(yíng)的占14%；天津企業(yè)占絕對(duì)多數(shù)，占總量的79%，外地企業(yè)主要以貿(mào)易經(jīng)營(yíng)為主；園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目—EOD總部港招商政策招商優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策獎(jiǎng)勵(lì)形式具體獎(jiǎng)勵(lì)措施稅收政策財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)五年內(nèi)產(chǎn)生的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅區(qū)留成部分，最高享有80%的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)入住模式購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房貸款優(yōu)惠、免一年物業(yè)費(fèi)、免費(fèi)提供辦公用房（以財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)沖抵房款）。以租賃形式入住租近優(yōu)惠、三個(gè)月免租期、若購(gòu)買(mǎi)可將繳納全部租金作為購(gòu)置資金。其他招商形式可享受有期限免費(fèi)使用辦公用房、最高80%稅收獎(jiǎng)勵(lì)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額（單位：萬(wàn)元）退稅獎(jiǎng)勵(lì)（區(qū)留成部分）100以下50%10020055%20030060%30050065%500100070%1000200075%2000以上80%招商引資政策靈活，優(yōu)惠方式多樣，重在推行“吸引企業(yè)、培育企業(yè)”的親商政策！獎(jiǎng)勵(lì)基數(shù)：增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅。獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)源：以地稅獎(jiǎng)勵(lì)為主。本案也可享受該優(yōu)惠政策，這有利于本案辦公物業(yè)銷(xiāo)售。華明鎮(zhèn)分析小結(jié)本案主要機(jī)會(huì)：本案位于華明示范鎮(zhèn)的核心位置，交通便捷。項(xiàng)目的高端配套是華明鎮(zhèn)所欠缺的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住率的增加，將提升區(qū)內(nèi)商業(yè)配套需求。 屬性：華明鎮(zhèn)是天津市政府重點(diǎn)建設(shè)新家園之一。 客群：目前居住群體基本以還遷農(nóng)民為主，消費(fèi)能力有限，需要外來(lái)人群導(dǎo)入和支撐； 功能定位：華明鎮(zhèn)已經(jīng)成為臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要配套區(qū)域，兼具居住、休閑、商務(wù)功能，并承接市區(qū)擠出客群。華明產(chǎn)業(yè)園村民安置區(qū)商務(wù)區(qū)商品房區(qū)華明新家園東麗軟件園本案本案承擔(dān)臨空產(chǎn)業(yè)人口的商業(yè)、商務(wù)補(bǔ)充功能，彌補(bǔ)區(qū)域中高端消費(fèi)設(shè)施不足特點(diǎn)！有產(chǎn)業(yè)支撐的新興城市居住區(qū)華明鎮(zhèn)板塊概要*華明板塊現(xiàn)狀——目前華明鎮(zhèn)板塊現(xiàn)狀以原住民為主導(dǎo)，缺少外來(lái)人口的導(dǎo)入；區(qū)域內(nèi)雖有產(chǎn)業(yè)支撐，但處于發(fā)展階段；板塊的發(fā)展取決于居住及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及人口的導(dǎo)入速度。目前，該板塊處于還未發(fā)力，商業(yè)配套較為原始的起步階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅粚?duì)于本案——本案處于津漢公路的絕佳位置，可以服務(wù)及輻射到大區(qū)域（臨空區(qū)) ，屬于可以打破區(qū)域概念的城市級(jí)商業(yè)綜合體。