【文章內(nèi)容簡介】 ingmall43萬266311（別墅）1000013000研發(fā)中心區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、企業(yè)孵化區(qū)、教育培訓(xùn)區(qū)、商務(wù)會展區(qū)、電子產(chǎn)品華明工業(yè)園（）EOD總部港獨棟別墅50萬50080011000航空科技、汽車配件、機械加工、醫(yī)療設(shè)備、印刷包裝、電線電纜華明鎮(zhèn)主要規(guī)劃園區(qū)項目周邊商務(wù)別墅市場供應(yīng)豐富，對本案辦公物業(yè)形成較強競爭！園區(qū)內(nèi)重點項目—EOD總部港EOD總部港作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套區(qū)域，彌補別墅辦公的需求空間！空港華明工業(yè)園華明鎮(zhèn)華明新家園EOD總部港項目位置：位于東麗區(qū)津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè)華明工業(yè)園內(nèi)；占地：663畝；建筑面積：50萬平米；四個組團：總部經(jīng)濟辦公區(qū)、技術(shù)研發(fā)區(qū)、高科技生產(chǎn)區(qū)、企業(yè)配套服務(wù)區(qū)；產(chǎn)品類型：生態(tài)辦公獨棟、企業(yè)員工公寓、高科技生產(chǎn)車間、配套服務(wù)商業(yè)；銷售進度：，有28套獨棟別墅，面積500800平米，已經(jīng)銷售完畢；二期建面約為3萬平米，預(yù)計2010年4月份開盤銷售；銷售價格：11500元/平米定位：集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。一期二期園區(qū)內(nèi)重點項目—EOD總部港B戶型520平米E戶型500平米D戶型780平米C戶型650平米A戶型480平米，主力面積在500800平米，全部為獨棟別墅！F戶型750平米園區(qū)內(nèi)重點項目—EOD總部港EOD總部港入住企業(yè)所屬行業(yè)經(jīng)營范圍所屬區(qū)域中物旺達國際貿(mào)易有限公司第三產(chǎn)業(yè)型材貿(mào)易遼寧臻萬國際貿(mào)易有限公司第三產(chǎn)業(yè)國際貿(mào)易連云港天津冶金集團有限公司二、三產(chǎn)業(yè)鋼鐵加工制造，經(jīng)營貿(mào)易天津天津星河混凝土有限公司第二產(chǎn)業(yè)混凝土加工制造天津天津新華投資集團第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)天津天津僑豐機電技術(shù)開發(fā)有限公司第二產(chǎn)業(yè)電梯配件天津天津陸海測繪有限公司第三產(chǎn)業(yè)工程測繪測量天津天津開發(fā)區(qū)執(zhí)信醫(yī)療器械有限公司第三產(chǎn)業(yè)醫(yī)療器械貿(mào)易天津天津華明百亨投資有限公司第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)、投資天津天津宏馳混凝土有限公司第二產(chǎn)業(yè)混凝土加工制造天津天津博瑞特電動車有限公司第二產(chǎn)業(yè)加工制造天津天津濱海順捷進出口有限公司第三產(chǎn)業(yè)進出口貿(mào)易天津天津奧巴印礦產(chǎn)品有限公司第三產(chǎn)業(yè)礦產(chǎn)品貿(mào)易天津天保中天科技有限公司二、三產(chǎn)業(yè)自控系統(tǒng)制造，進口貿(mào)易香港入住企業(yè)大部分以貿(mào)易公司為主，第三產(chǎn)業(yè)比例大，天津本土企業(yè)居多。入住企業(yè)第三產(chǎn)業(yè)占總量的57%，第二產(chǎn)業(yè)占29%，二、三產(chǎn)業(yè)混合經(jīng)營的占14%；天津企業(yè)占絕對多數(shù)，占總量的79%，外地企業(yè)主要以貿(mào)易經(jīng)營為主；園區(qū)內(nèi)重點項目—EOD總部港招商政策招商優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策獎勵形式具體獎勵措施稅收政策財政獎勵五年內(nèi)產(chǎn)生的增值稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅區(qū)留成部分，最高享有80%的財政獎勵。