【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開(kāi)放地帶足見(jiàn)中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿(mǎn)足國(guó)際化大企 業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)，最終將容納超過(guò) 60 萬(wàn)的居民。 蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開(kāi)放空間的開(kāi)發(fā)工程。目的在于創(chuàng)一個(gè)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿(mǎn)足國(guó)際化大企業(yè)的辦公與生活標(biāo)準(zhǔn)。這片地區(qū)最終將容納超過(guò) 60 萬(wàn)的居民。 (遠(yuǎn)期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所 園區(qū)將高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費(fèi)社交、休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進(jìn)大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)和新亮點(diǎn)。加快國(guó)際博 覽中心、科技文化藝術(shù)中心等 50 余項(xiàng)實(shí)事工程建設(shè)進(jìn)度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費(fèi)群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢(shì) 97 年開(kāi)始，園區(qū)開(kāi)發(fā)量一路迅猛增長(zhǎng)， 2020 年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量 200 萬(wàn)平方米。 1994 年啟動(dòng)的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開(kāi)發(fā)規(guī)律，將建成一個(gè)工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于 1997 年啟動(dòng)， 園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在 8 年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。 2020年開(kāi)發(fā)量 153 萬(wàn)平方米， 2020 年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 200 萬(wàn)平方米。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開(kāi)發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米） 目前竣工戶(hù)數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實(shí)際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶(hù)數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬(wàn)平方米，共計(jì) 25926 套，樓盤(pán)總體銷(xiāo)售形勢(shì)看好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶(hù)，實(shí)際居住為 11325戶(hù)，入住率為 80． 46％；已裝修未 入住的為 869 戶(hù)，占總戶(hù)數(shù)的 ％，其余未裝修戶(hù)為 1881 戶(hù)，占總戶(hù)數(shù)的 ％。分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅項(xiàng)目，入住率已超過(guò) 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時(shí)間短等因素入住率相對(duì)低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。 2020 年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷(xiāo)售量可達(dá) 500 萬(wàn)平方米左右，其中園區(qū)為 180 萬(wàn)平方米左右。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2020 預(yù)計(jì)園區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷(xiāo)售量 萬(wàn)套。 10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年計(jì)劃園區(qū)開(kāi)發(fā)量 圖 13：批準(zhǔn)預(yù)售、竣工交付、入住套數(shù)比較表 2592614075121940100002020030000套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)售商品房 竣工交付使用 實(shí)際居住及在裝修 二、園區(qū)供應(yīng)情況 板塊劃分格局 蘇州工業(yè)園區(qū)根據(jù)其市場(chǎng)特征劃分為兩個(gè)板塊 ,即：湖東和湖西。下面對(duì)各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現(xiàn)狀： 競(jìng)爭(zhēng)激烈，促使樓盤(pán)品質(zhì)不斷向上突破 湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)早，各開(kāi)發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)近 30 個(gè)，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太多。 該地區(qū)主力面積范圍： 110150 平方米，總價(jià)： 6080 萬(wàn)左右。 湖西 代表樓盤(pán)： 湖左岸 、 都市花園天域 。 湖西有園區(qū)的“高起點(diǎn)規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來(lái)， 樓盤(pán) 眾多， 已進(jìn)入一個(gè) “比規(guī)劃、比實(shí)力、比品牌、比特色 ”的競(jìng)爭(zhēng)階段。但也因現(xiàn)已開(kāi)發(fā)較多樓盤(pán)，使得該地區(qū)土地儲(chǔ)備量 較為 稀缺，下一輪發(fā)展 將以湖東為 開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 。 表 6: 目前湖西在售個(gè)案情況列表 名稱(chēng) 地址 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 去化率 湖左岸三期 蘇惠路 /星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國(guó)際 星漢街 58 號(hào) 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /蘇茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園天域 星漢街 188號(hào) 7500（裝1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機(jī)場(chǎng)路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現(xiàn)狀： 湖東板塊相對(duì)湖西而言開(kāi)發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒(méi)有。但 隨著金雞湖大橋的通車(chē)，湖東的交通將變得越來(lái)越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和 心理距離正被無(wú)限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿(mào)服務(wù)，包括國(guó)際博覽中心、 F 城、湖東鄰里中心等在內(nèi)各類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現(xiàn)。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。 而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖 東到 2020 年底累計(jì)商品房竣工量將達(dá) 260 多萬(wàn)平方米，超過(guò)湖西 2020 年年底累計(jì)商品房竣工量 將達(dá) 240 多萬(wàn)平方米的水平。換而言之，湖東住宅開(kāi)發(fā) 4 年 （ 20202020） 的水平將超過(guò)湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個(gè)成熟的社區(qū)。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè) “ 逐鹿 ” 湖東的原因。 先期在此落戶(hù)的樓盤(pán)有東湖 春之韻，東湖大郡以及南都 玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產(chǎn)投資競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，極強(qiáng)的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將目光投向了湖東。 該地區(qū)主力面積范圍： 120140 平方米，總價(jià)： 70 萬(wàn)左右。 湖西 代表樓盤(pán)： 東 湖春之韻 、 南都玲瓏灣 。 表 7: 目前在售個(gè)案情況列表 板塊 名稱(chēng) 地址 均價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現(xiàn)代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路 88 號(hào) 9000 含車(chē)庫(kù) 雙拼 221263 199236 含車(chē)庫(kù) 90% 三、園區(qū)銷(xiāo)售情況 近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷(xiāo)兩旺。