【文章內(nèi)容簡介】 園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企 業(yè)的辦公與生活標準，最終將容納超過 60 萬的居民。 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會負責(zé)金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 (遠期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所 園區(qū)將高起點、高標準把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。加快國際博 覽中心、科技文化藝術(shù)中心等 50 余項實事工程建設(shè)進度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴大消費群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預(yù)計開發(fā)量 200 萬平方米。 1994 年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動， 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在 8 年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長。 2020年開發(fā)量 153 萬平方米， 2020 年預(yù)計開發(fā) 200 萬平方米。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。據(jù)統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶，實際居住為 11325戶，入住率為 80． 46％；已裝修未 入住的為 869 戶，占總戶數(shù)的 ％，其余未裝修戶為 1881 戶，占總戶數(shù)的 ％。分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。 2020 年，預(yù)計蘇州市區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量可達 500 萬平方米左右，其中園區(qū)為 180 萬平方米左右。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 萬套。 10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年計劃園區(qū)開發(fā)量 圖 13：批準預(yù)售、竣工交付、入住套數(shù)比較表 2592614075121940100002020030000套數(shù)批準預(yù)售商品房 竣工交付使用 實際居住及在裝修 二、園區(qū)供應(yīng)情況 板塊劃分格局 蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場特征劃分為兩個板塊 ,即：湖東和湖西。下面對各個板塊的現(xiàn)狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競爭激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近 30 個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會太多。 該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方米，總價： 6080 萬左右。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。 湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來， 樓盤 眾多， 已進入一個 “比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色 ”的競爭階段。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量 較為 稀缺，下一輪發(fā)展 將以湖東為 開發(fā)重點 。 表 6: 目前湖西在售個案情況列表 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖左岸三期 蘇惠路 /星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國際 星漢街 58 號 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /蘇茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園天域 星漢街 188號 7500（裝1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機場路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現(xiàn)狀： 湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。但 隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和 心理距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國際博覽中心、 F 城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類項目的開工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。 而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖 東到 2020 年底累計商品房竣工量將達 260 多萬平方米，超過湖西 2020 年年底累計商品房竣工量 將達 240 多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè) “ 逐鹿 ” 湖東的原因。 先期在此落戶的樓盤有東湖 春之韻，東湖大郡以及南都 玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。 該地區(qū)主力面積范圍： 120140 平方米，總價： 70 萬左右。 湖西 代表樓盤： 東 湖春之韻 、 南都玲瓏灣 。 表 7: 目前在售個案情況列表 板塊 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現(xiàn)代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路 88 號 9000 含車庫 雙拼 221263 199236 含車庫 90% 三、園區(qū)銷售情況 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款 ，且目前公積金會員仍以每半年將近 5000 人的數(shù)量遞增。這項社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動作用，成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量消化的“發(fā)動機”。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。單價 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場反響較好。與之相反單價 5000 元 /平方米以上則去化費力， 2020年 6 月開盤的順馳湖畔天城定價在 5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。 從園區(qū)第一 批商品房（ 19982020 年）的定價來看一般不超過 2020 元 /平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價定在了 5800 元 /平方米左右。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)地域性較強，買房者有“地方品牌意識”比較排外，因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)商建設(shè)的樓盤銷售較順利，對本項目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大。 蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外 來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。 與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 因此對本項目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大，需等候時機，并適當(dāng)加大宣傳推廣 費用。 四 、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況 得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。 1997 年均價 1556 元／平方米上升至 2020 年均價 4042 元／平方米，上漲了 ％； 2020 年同比 2020 年上漲了 ％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會員優(yōu)供房），價格漲幅較 20 2020 年有所放緩。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了 ％。 圖 14： 19972020 年園區(qū)房地產(chǎn)均價變化走勢（單位：萬平方米） 2003年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價約在 4600 元 /平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出 972 元 /平方米和 111元 /平方米。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。 2020 年和 2020 年園區(qū)平均房價分別高出市區(qū)平均房價 541 元和 1029 元。 2020年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。 區(qū)域性房地產(chǎn)的競爭也有一個“性價比”的問題。蘇州市區(qū)的房價上漲是 2020 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再完成新區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費規(guī)律的。但從 2020年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2020 年第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價分區(qū)情況看，50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價 工業(yè)園區(qū)為 4305 元 /平方米，（由于均價 3200 元左右東湖大郡 23 萬平方米計算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價為 4600 元 /平方米左右 ） 。中心城區(qū)為 3414 元 /平方米 (其中定銷房為 1987 元 /平方米，其他商品住宅 為 3628 元 /平方米 )，高新區(qū)為 4489元 /平方米，吳中區(qū)為 2953 元 /平方米，相城區(qū)為 3073 元 /平方米。 園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價格比又處在一個較好的時期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。 園區(qū)目前房價基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房價，湖西板塊的均價在 5800 元 /平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動工，配套設(shè)施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個 盤的售價情況看，均價也已突破 5000 元 /平方米。 五、園區(qū)未來房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測 問題 4：園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？房價會出現(xiàn)什么趨勢？ 解答：供應(yīng)量分析 2020 年，預(yù)計蘇州市區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量可達 500 萬平方米左右，其中園區(qū)為