【文章內(nèi)容簡介】 ？ 競爭對手主題定位回顧分析216。 城東板塊：項目建筑風(fēng)格推廣主題東方羅馬歐式心情盛開的地方和興東城現(xiàn)代筑就昆山品質(zhì)生活陽關(guān)水世界現(xiàn)代完美詮釋純花園洋房生活真諦216。 城西板塊項目建筑風(fēng)格推廣主題果嶺上的日子現(xiàn)代生活就像GOLF時代中央社區(qū)現(xiàn)代CLD國際生態(tài)特區(qū)森林半島歐式森林板塊中心生活帶東方曼哈頓現(xiàn)代都市生活、座擁天下清風(fēng)華院美式在森林中享受陽光三疊生活TOP凱迪城 現(xiàn)代收藏一座25萬平方米的城中城天地華城 現(xiàn)代當(dāng)代建筑未來生活金色森林 現(xiàn)代原生態(tài)領(lǐng)地、森林私享家216。 城中板塊項目建筑風(fēng)格推廣主題康城現(xiàn)代打造健康活力之城第e特區(qū)現(xiàn)代E指神通，輕松生活巴比倫花園歐式CLD公園版圖，超豪華空中王國君臨天下歐式都市生活、座擁天下建屋自由都市現(xiàn)代空間新領(lǐng)域，生活新坐標(biāo)陽光世紀(jì)花城 現(xiàn)代陽光世紀(jì)花園經(jīng)典陽房，演繹唯美生活青春驛站 現(xiàn)代我的地盤我做主江南明珠苑 現(xiàn)代原生態(tài)領(lǐng)地、森林私享家星河金色港灣美式晶彩超越視界華敏世家花園現(xiàn)代昆山首席巔峰豪宅216。 城南（張浦）板塊項目建筑風(fēng)格推廣主題四季華城現(xiàn)代生活處處有風(fēng)景新城域現(xiàn)代城南60萬㎡居住新生活領(lǐng)地吉田國際廣場現(xiàn)代大上海15分鐘交通生活圈世茂蝶湖灣現(xiàn)代碟湖畔城市生態(tài)別墅群豐澤里中式別墅里弄別墅高尚建筑芝華世上海星城歐式海派生活一脈相承長順格林陽光現(xiàn)代張浦新生態(tài)宜居生活家恒源廣場現(xiàn)代生活新主張森隆藍波灣現(xiàn)代生活藍岸居綜合分析：根據(jù)以上的綜合分析，我司認(rèn)為昆山項目基本上都是以現(xiàn)代、歐美建筑特色為主，市場同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重，同時昆山也出現(xiàn)了一些差異化定位的中式建筑定位產(chǎn)品，如豐澤里中式別墅產(chǎn)品。另外在內(nèi)容訴求上基本上還是以森林主題、生態(tài)主題、山水主題、建筑主題、大上海概念等定位，因此如何進行差異化產(chǎn)品以及主題定位將是決定本項目成功與否的關(guān)鍵。經(jīng)過我司對市場的充分研究，以及結(jié)合本項目郊區(qū)化居住特點分析，在此我司提出兩個差異化的產(chǎn)品主題定位：① 東方詩意人居主題社區(qū)；（中式建筑回歸，具有一定的市場差異性，而且符合本項目“高知一族，新昆山人”的人群特征。）② 西班牙運動風(fēng)情主題社區(qū)；（運動主題概念符合大眾化定位需求，而且在昆山具有一定的市場差異化） 主題的引入根據(jù)以上的市場分析、目標(biāo)人群定位分析以及項目自身情況的綜合分析，我司認(rèn)為該項目目前主要還是以第一居所為主，但是項目目前整體區(qū)域條件不成熟，要想在短期內(nèi)吸引大量市區(qū)以及項目周邊的消費者是比較有難度的，因此，從本項目的規(guī)劃設(shè)計上就要求主體具有很強的吸引力和草根性，這樣才能夠滿足大規(guī)模開發(fā)以及實現(xiàn)大規(guī)模銷售的要求。根據(jù)這一定位策略，我司提出以下核心開發(fā)理念：“回歸東方詩意人文居住社區(qū)”——“東方智慧人居，鄰里親情回歸” 定位詮釋：1）“回歸東方”：將目標(biāo)客戶群鎖定在熱愛東方傳統(tǒng)文化，崇尚自然生態(tài)，生活品味要求高的人們身上，營造具東方特質(zhì)的人文居所，既合乎自然的生態(tài)環(huán)境，更以源遠(yuǎn)流長的東方文化陶冶人的情操。精心打造具有“東方神韻”的自然人文生態(tài)社區(qū)，附以“東方人居智慧”之豐富文化內(nèi)涵，全面詮釋東方的倫理、道德、價值觀及文化藝術(shù)，滿足人們在物質(zhì)生活改善后，追求文化藝術(shù)享受的高層次需求。