企業(yè)入住模式購買產(chǎn)權(quán)房貸款優(yōu)惠、免一年物業(yè)費、免費提供辦公用房（以財政獎勵沖抵房款）。以租賃形式入住租近優(yōu)惠、三個月免租期、若購買可將繳納全部租金作為購置資金。其他招商形式可享受有期限免費使用辦公用房、最高80%稅收獎勵注冊經(jīng)營優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額（單位：萬元）退稅獎勵（區(qū)留成部分）100以下50%10020055%20030060%30050065%500100070%1000200075%2000以上80%招商引資政策靈活，優(yōu)惠方式多樣，重在推行“吸引企業(yè)、培育企業(yè)”的親商政策！獎勵基數(shù)：增值稅、營業(yè)稅、所得稅。獎勵來源：以地稅獎勵為主。本案也可享受該優(yōu)惠政策，這有利于本案辦公物業(yè)銷售。華明鎮(zhèn)分析小結(jié)本案主要機會：本案位于華明示范鎮(zhèn)的核心位置，交通便捷。項目的高端配套是華明鎮(zhèn)所欠缺的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住率的增加，將提升區(qū)內(nèi)商業(yè)配套需求。 屬性：華明鎮(zhèn)是天津市政府重點建設(shè)新家園之一。 客群：目前居住群體基本以還遷農(nóng)民為主，消費能力有限，需要外來人群導(dǎo)入和支撐； 功能定位：華明鎮(zhèn)已經(jīng)成為臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要配套區(qū)域，兼具居住、休閑、商務(wù)功能，并承接市區(qū)擠出客群。華明產(chǎn)業(yè)園村民安置區(qū)商務(wù)區(qū)商品房區(qū)華明新家園東麗軟件園本案本案承擔(dān)臨空產(chǎn)業(yè)人口的商業(yè)、商務(wù)補充功能，彌補區(qū)域中高端消費設(shè)施不足特點！有產(chǎn)業(yè)支撐的新興城市居住區(qū)華明鎮(zhèn)板塊概要*華明板塊現(xiàn)狀——目前華明鎮(zhèn)板塊現(xiàn)狀以原住民為主導(dǎo)，缺少外來人口的導(dǎo)入；區(qū)域內(nèi)雖有產(chǎn)業(yè)支撐，但處于發(fā)展階段；板塊的發(fā)展取決于居住及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及人口的導(dǎo)入速度。目前，該板塊處于還未發(fā)力，商業(yè)配套較為原始的起步階段，未來發(fā)展?jié)摿薮?；對于本案——本案處于津漢公路的絕佳位置，可以服務(wù)及輻射到大區(qū)域（臨空區(qū)) ，屬于可以打破區(qū)域概念的城市級商業(yè)綜合體。東麗湖片區(qū)** 東麗湖具有溫泉資源和獨有的水景資源，屬于國家級ＡＡＡ級旅游景區(qū)，；產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為會議展覽、文化創(chuàng)意、休閑旅游、現(xiàn)代商務(wù)等產(chǎn)業(yè)，以休閑度假為主的第三產(chǎn)業(yè)。 東麗湖定位天津市東麗湖位于中心區(qū)與濱海新區(qū)之間，距中心區(qū)約20公里，距濱海新區(qū)約25公里。預(yù)計用地688公頃，人口將達到20萬。從東麗湖區(qū)域規(guī)劃來看，分為四個分區(qū)，包括城市公園區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、綜合配套區(qū)以及特色休閑區(qū)。東麗湖總規(guī)劃圖以休閑度假為主的生態(tài)宜居居住區(qū)*東麗湖規(guī)劃區(qū)域用地范圍規(guī)劃占地面積2020年前規(guī)劃定位城市公園區(qū)北至京津塘高速公路二線，東至京津塘高速公路二線，南至金鐘河，西至津薊高速公路南沿線結(jié)合天津市城市功能完善需求，規(guī)劃于該區(qū)域設(shè)置城市公園區(qū) 生態(tài)居住區(qū)北至金鐘河，東至京津塘公路二線，南至濱湖大道，西至津岐公路延長線重點建設(shè)生態(tài)居住區(qū)內(nèi)西部、中部居住用地。