東麗湖片區(qū)** 東麗湖具有溫泉資源和獨(dú)有的水景資源，屬于國(guó)家級(jí)ＡＡＡ級(jí)旅游景區(qū)，；產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為會(huì)議展覽、文化創(chuàng)意、休閑旅游、現(xiàn)代商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，以休閑度假為主的第三產(chǎn)業(yè)。 東麗湖定位天津市東麗湖位于中心區(qū)與濱海新區(qū)之間，距中心區(qū)約20公里，距濱海新區(qū)約25公里。預(yù)計(jì)用地688公頃，人口將達(dá)到20萬(wàn)。從東麗湖區(qū)域規(guī)劃來(lái)看，分為四個(gè)分區(qū)，包括城市公園區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、綜合配套區(qū)以及特色休閑區(qū)。東麗湖總規(guī)劃圖以休閑度假為主的生態(tài)宜居居住區(qū)*東麗湖規(guī)劃區(qū)域用地范圍規(guī)劃占地面積2020年前規(guī)劃定位城市公園區(qū)北至京津塘高速公路二線，東至京津塘高速公路二線，南至金鐘河，西至津薊高速公路南沿線結(jié)合天津市城市功能完善需求，規(guī)劃于該區(qū)域設(shè)置城市公園區(qū) 生態(tài)居住區(qū)北至金鐘河，東至京津塘公路二線，南至濱湖大道，西至津岐公路延長(zhǎng)線重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)居住區(qū)內(nèi)西部、中部居住用地。綜合配套服務(wù)區(qū)北至金鐘河，東至津岐公路延長(zhǎng)線，南至津漢快速路，西至環(huán)外快速環(huán)路2020年前全面開(kāi)發(fā)建設(shè)該區(qū)域內(nèi)東北、東南半島，完善地區(qū)商業(yè)、行政、服務(wù)業(yè)功能，同時(shí)啟動(dòng)用地西南現(xiàn)代商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)。 特色休閑區(qū)結(jié)合東麗湖湖區(qū)改造，在東至黃港水庫(kù)、南至津漢高速聯(lián)絡(luò)線，西至津岐公路延長(zhǎng)線、北至規(guī)劃的濱湖大道，設(shè)置一個(gè)休閑度假、水上活動(dòng)、生態(tài)保護(hù)為主題功能區(qū)該區(qū)近期啟動(dòng)用地南部置業(yè)培訓(xùn)教育設(shè)施建設(shè)，遠(yuǎn)期不進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要以水上娛樂(lè)活動(dòng)項(xiàng)目設(shè)置、生態(tài)濕地建設(shè)和保護(hù)為主。東麗湖組團(tuán)東麗湖風(fēng)景旅游區(qū)東麗湖旅游度假區(qū)生態(tài)居住功能自然、生態(tài)、游賞功能游樂(lè)、度假、服務(wù)功能旅游觀光型組團(tuán)，規(guī)劃居住用地688萬(wàn)平方米，居住人口20萬(wàn)人，以高端居住為主具有生態(tài)、休閑、旅游、景觀功能 建設(shè)以溫泉療養(yǎng)、水上運(yùn)動(dòng)為主的度假區(qū)綜合配套區(qū)商業(yè)、行政、物流產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)東麗湖地區(qū)行政管理服務(wù)中心、環(huán)球產(chǎn)品交易中心核心區(qū)　2011年前建設(shè)規(guī)劃 東麗湖地區(qū)將重點(diǎn)進(jìn)行津岐公路延長(zhǎng)線以西綜合配套服務(wù)區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，對(duì)津岐公路延長(zhǎng)線以東地區(qū)生態(tài)居住區(qū)的建設(shè)進(jìn)行適度控制。