城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及開發(fā)戰(zhàn)略研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-25 07:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 加項(xiàng)目開發(fā)后能為地方政府增稅、增加就業(yè)和城市形象的核算論證；◆提出龍郡8平方公里建設(shè)是打造達(dá)州西部化工基地的“生活中心”，通過(guò)為化工基地建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、主題居住區(qū)的方式爭(zhēng)取支持。、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力：重點(diǎn)打造城市休閑產(chǎn)業(yè)，培育城市商業(yè)，引入行政、商務(wù)和教育產(chǎn)業(yè)，與住宅一起共同組合成一個(gè)中央公園式的生活區(qū)。◆城市休閑產(chǎn)業(yè)：如現(xiàn)行租賃集體建設(shè)用地，打造花卉基地、城市歡樂(lè)谷、多點(diǎn)布局建設(shè)生態(tài)公園、主題生態(tài)農(nóng)業(yè)，暨提前取得了土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，又使項(xiàng)目“多元化”開發(fā)；◆建設(shè)都市山地高爾夫，與城市休閑產(chǎn)業(yè)共同組成一個(gè)集城市生態(tài)觀光、游樂(lè)體驗(yàn)、高檔商務(wù)和運(yùn)動(dòng)休閑于一體的泛公園，供達(dá)州及川東北各個(gè)階層的人們休閑游玩?！舫鞘猩虡I(yè)：在新城中有計(jì)劃、分批次的按照區(qū)域商業(yè)中心、組團(tuán)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)和休閑商業(yè)依次進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、培育經(jīng)營(yíng)?！粜姓蜕虅?wù)辦公：分批引進(jìn)和建設(shè)縣級(jí)行政中心、街道和社區(qū)服務(wù)中心、化工基地總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)、酒店等?！舫鞘薪逃a(chǎn)業(yè)：在利用達(dá)縣中學(xué)、四川文理學(xué)院的基礎(chǔ)上，繼續(xù)引進(jìn)知名的幼兒園、小學(xué)，打造一條教育產(chǎn)業(yè)鏈。、產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力：隨著市場(chǎng)發(fā)展的不斷成熟和后期買方市場(chǎng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最終將回歸到產(chǎn)品上來(lái)，建立自己的產(chǎn)品研發(fā)模式和不斷創(chuàng)新產(chǎn)品，將是今后致勝的核心要素?！舸_立龍郡產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)或合作單位，包括創(chuàng)新單位、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工單位、原材料供給單位等；◆建立龍郡產(chǎn)品體系，包括多層、高層、洋房、別墅、商業(yè)、辦公樓、酒店等，并統(tǒng)一各類產(chǎn)品風(fēng)格和代表性元素?！艚埧ぎa(chǎn)品開發(fā)模式：產(chǎn)品概念與內(nèi)涵、產(chǎn)品模式包裝、產(chǎn)品模式推廣、產(chǎn)品模式應(yīng)用。、環(huán)境驅(qū)動(dòng)力：住宅開發(fā)中外部環(huán)境、社區(qū)景觀一直都是消費(fèi)者購(gòu)房最看重的因素之一，通過(guò)整個(gè)新城的環(huán)境打造和每個(gè)具體地塊社區(qū)的景觀建設(shè)也必將是龍郡項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)力之一?！敉獠凯h(huán)境驅(qū)動(dòng)力：龍湖及前期示范區(qū)、城市山地高爾夫、城市森林公園、城市廣場(chǎng)以及花卉基地等；◆社區(qū)環(huán)境驅(qū)動(dòng)力：建立龍郡項(xiàng)目景觀模式，并在各項(xiàng)目中因地制宜的打造。、品牌驅(qū)動(dòng)力：在龍郡項(xiàng)目中，主要是項(xiàng)目自身品牌、中國(guó)中鐵二局集團(tuán)品牌和四川鴻源星集團(tuán)的品牌。◆龍郡項(xiàng)目品牌：已有知名度和一定形象，但缺乏美譽(yù)度和號(hào)召力，急需“用事實(shí)說(shuō)話”，建立項(xiàng)目品牌美譽(yù)度、信任度和影響力；◆中國(guó)中鐵二局集團(tuán)品牌：美譽(yù)度、號(hào)召力和在項(xiàng)目運(yùn)用方面還美中不足，需要進(jìn)一步嫁接和維護(hù)。◆四川鴻源星集團(tuán)品牌：需要結(jié)合集團(tuán)發(fā)展和項(xiàng)目發(fā)展，進(jìn)一步進(jìn)行包裝、推廣和維護(hù)。、概念驅(qū)動(dòng)力：龍郡項(xiàng)目作為一個(gè)8平方公里的新城綜合開發(fā)，有很多概念可以做，具體包括：◆項(xiàng)目整體概念：如“公園中的城市”、“中央生活區(qū)”；◆各子項(xiàng)目概念：如“龍郡外灘”商業(yè)“城市會(huì)所，生活主場(chǎng)”；◆產(chǎn)品概念：如萬(wàn)科的U中海的Chouse的借鑒；◆案名概念：將“云嶺”開發(fā)成現(xiàn)代高層系列，“龍湖”開發(fā)為多層洋房、別墅等低密度產(chǎn)品系列等。、客戶驅(qū)動(dòng)力：在今后市場(chǎng)形勢(shì)趨于買方市場(chǎng)的情況下，擁有客戶渠道、贏得客戶信任，鎖定終端，將是房地產(chǎn)開發(fā)致勝的最好方式，而龍郡作為一個(gè)開發(fā)周期長(zhǎng)的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，完善客戶資源和建立互信顯得尤為重要和緊迫?！