計劃將建設(shè)成為一個具有濃厚人文氛圍的現(xiàn)代中式大型住宅小區(qū)。2）“詩意人文居住社區(qū)”：精心打造具有“東方神韻”的自然人文生態(tài)社區(qū)，附以“東方人居智慧”之豐富文化內(nèi)涵，全面詮釋東方的倫理、道德、價值觀及文化藝術(shù)，滿足人們在物質(zhì)生活改善后，追求文化藝術(shù)享受的高層次需求；整個小區(qū)的建筑將融合中國琴棋書畫的淡雅和古典美；而小區(qū)的園林更是以東方的審美觀為標(biāo)準(zhǔn)，并帶有濃厚的禪意和佛性，這與我們前期所設(shè)定的“高知一族，新昆山人”的品位相吻合，他們雖然樂于接受舶來品，其實他們內(nèi)心更加向往一種精神的回歸。3）“鄰里親情回歸”：用充滿東方詩畫味道的哲學(xué)理念，融入建筑和生活中去，在山水風(fēng)景社區(qū)，以居住的智慧改變個人的氣質(zhì)，喚回自我，回歸天性，融入山水詩意中，重新塑造現(xiàn)代社會背景下的“新鄰里”關(guān)系，我們的“高知一族”由于工作壓力太大，我們希望能夠為他們營造一個回到家里能夠減壓的社區(qū)。 主題的理解既然我司對本項目提出了“東方智慧人居，鄰里親情回歸”的核心開發(fā)理念，我們主要是針對我們的目標(biāo)客戶群，為他們在創(chuàng)造財富之后營造一個“高品質(zhì)的中式人文社區(qū)”，我們希望把我們的產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計成為一個減壓社區(qū)，讓我們的目標(biāo)客戶“高知一族”在承受重大的社會壓力之后，回到家里能夠享受一個溫馨、和諧、休閑和快樂的社區(qū)。因此我們所有的產(chǎn)品設(shè)計都是圍繞著舒適型和諧人居的主題來考慮，務(wù)求為我們的客戶度身訂造一個現(xiàn)代型東方居住社區(qū)，主要的核心產(chǎn)品設(shè)計表現(xiàn)如下：1） 人文內(nèi)涵表現(xiàn)——內(nèi)部表現(xiàn)：根據(jù)中國傳統(tǒng)的詩意文化表現(xiàn)，倡導(dǎo)一種“享受東方智慧人居，現(xiàn)代鄰里親情回歸”的社區(qū)人文內(nèi)涵；2） 舒適型東方主題文化會所——內(nèi)部表現(xiàn)：首個以東方茶文化為主題的詩意商務(wù)休閑會所；3） 舒適型社區(qū)配套服務(wù)——內(nèi)部表現(xiàn)：世界一流的物業(yè)管理公司提供一流的社區(qū)高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)，建議邀請國際知名的物業(yè)管理公司進行管理，如金鑰匙物業(yè)管理集團、世邦魏理仕等國際知名物業(yè)管理集團進行管理；4） 舒適型社區(qū)智能系統(tǒng)——要求提供一流的智能生活品質(zhì)配套；5） 舒適型東方人文建筑——現(xiàn)代新徽派獨院表現(xiàn)，前庭后院，；6） 舒適型東方園林藝術(shù)——營造具有現(xiàn)代品味特色的“江南園林”，亭、臺、樓、閣，同時融入體現(xiàn)東方園林的神韻；（50畝的東方主題藝術(shù)園林，將亭臺樓閣、琴棋書畫、道儒佛禪等元素點綴在“東方園林”上。）7） 舒適型東方魅力小鎮(zhèn)——社區(qū)配套一個3萬平方米的現(xiàn)代舒適型購物小鎮(zhèn)；8） 舒適型鄰里親情居——為了能夠讓我們的客戶能夠在工作之余能夠兼顧親情，我們還特別設(shè)有“母子親情居”，讓中國民族傳統(tǒng)文化再次得到最好的傳承。 主題產(chǎn)品核心表現(xiàn) 總體規(guī)劃設(shè)計理念——“現(xiàn)代東方建筑規(guī)劃設(shè)計神韻”市場已有項目由于整體容積率比較高，因此一般的規(guī)劃都少有亮點，在整體感覺營造、天際線的勾勒、兼顧開發(fā)與私密性的圍合空間、通透感、道路與景觀系統(tǒng)的聯(lián)系等方面缺乏整體性的亮點；小區(qū)圍合對協(xié)調(diào)人的出行方便與足夠共享空間重視不足；有些項目感覺建筑覆蓋密度過大，實質(zhì)原因是其建筑單體排布較隨意，對觀景、圍合、私密性等消費者關(guān)心的因素考慮不足。