中新集團徐州某房地產(chǎn)項目定位市場研究報告65頁(編輯修改稿)
2025-03-23 11:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 其中地下面積 :3011平方米，地上面積 : 6016平米 ? 地面機械停車位 1100個 ? 戶內(nèi)停車位 : 610個 ? 綠地率 36% 【 項目區(qū)位示意圖 】 【優(yōu)勢（ strength）分析 】 項目臨近礦大南湖校區(qū)，享有濃郁的學府文化氣息； 位于洞山西側(cè)，二十五里河北側(cè)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，適于居住。 本項目開發(fā)商擁有良好的開發(fā)理念與經(jīng)驗，容易在市場中脫穎而出。 作為南區(qū)大盤，購房者較看好本項目的市場前景。 二、項目 SWOT分析 【劣勢 /(weakness)分析】 從項目穿過的中山南路延長段（新茶路），目前為去往火葬場的主要道路，這對購房者尤其是前期購房者心理影響很大。 目前該區(qū)域在一部分人心目中還是比較偏遠，附近缺少成熟社區(qū)。 項目周邊醫(yī)院、銀行、超市等生活配套缺乏，尤其是交通配套較差。 【機會 (opportunity) 分析】 徐州經(jīng)濟宏觀面呈良好勢頭，為本項目提供良好的宏觀機遇。 政府東進南擴的發(fā)展規(guī)劃及銅山新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，為本項目提供良好的政策優(yōu)勢。 【威脅 (threat)分析】 徐州土地出讓放量，競爭加劇。 大盤眾多，推出時間較早，且他們初步形成了良好的品牌形象，分流了客戶群體。 當?shù)厝说膬r格接受水平有限，需要用良好的產(chǎn)品和強力的營銷給以強力引導。 第三部分 項目運作 大盤壓頂、項目位臵偏遠、時間緊迫、存在明顯的硬傷， 本項目的銷售存在很大的壓力！ 要實現(xiàn)項目的成功突圍，本項目應(yīng)該如何運作？ / 策劃先行 贏在造勢 【策略解析】 作為一個總建筑面積 120萬平米的超級大盤，我們有能力也有必要先“造市”，要引導市場，要讓我們的走向就是市場的發(fā)展的方向。 在成功“造市”后，為了有效的實現(xiàn)銷售，我們就要及時“造勢”，讓市場消費的“勢”在我們這里積聚，在我們這里釋放。 要實現(xiàn)造勢，我們可以從以下八大導向開始： 【策劃先行八大導向】 品牌導向 風水導向 新聞導向 廣告導向 活動導向 產(chǎn)品導向 強力營銷導向 交通導向 策劃先行 八大導向 品牌導向 品牌意味著實力、意味著品質(zhì)、意味著信任、意味著領(lǐng)導市場，在公司具備卓越品牌的前提下，把企業(yè)的品牌價值移植到項目中去，將是項目成功的前提。目前市場上綠地世紀城、開元四季等大盤的成功，就很好的證明了這一點。 品牌價值意味著我們可以走多遠 交通導向 作為郊區(qū)大盤，事實的距離我們無法改變，但是消費者的“時間距離”和“心理距離”卻是我們可以改變的。當我們擁有暢通的交通導向，“時間距離”自然“縮短”，“心理距離”也將得以“縮短”，當我們的目標消費群體尤其是洋房的消費群體覺得我們項目的 “距離不再成為距離時，那銷售當然也就容易解決了”。 交通導向意味著我們可以走多快 為解決“距離”問題： 一方面，可以與公交公司洽談，開辟新的線路（利用礦大 已有的交通）。 另一方面，自己開辟中住城到市區(qū)中心處的交通線路。 風水導向 風水，是我國一種古老的文化，它包含著人如何去順應(yīng)自然的深刻哲理。 風水理論實際上就是地理學、地質(zhì)學、星象學、氣象學、景觀學、建筑學、生態(tài)學以及人體生命信息學等多種學科綜合一體的一門自然科學。其宗旨是審慎周密地考察、了解自然環(huán)境，順應(yīng)自然，有節(jié)制地利用和改造自然，創(chuàng)造良好的居住與生存環(huán)境，贏得最佳的天時地利與人和，達到天人合一的至善境界。 本項目風水的宗旨就是理氣，即 尋找生氣 。而有生氣的地方應(yīng)該是：避風向陽，山清水秀，流水潺潺，草木欣欣，鶯歌燕舞，鳥語花香之地。這恰恰和生態(tài)建筑不謀而合！生態(tài)建筑學是研究人類建筑環(huán)境與自然生物共生關(guān)系的生態(tài)學。本項目要將傳統(tǒng)風水中的樸素真理，與現(xiàn)代環(huán)境景觀學互相嫁接，更好地為業(yè)主服務(wù)，當然也是為項目銷售服務(wù)。 本項目引進風水導向，一方面是為了體現(xiàn)項目的在尋找 “生氣” 上的理念和行動，更是為了盡可能的降低消費者對通過社區(qū)的道路 —— 新茶路作為去往火葬場的主要道路的心理障礙。 風水的問題自然要用風水來解決， 通過風水導向首先讓目前徐州老百姓普遍認為新茶路是黃泉路的說法變成 “疑之呼、信之呼，全憑自覺” 的個人不確定認識，同時通過本項目尋找 “生氣” 的風水宗旨來 化解 大眾心理障礙尤其是目標消費群體的 心理障礙 。 風水導向決定了消費者接受項目的心理時間 新聞導向 在“眼球經(jīng)濟”時代，我們需要關(guān)注，而新聞無疑是最受大家關(guān)注的，制造新聞、傳遞信息、導向造市、強力造勢，當我們的項目站在新聞的前端、“市”和“勢”的頂端，引領(lǐng)市場自然是水到渠成。
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