魪V泛建立客戶群渠道：特別是達(dá)州下轄大竹、宣漢、萬(wàn)源等縣市；◆建立客戶服務(wù)平臺(tái)：完善龍郡會(huì)俱樂(lè)部，鎖定終端；◆加強(qiáng)客戶服務(wù)，全面提升客戶滿意度。項(xiàng)目整體概念定位建議：龍郡――達(dá)城城市中央公園生活區(qū)龍郡――公園中的城市項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位建議：根據(jù)項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目客群涉及面其實(shí)較為廣泛，需要細(xì)分居住、商業(yè)、辦公、休閑旅游等四大類，不能只進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單而籠統(tǒng)的闡述，故特分為如下四項(xiàng)：、龍郡住宅客戶定位：川東北品質(zhì)居住人群、龍郡商業(yè)客戶定位建議：、購(gòu)房客戶：龍郡住宅潛在購(gòu)房客戶和達(dá)州一般投資者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)客戶：大型購(gòu)物超市和各類社區(qū)商業(yè)、旅游游樂(lè)、餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)商家、終端客戶：龍郡住宅業(yè)主和城市休閑人群、商務(wù)人士為主、龍郡辦公客戶定位建議： 以化工基地重點(diǎn)企業(yè)達(dá)州總部辦公和達(dá)縣政務(wù)辦公定向客戶為主，兼顧達(dá)州一般企業(yè)商務(wù)辦公為輔、龍郡休閑旅游客戶定位建議：川東北節(jié)假日城市休閑家庭為主六、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位建議：分地段、分組團(tuán)的規(guī)劃中檔及中高檔物業(yè)為主，定點(diǎn)開發(fā)保障性住房第三章、項(xiàng)目整體開發(fā)思路與實(shí)施方案建議一、項(xiàng)目各地塊控規(guī)條件與規(guī)劃布局建議：規(guī)劃布局原則：◆符合城市整體景觀形象、天際線要求，主動(dòng)遵循城市美學(xué)、社會(huì)責(zé)任；◆滿足社會(huì)多物業(yè)、多檔次需求，既做到相對(duì)集中，又實(shí)現(xiàn)分期、分批開發(fā)供給市場(chǎng)；◆充分挖掘和發(fā)揮土地、自然資源價(jià)值；◆既不損害開發(fā)利益，還可提高項(xiàng)目整體開發(fā)利潤(rùn)、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)劃布局具體建議：項(xiàng)目各物業(yè)和功能布局建議示意圖中成控規(guī)調(diào)整建議后項(xiàng)目開發(fā)指標(biāo)一覽表地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積(㎡）容積率建筑面積(㎡）綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（m)用地建議與開發(fā)時(shí)間A02CR530201002009年高層A03CR530201002009年高層A04CR30181002008年高層B03R2430301002012年高層B05CR430351002012年高層B06CR43035100B07R2430281002008年高層C06CR33035802012年整體開發(fā)高層C07R23303080C08G200000綠化用地2012年C09R233030802012年高層C10S200000廣場(chǎng)用地，2010年跟C12一起打造C12G100000綠化和商業(yè)金融用地，2010年綜合開發(fā)打造酒店、辦公和商業(yè)C13C223040100C14R233035802010年小高層C15R230251002010年中高層D01R230305520082009年安置房和經(jīng)濟(jì)適用房D02G2000002011年開發(fā)多層或小高層D03R2303055D04R1353555D05R1236193535252011年洋房D06G180062011年公園別墅D07R1403025D08R223030402011年洋房、小高層D09R14030252011年別墅D10R23030402009－2010年洋房別墅D11CR3035352012年洋房D12G16545065458006公園，2011與D08一起打造E01R23030252008年洋房E02G200000生態(tài)林2008年與E01一起打造E03R23530302013年別墅E04R23030602013年洋房、小高層E05R23030302014年洋房別墅F01CR13035202014年整體打造生態(tài)年林地別墅F02G200000F03C513030252015年與F10整體打造生態(tài)年林地別墅F04R23030402015年公建、商業(yè)與高層住宅整體打造F05G200000F06R22303020F07U1303010F08U3303010F09CR43030100F10R23030202015年與F03整體打造生態(tài)年林地別墅F11R23030602016年整體打造生態(tài)年林地洋房別墅或高層F12G200000G01CR30301002009年高層G02R2330301002008年高層G03R23030552009年小高層G04CR3035402009年小高層，與G13一起開發(fā)G05CR30301002012年高層G13R23030602009年小高層，與G04一起開發(fā)G15CR23035402009年可建部分高層G16R22303055G19C22305040商業(yè)用地，2008年注：以上數(shù)據(jù)基于原控規(guī)方案，表中紅色字體部分是我們的調(diào)整建議。二、項(xiàng)目投資開發(fā)時(shí)序建議：項(xiàng)目投資開發(fā)遵循原則：、尊重相關(guān)政策，做好總體規(guī)劃，靈活變動(dòng)。由于最近國(guó)家調(diào)控政策嚴(yán)厲，盡管落實(shí)在地方政府有些可以靈活變動(dòng)，但是地方政府誰(shuí)也不能左右和承擔(dān)，國(guó)內(nèi)這種“成也蕭何，敗也蕭何”的案例實(shí)在不少
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