中新集團(tuán)徐州某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位市場研究報(bào)告65頁(編輯修改稿)
2025-03-23 11:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 其中地下面積 :3011平方米，地上面積 : 6016平米 ? 地面機(jī)械停車位 1100個 ? 戶內(nèi)停車位 : 610個 ? 綠地率 36% 【 項(xiàng)目區(qū)位示意圖 】 【優(yōu)勢（ strength）分析 】 項(xiàng)目臨近礦大南湖校區(qū)，享有濃郁的學(xué)府文化氣息； 位于洞山西側(cè)，二十五里河北側(cè)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，適于居住。 本項(xiàng)目開發(fā)商擁有良好的開發(fā)理念與經(jīng)驗(yàn)，容易在市場中脫穎而出。 作為南區(qū)大盤，購房者較看好本項(xiàng)目的市場前景。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 【劣勢 /(weakness)分析】 從項(xiàng)目穿過的中山南路延長段（新茶路），目前為去往火葬場的主要道路，這對購房者尤其是前期購房者心理影響很大。 目前該區(qū)域在一部分人心目中還是比較偏遠(yuǎn)，附近缺少成熟社區(qū)。 項(xiàng)目周邊醫(yī)院、銀行、超市等生活配套缺乏，尤其是交通配套較差。 【機(jī)會 (opportunity) 分析】 徐州經(jīng)濟(jì)宏觀面呈良好勢頭，為本項(xiàng)目提供良好的宏觀機(jī)遇。 政府東進(jìn)南擴(kuò)的發(fā)展規(guī)劃及銅山新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，為本項(xiàng)目提供良好的政策優(yōu)勢。 【威脅 (threat)分析】 徐州土地出讓放量，競爭加劇。 大盤眾多，推出時間較早，且他們初步形成了良好的品牌形象，分流了客戶群體。 當(dāng)?shù)厝说膬r格接受水平有限，需要用良好的產(chǎn)品和強(qiáng)力的營銷給以強(qiáng)力引導(dǎo)。 第三部分 項(xiàng)目運(yùn)作 大盤壓頂、項(xiàng)目位臵偏遠(yuǎn)、時間緊迫、存在明顯的硬傷， 本項(xiàng)目的銷售存在很大的壓力！ 要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功突圍，本項(xiàng)目應(yīng)該如何運(yùn)作？ / 策劃先行 贏在造勢 【策略解析】 作為一個總建筑面積 120萬平米的超級大盤，我們有能力也有必要先“造市”，要引導(dǎo)市場，要讓我們的走向就是市場的發(fā)展的方向。 在成功“造市”后，為了有效的實(shí)現(xiàn)銷售，我們就要及時“造勢”，讓市場消費(fèi)的“勢”在我們這里積聚，在我們這里釋放。 要實(shí)現(xiàn)造勢，我們可以從以下八大導(dǎo)向開始： 【策劃先行八大導(dǎo)向】 品牌導(dǎo)向 風(fēng)水導(dǎo)向 新聞導(dǎo)向 廣告導(dǎo)向 活動導(dǎo)向 產(chǎn)品導(dǎo)向 強(qiáng)力營銷導(dǎo)向 交通導(dǎo)向 策劃先行 八大導(dǎo)向 品牌導(dǎo)向 品牌意味著實(shí)力、意味著品質(zhì)、意味著信任、意味著領(lǐng)導(dǎo)市場，在公司具備卓越品牌的前提下，把企業(yè)的品牌價值移植到項(xiàng)目中去，將是項(xiàng)目成功的前提。目前市場上綠地世紀(jì)城、開元四季等大盤的成功，就很好的證明了這一點(diǎn)。 品牌價值意味著我們可以走多遠(yuǎn) 交通導(dǎo)向 作為郊區(qū)大盤，事實(shí)的距離我們無法改變，但是消費(fèi)者的“時間距離”和“心理距離”卻是我們可以改變的。當(dāng)我們擁有暢通的交通導(dǎo)向，“時間距離”自然“縮短”，“心理距離”也將得以“縮短”，當(dāng)我們的目標(biāo)消費(fèi)群體尤其是洋房的消費(fèi)群體覺得我們項(xiàng)目的 “距離不再成為距離時，那銷售當(dāng)然也就容易解決了”。 交通導(dǎo)向意味著我們可以走多快 為解決“距離”問題： 一方面，可以與公交公司洽談，開辟新的線路（利用礦大 已有的交通）。 另一方面，自己開辟中住城到市區(qū)中心處的交通線路。 風(fēng)水導(dǎo)向 風(fēng)水，是我國一種古老的文化，它包含著人如何去順應(yīng)自然的深刻哲理。 風(fēng)水理論實(shí)際上就是地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、星象學(xué)、氣象學(xué)、景觀學(xué)、建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)以及人體生命信息學(xué)等多種學(xué)科綜合一體的一門自然科學(xué)。其宗旨是審慎周密地考察、了解自然環(huán)境，順應(yīng)自然，有節(jié)制地利用和改造自然，創(chuàng)造良好的居住與生存環(huán)境，贏得最佳的天時地利與人和，達(dá)到天人合一的至善境界。 本項(xiàng)目風(fēng)水的宗旨就是理氣，即 尋找生氣 。而有生氣的地方應(yīng)該是：避風(fēng)向陽，山清水秀，流水潺潺，草木欣欣，鶯歌燕舞，鳥語花香之地。這恰恰和生態(tài)建筑不謀而合！生態(tài)建筑學(xué)是研究人類建筑環(huán)境與自然生物共生關(guān)系的生態(tài)學(xué)。本項(xiàng)目要將傳統(tǒng)風(fēng)水中的樸素真理，與現(xiàn)代環(huán)境景觀學(xué)互相嫁接，更好地為業(yè)主服務(wù)，當(dāng)然也是為項(xiàng)目銷售服務(wù)。 本項(xiàng)目引進(jìn)風(fēng)水導(dǎo)向，一方面是為了體現(xiàn)項(xiàng)目的在尋找 “生氣” 上的理念和行動，更是為了盡可能的降低消費(fèi)者對通過社區(qū)的道路 —— 新茶路作為去往火葬場的主要道路的心理障礙。 風(fēng)水的問題自然要用風(fēng)水來解決， 通過風(fēng)水導(dǎo)向首先讓目前徐州老百姓普遍認(rèn)為新茶路是黃泉路的說法變成 “疑之呼、信之呼，全憑自覺” 的個人不確定認(rèn)識，同時通過本項(xiàng)目尋找 “生氣” 的風(fēng)水宗旨來 化解 大眾心理障礙尤其是目標(biāo)消費(fèi)群體的 心理障礙 。 風(fēng)水導(dǎo)向決定了消費(fèi)者接受項(xiàng)目的心理時間 新聞導(dǎo)向 在“眼球經(jīng)濟(jì)”時代，我們需要關(guān)注，而新聞無疑是最受大家關(guān)注的，制造新聞、傳遞信息、導(dǎo)向造市、強(qiáng)力造勢，當(dāng)我們的項(xiàng)目站在新聞的前端、“市”和“勢”的頂端，引領(lǐng)市場自然是水到渠成。
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