以建設(shè)地區(qū)行政管理服務(wù)中心為核心，重點(diǎn)建設(shè)生態(tài)居住區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)東麗湖地區(qū)行政管理服務(wù)中心、環(huán)球產(chǎn)品交易中心核心區(qū)、主題游樂(lè)設(shè)施、寶龍集團(tuán)城市廣場(chǎng)、自來(lái)水集團(tuán)與燃?xì)饧瘓F(tuán)、國(guó)際社區(qū)、林農(nóng)科技、濕地公園服務(wù)中心與澳式風(fēng)情區(qū)等項(xiàng)目。改造新地河、北塘排污河。 　　生態(tài)居住已經(jīng)開(kāi)發(fā)，11年規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)綜合配套區(qū)和生態(tài)高端住宅 東麗湖板塊功能區(qū)分*區(qū)域內(nèi)已建和在建大型項(xiàng)目達(dá)10個(gè)之多，主要包括：——生態(tài)居住項(xiàng)目，已建成近30萬(wàn)平方米的具有北歐、意大利、西班牙風(fēng)格的高尚別墅和公寓；——已有的配套設(shè)施，萬(wàn)科滑水運(yùn)動(dòng)公園、萬(wàn)科模范實(shí)驗(yàn)學(xué)校、朗鉅商業(yè)街、場(chǎng)地汽車(chē)賽車(chē)場(chǎng)、東麗湖游樂(lè)場(chǎng)、天海風(fēng)水上運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、高檔酒店、飛瀑溫泉、華納溫泉水會(huì)?！|麗湖居住現(xiàn)狀東麗湖商業(yè)配套現(xiàn)狀東麗湖板塊基礎(chǔ)生活配套主要集中在萬(wàn)科城中板塊基礎(chǔ)配套分布圖東麗湖地區(qū)位于天津市發(fā)展主軸線中部，緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)、空港物流加工區(qū)、航空城和空客A320項(xiàng)目區(qū)，區(qū)位十分重要。 東麗湖板塊配套尚不完善，未建有大型商業(yè)設(shè)施，僅有萬(wàn)科城內(nèi)的小規(guī)模商業(yè)街鋪?zhàn)鳛樯鐓^(qū)配套以滿足業(yè)主日常生活需要。東麗湖商業(yè)配套東麗湖板塊內(nèi)商業(yè)配套以旅游度假型商業(yè)為主，大型商業(yè)設(shè)施需要借助外力！東麗湖度假村天泉酒店?yáng)|麗湖東麗湖萬(wàn)科城夏陽(yáng)溪韻朗鉅天域恒大地塊華僑城地塊東麗湖水上運(yùn)動(dòng)世界水上溫泉?dú)g樂(lè)谷CS俱樂(lè)部東麗湖板塊概要*東麗湖現(xiàn)狀及規(guī)劃——東麗湖板塊目前以旅游度假為主，滿足一般家庭周末度假的需要，屬于城市級(jí)別周末度假板塊。對(duì)于本案——東麗湖板塊的成熟，對(duì)于本案起到了借勢(shì)正面作用，對(duì)客群快速引入起到了利好的作用。東麗湖生態(tài)度假區(qū)空港物流加工區(qū)華明鎮(zhèn)華明示范鎮(zhèn)空港物流加工區(qū)東麗湖生態(tài)度假區(qū)本案扼守津漢快速路，占據(jù)交通帶動(dòng)優(yōu)勢(shì)高點(diǎn)，將享受城市發(fā)展先機(jī)！三大板塊對(duì)比總結(jié)華明鎮(zhèn)休閑商務(wù)+居住東麗湖空港旅游度假休閑重產(chǎn)業(yè)+輕商務(wù)三大區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、功能完善，形成可持續(xù)城市發(fā)展帶。 首期市場(chǎng)定位客群導(dǎo)入分析本案首期市場(chǎng)定位本案首期商業(yè)啟動(dòng)引擎打造天津商業(yè)市場(chǎng)分布特征天津各區(qū)域客群特征本案客群導(dǎo)入圈層劃分交通導(dǎo)入客群分析客群導(dǎo)入分析本案為商業(yè)綜合體，了解客群導(dǎo)入情況需解決的問(wèn)題：目前天津市商業(yè)分布情況，東部商業(yè)是否存在機(jī)會(huì)點(diǎn)？目前天津市主要區(qū)域客群特征是什么，本案輻射力范圍？根據(jù)客群不同的消費(fèi)目的，交通起到的作用？不同時(shí)期交通的引導(dǎo)下，客群導(dǎo)入情況？目前，天津的商圈分布過(guò)渡集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性；新興商圈，如奧運(yùn)、水上、梅江商圈逐漸興起；各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈；未來(lái)商圈發(fā)展將向多中心的模式演變；傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場(chǎng)變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯。天津商圈分布：集中于市中心及西南部，東部缺乏有影響力的市級(jí)商圈。核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324　市級(jí)核心商圈　天津東部區(qū)域商圈　天津北部區(qū)域商圈1南市商圈21新開(kāi)路與華昌大街商圈9北站商圈2和平路濱江道商圈22南站與十一徑路商圈10中山路商圈3南京路商圈24張貴莊路商圈11大悲院商圈4小白樓商圈23張貴莊路商圈13天津站商圈5大胡同商圈　天津南部區(qū)域商圈　天津西部區(qū)域商圈6鼓樓14佟樓商圈7東馬路商圈16大沽南路商圈15友誼路商圈8西站商圈　　17梅江商圈18鞍山西道商圈　　19水上商圈　　　　20奧運(yùn)商圈　　天津市東部商圈整體規(guī)模較小，檔次較低。東部商圈目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)，總體經(jīng)營(yíng)檔次低。百貨/專(zhuān)賣(mài)店——目前共有大型百貨（專(zhuān)賣(mài)店）32家，50%以上集中分布在濱江道和平路商圈。友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨。購(gòu)物中心——主要分布濱江道和平路、南市、東馬路商圈。28和平路濱江道商圈 南京路商圈小白樓商圈大胡同商圈 其他商圈1和平路商業(yè)街9南京路商業(yè)街 10大沽南路商業(yè)街3鼓樓商業(yè)街7友誼路風(fēng)情街2濱江道商業(yè)街　　4南市食品街8上谷商業(yè)街7麥購(gòu)休閑廣場(chǎng)13中原百貨2國(guó)際商場(chǎng)22凱旋門(mén)百貨6天津服裝街1友誼商廈8友誼新天地14勸業(yè)場(chǎng)3米萊歐吉利店23濱江購(gòu)物中心19新世界購(gòu)物中心28奧城商業(yè)廣場(chǎng)9Inbase濱江道店15圣奧商廈4津匯廣場(chǎng)31陽(yáng)光廣場(chǎng)20遠(yuǎn)東百貨30八里臺(tái)新文化廣場(chǎng)10米萊歐男人店16百貨大樓5伊勢(shì)丹　24天津商場(chǎng)32嘉茂購(gòu)物中心11米萊歐女人店17萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)6樂(lè)賓　25東方商廈　12濱江商廈18Inbase和平路店　　29友誼新都市百貨　大型商業(yè)分布：集中市中心區(qū)域及天津南部，無(wú)法滿足區(qū)域人口的需求3124567812345678910111213141516171819202122232425262729303112234567891011121314151617181920910大型賣(mài)場(chǎng)：本案所在區(qū)域內(nèi)缺少大型超市及大型專(zhuān)業(yè)店食品、日用品類(lèi)大型超市——主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。但是，市區(qū)外圍的新興居住區(qū)仍然存在較大的需求和市場(chǎng)空白點(diǎn)。家居建材類(lèi)大型專(zhuān)業(yè)店——多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類(lèi)賣(mài)場(chǎng)占比較高，但發(fā)展水平不高。而家居類(lèi)賣(mài)場(chǎng)較少，特別是以時(shí)尚、中高品質(zhì)為主題的家居類(lèi)賣(mài)場(chǎng)較少，缺少國(guó)際以及國(guó)內(nèi)有較大影響力的品牌。電器類(lèi)大型專(zhuān)業(yè)店——以國(guó)美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類(lèi)超市類(lèi)似家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家超市。注：大點(diǎn)表示該區(qū)域有多家同類(lèi)型的門(mén)店，小點(diǎn)表示該區(qū)域有一家大