綜合配套服務(wù)區(qū)北至金鐘河，東至津岐公路延長線，南至津漢快速路，西至環(huán)外快速環(huán)路2020年前全面開發(fā)建設(shè)該區(qū)域內(nèi)東北、東南半島，完善地區(qū)商業(yè)、行政、服務(wù)業(yè)功能，同時啟動用地西南現(xiàn)代商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)。 特色休閑區(qū)結(jié)合東麗湖湖區(qū)改造，在東至黃港水庫、南至津漢高速聯(lián)絡(luò)線，西至津岐公路延長線、北至規(guī)劃的濱湖大道，設(shè)置一個休閑度假、水上活動、生態(tài)保護為主題功能區(qū)該區(qū)近期啟動用地南部置業(yè)培訓(xùn)教育設(shè)施建設(shè)，遠期不進行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，主要以水上娛樂活動項目設(shè)置、生態(tài)濕地建設(shè)和保護為主。東麗湖組團東麗湖風(fēng)景旅游區(qū)東麗湖旅游度假區(qū)生態(tài)居住功能自然、生態(tài)、游賞功能游樂、度假、服務(wù)功能旅游觀光型組團，規(guī)劃居住用地688萬平方米，居住人口20萬人，以高端居住為主具有生態(tài)、休閑、旅游、景觀功能 建設(shè)以溫泉療養(yǎng)、水上運動為主的度假區(qū)綜合配套區(qū)商業(yè)、行政、物流產(chǎn)業(yè)開發(fā)東麗湖地區(qū)行政管理服務(wù)中心、環(huán)球產(chǎn)品交易中心核心區(qū)　2011年前建設(shè)規(guī)劃 東麗湖地區(qū)將重點進行津岐公路延長線以西綜合配套服務(wù)區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，對津岐公路延長線以東地區(qū)生態(tài)居住區(qū)的建設(shè)進行適度控制。以建設(shè)地區(qū)行政管理服務(wù)中心為核心，重點建設(shè)生態(tài)居住區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)。重點開發(fā)東麗湖地區(qū)行政管理服務(wù)中心、環(huán)球產(chǎn)品交易中心核心區(qū)、主題游樂設(shè)施、寶龍集團城市廣場、自來水集團與燃氣集團、國際社區(qū)、林農(nóng)科技、濕地公園服務(wù)中心與澳式風(fēng)情區(qū)等項目。改造新地河、北塘排污河。 　　生態(tài)居住已經(jīng)開發(fā)，11年規(guī)劃重點建設(shè)綜合配套區(qū)和生態(tài)高端住宅 東麗湖板塊功能區(qū)分*區(qū)域內(nèi)已建和在建大型項目達10個之多，主要包括：——生態(tài)居住項目，已建成近30萬平方米的具有北歐、意大利、西班牙風(fēng)格的高尚別墅和公寓；——已有的配套設(shè)施，萬科滑水運動公園、萬科模范實驗學(xué)校、朗鉅商業(yè)街、場地汽車賽車場、東麗湖游樂場、天海風(fēng)水上運動俱樂部、高檔酒店、飛瀑溫泉、華納溫泉水會?！|麗湖居住現(xiàn)狀東麗湖商業(yè)配套現(xiàn)狀東麗湖板塊基礎(chǔ)生活配套主要集中在萬科城中板塊基礎(chǔ)配套分布圖東麗湖地區(qū)位于天津市發(fā)展主軸線中部，緊鄰開發(fā)區(qū)西區(qū)、空港物流加工區(qū)、航空城和空客A320項目區(qū)，區(qū)位十分重要。 東麗湖板塊配套尚不完善，未建有大型商業(yè)設(shè)施，僅有萬科城內(nèi)的小規(guī)模商業(yè)街鋪作為社區(qū)配套以滿足業(yè)主日常生活需要。東麗湖商業(yè)配套東麗湖板塊內(nèi)商業(yè)配套以旅游度假型商業(yè)為主，大型商業(yè)設(shè)施需要借助外力！東麗湖度假村天泉酒店東麗湖東麗湖萬科城夏陽溪韻朗鉅天域恒大地塊華僑城地塊東麗湖水上運動世界水上溫泉歡樂谷CS俱樂部東麗湖板塊概要*東麗湖現(xiàn)狀及規(guī)劃——東麗湖板塊目前以旅游度假為主，滿足一般家庭周末度假的需要，屬于城市級別周末度假板塊。對于本案——東麗湖板塊的成熟，對于本案起到了借勢正面作用，對客群快速引入起到了利好的作用。東麗湖生態(tài)度假區(qū)空港物流加工區(qū)華明鎮(zhèn)華明示范鎮(zhèn)空港物流加工區(qū)東麗湖生態(tài)度假區(qū)本案扼守津漢快速路，占據(jù)交通帶動優(yōu)勢高點，將享受城市發(fā)展先機！