但由于價(jià)格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對(duì)滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤(pán)銷(xiāo)售遇阻，漲幅趨緩。 近年來(lái)蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷(xiāo)兩旺，相對(duì)于蘇州全市的樓市成交情況來(lái)看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。這一方面說(shuō)明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費(fèi)群中已獲得認(rèn)可，另一個(gè)重要的原因，應(yīng)歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會(huì)保障體系，作為全國(guó)唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬(wàn)名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款 ，且目前公積金會(huì)員仍以每半年將近 5000 人的數(shù)量遞增。這項(xiàng)社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動(dòng)作用，成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量消化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤(pán)單價(jià)逐個(gè)突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷(xiāo)售火爆的趨勢(shì)明顯有所降溫。單價(jià) 5000 元 /平方米以下的樓盤(pán)明顯去化較快，以湖東為例，售價(jià)在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場(chǎng)反響較好。與之相反單價(jià) 5000 元 /平方米以上則去化費(fèi)力， 2020年 6 月開(kāi)盤(pán)的順馳湖畔天城定價(jià)在 5000 元 /平方米以上，雖經(jīng)過(guò)半年來(lái)的蓄水，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售情況仍不理想。 從園區(qū)第一 批商品房（ 19982020 年）的定價(jià)來(lái)看一般不超過(guò) 2020 元 /平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價(jià)定在了 5800 元 /平方米左右。在這短短幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)卻翻了 2 番多， 園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買(mǎi)房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重，樓盤(pán)銷(xiāo)售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。 園區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地域性較強(qiáng)，買(mǎi)房者有“地方品牌意識(shí)”比較排外，因此當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商建設(shè)的樓盤(pán)銷(xiāo)售較順利，對(duì)本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤(pán)”困難比較大。 蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂有較強(qiáng)的地域性，且蘇州的買(mǎi)房者具較強(qiáng)的“地方品牌”意識(shí)，對(duì)于外 來(lái)的，非蘇州本地，不熟知的開(kāi)發(fā)商品牌，無(wú)論開(kāi)發(fā)實(shí)力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠(chǎng)房等各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。 與之相比順馳集團(tuán)雖然開(kāi)發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場(chǎng)反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 因此對(duì)本項(xiàng)目而言塑造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤(pán)”困難比較大，需等候時(shí)機(jī)，并適當(dāng)加大宣傳推廣 費(fèi)用。 四 、園區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)及與其他片區(qū)房?jī)r(jià)比較情況 得益于高起點(diǎn)規(guī)劃的園區(qū)，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。 1997 年均價(jià) 1556 元／平方米上升至 2020 年均價(jià) 4042 元／平方米，上漲了 ％； 2020 年同比 2020 年上漲了 ％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會(huì)員優(yōu)供房），價(jià)格漲幅較 20 2020 年有所放緩。 但 今年一季度，園區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)房屋均價(jià)近 5000 元／平方米，比上年增長(zhǎng)了 ％。 圖 14： 19972020 年園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)變化走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米） 2003年園區(qū)商品住宅預(yù)售均價(jià)約在 4600 元 /平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出 972 元 /平方米和 111元 /平方米。 由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，自 1999 年起園區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在蘇州市區(qū)一直處于領(lǐng)漲地位。 2020 年和 2020 年園區(qū)平均房?jī)r(jià)分別高出市區(qū)平均房?jī)r(jià) 541 元和 1029 元。 2020年以來(lái)，園區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房?jī)r(jià)從年初的均價(jià) 4300 元左右漲到目前的 4700 元左右，但漲幅有所減緩。 區(qū)域性房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也有一個(gè)“性?xún)r(jià)比”的問(wèn)題。蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是 2020 年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成新區(qū)的補(bǔ)漲過(guò)程，通過(guò)這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房?jī)r(jià)都達(dá)到了一個(gè)相對(duì)的高度。在這過(guò)程中，由于性能價(jià)格比的原因，對(duì)園區(qū)的購(gòu)房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費(fèi)規(guī)律的。但從 2020年年中以來(lái)，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。 根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年第三季度商品住宅預(yù)售登記備案均價(jià)分區(qū)情況看，50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價(jià) 工業(yè)園區(qū)為 4305 元 /平方米，（由于均價(jià) 3200 元左右東湖大郡 23 萬(wàn)平方米計(jì)算在內(nèi)，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價(jià)為 4600 元 /平方米左右 ） 。中心城區(qū)為 3414 元 /平方米 (其中定銷(xiāo)房為 1987 元 /平方米，其他商品住宅 為 3628 元 /平方米 )，高新區(qū)為 4489元 /平方米，吳中區(qū)為 2953 元 /平方米，相城區(qū)為 3073 元 /平方米。 園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價(jià)格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價(jià)格比又處在一個(gè)較好的時(shí)期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價(jià)已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關(guān)。 園區(qū)目前房?jī)r(jià)基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房?jī)r(jià)，湖西板塊的均價(jià)在 5800 元 /平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。而湖東的大片土地開(kāi)發(fā)尚未全面動(dòng)工，配套設(shè)施也基本沒(méi)有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個(gè) 盤(pán)的售價(jià)情況看，均價(jià)也已突破 5000 元 /平方米。 五、園區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 問(wèn)題 4：園區(qū)湖東板塊未來(lái)的供應(yīng)情況如何？房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么趨勢(shì)？ 解答：供應(yīng)量分析 2020 年，預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷(xiāo)售量可達(dá) 500 萬(wàn)平方米左右，其中園區(qū)為