三大板塊對比總結(jié)華明鎮(zhèn)休閑商務(wù)+居住東麗湖空港旅游度假休閑重產(chǎn)業(yè)+輕商務(wù)三大區(qū)域優(yōu)勢互補、功能完善，形成可持續(xù)城市發(fā)展帶。 首期市場定位客群導(dǎo)入分析本案首期市場定位本案首期商業(yè)啟動引擎打造天津商業(yè)市場分布特征天津各區(qū)域客群特征本案客群導(dǎo)入圈層劃分交通導(dǎo)入客群分析客群導(dǎo)入分析本案為商業(yè)綜合體，了解客群導(dǎo)入情況需解決的問題：目前天津市商業(yè)分布情況，東部商業(yè)是否存在機會點？目前天津市主要區(qū)域客群特征是什么，本案輻射力范圍？根據(jù)客群不同的消費目的，交通起到的作用？不同時期交通的引導(dǎo)下，客群導(dǎo)入情況？目前，天津的商圈分布過渡集中在市中心區(qū)域，缺乏均衡性；新興商圈，如奧運、水上、梅江商圈逐漸興起；各行政區(qū)內(nèi)均有政府所規(guī)劃出的區(qū)域型核心商圈；未來商圈發(fā)展將向多中心的模式演變；傳統(tǒng)商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施將根據(jù)市場變化逐步調(diào)整，整體檔次、所面向客群的差異更加明顯。天津商圈分布：集中于市中心及西南部，東部缺乏有影響力的市級商圈。核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324　市級核心商圈　天津東部區(qū)域商圈　天津北部區(qū)域商圈1南市商圈21新開路與華昌大街商圈9北站商圈2和平路濱江道商圈22南站與十一徑路商圈10中山路商圈3南京路商圈24張貴莊路商圈11大悲院商圈4小白樓商圈23張貴莊路商圈13天津站商圈5大胡同商圈　天津南部區(qū)域商圈　天津西部區(qū)域商圈6鼓樓14佟樓商圈7東馬路商圈16大沽南路商圈15友誼路商圈8西站商圈　　17梅江商圈18鞍山西道商圈　　19水上商圈　　　　20奧運商圈　　天津市東部商圈整體規(guī)模較小，檔次較低。東部商圈目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)，總體經(jīng)營檔次低。百貨/專賣店——目前共有大型百貨（專賣店）32家，50%以上集中分布在濱江道和平路商圈。友誼路、南馬路、南京路商圈內(nèi)分布高檔、中高檔百貨。購物中心——主要分布濱江道和平路、南市、東馬路商圈。28和平路濱江道商圈 南京路商圈小白樓商圈大胡同商圈 其他商圈1和平路商業(yè)街9南京路商業(yè)街 10大沽南路商業(yè)街3鼓樓商業(yè)街7友誼路風(fēng)情街2濱江道商業(yè)街　　4南市食品街8上谷商業(yè)街7麥購休閑廣場13中原百貨2國際商場22凱旋門百貨6天津服裝街1友誼商廈8友誼新天地14勸業(yè)場3米萊歐吉利店23濱江購物中心19新世界購物中心28奧城商業(yè)廣場9Inbase濱江道店15圣奧商廈4津匯廣場31陽光廣場20遠東百貨30八里臺新文化廣場10米萊歐男人店16百貨大樓5伊勢丹　24天津商場32嘉茂購物中心11米萊歐女人店17萬達商業(yè)廣場6樂賓　25東方商廈　12濱江商廈18Inbase和平路店　　29友誼新都市百貨　大型商業(yè)分布：集中市中心區(qū)域及天津南部，無法滿足區(qū)域人口的需求3124567812345678910111213141516171819202122232425262729303112234567891011121314151617181920910大型賣場：本案所在區(qū)域內(nèi)缺少大型超市及大型專業(yè)店食品、日用品類大型超市——主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內(nèi)均勻分布。但是，市區(qū)外圍的新興居住區(qū)仍然存在較大的需求和市場空白點。家居建材類大型專業(yè)店——多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場占比較高，但發(fā)展水平不高。而家居類賣場較少，特別是以時尚、中高品質(zhì)為主題的家居類賣場較少，缺少國際以及國內(nèi)有較大影響力的品牌。電器類大型專業(yè)店——以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市。注：大點表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點表示該區(qū)域有一家大