因此，我司認(rèn)為本項目在整體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)該遵循“現(xiàn)代東方建筑與生活”的規(guī)劃設(shè)計理念。將東方人居智慧融入建筑和生活中的文化樓盤，創(chuàng)造了自然、建筑、文化三位一體的和諧人居新理念。這樣有利于提高項目的整體建筑表現(xiàn)以及生活品質(zhì)。另外在條件允許的情況下還建議首層大部分架空6米以上，用以營造一個富有特色的現(xiàn)代建筑空間系統(tǒng)，創(chuàng)造一個差異化的主題社區(qū)。（整體效果圖示意） 舒適型東方主題文化會所根據(jù)地塊的形狀，我司規(guī)劃本項目為雙會所設(shè)定： 設(shè)立建筑面積約3000平方米的東方詩意文化主題會所，會所功能風(fēng)格以東方詩意文化為主題，如民族樂曲培訓(xùn)、藝術(shù)沙龍、多功能文化展覽廳、私塾、陶藝及雕塑工作室、陶窯等。 子會所設(shè)定一個3000平方米左右的現(xiàn)代東方商務(wù)交流會所，內(nèi)設(shè)園林泳池、書畫室、棋牌室、健身室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室休閑吧等，會所設(shè)計高檔、精致，設(shè)施、設(shè)備齊全；（詳細(xì)內(nèi)容配套如下） 另外考慮在會所的上面建立一個大型的娛樂配套中心以及一些產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓，這樣形成一個完善的配套會所。（可根據(jù)實際情況調(diào)整）（會所示意圖）除了以上描繪的詩意主題藝術(shù)中心外，我們認(rèn)為該會所還必須配備現(xiàn)代會所相應(yīng)的功能配套，我們的主要設(shè)計理念就是：“強調(diào)交流功能，倡導(dǎo)鄰里親情回歸”：a) 室內(nèi)、外小型游泳池以及桑拿房，同時配備SPA等男女美容養(yǎng)生功能；b) 可以容納5～8人的小型視頻會議廳； （1個） c) 小型的商務(wù)服務(wù)中心；（包括收發(fā)郵件、傳真、訂票等，1個）d) 小型的高爾夫推桿練習(xí)中心；（1個）e) 獨立的商務(wù)交流餐廳；（810個4人獨立包房、一個大廳） f) 臺球中心；（1～2個）g) 兩人壁球館；（1～2個）h) 其它功能等（下沉式商務(wù)會所） 舒適型社區(qū)配套服務(wù)經(jīng)過以上的綜合分析和研究，我司認(rèn)為本項目希望為‘昆山高知一族“提供一個優(yōu)秀的東方人文精神回歸的領(lǐng)地，同時也為我們的目標(biāo)客戶創(chuàng)造一個精神回歸的領(lǐng)地，因此要引進一流的物業(yè)。我們要想突破區(qū)域價格瓶頸的項目，從服務(wù)上提升是非常有效率的，所以，我司建議還要引進國際一流的物業(yè)管理服務(wù)公司作為顧問，如金鑰匙物業(yè)管理集團、世邦魏理仕物業(yè)管理集團、金陵物業(yè)等，為我們的目標(biāo)客戶提供良好的社區(qū)服務(wù)平臺。同時還提供一個酒店式生態(tài)電梯大堂，陽光、清風(fēng)穿堂而過。所有電梯廳直接對外通風(fēng)采光，并設(shè)有對流窗，健康、節(jié)約能源。整個小區(qū)人車分流，機動車限制在小區(qū)以外，保障住戶有一個潔凈、安全的生活、休閑空間。（（商業(yè)會所意向圖） 舒適型社區(qū)智能系統(tǒng)智能化也是本項目需要提升的主要方面之一，因此我司建議在后續(xù)的智能化建議當(dāng)中需要引進中高標(biāo)準(zhǔn)的智能化標(biāo)準(zhǔn)來提升本項目的整體生活品質(zhì)，體現(xiàn)舒適型生活社區(qū)的定位。主要表現(xiàn)如光纖入戶、指紋入戶大堂、紅外線安防系統(tǒng)、Estock股票即時交易系統(tǒng)入戶等等。（架空層公共空間設(shè)計，提高業(yè)主滿意度） 舒適型東方人文建筑人在都市中棲居太久，生活被太多打著歐美旗號的產(chǎn)品占據(jù)，自然的韻味漸漸缺乏，天性，自我，山水，詩樂等一切人心本質(zhì)遺失的彌多。用充滿東方詩畫味道的哲學(xué)理念，融入建筑和生活中去，在山水風(fēng)景社區(qū)，以居住的智慧改變個人的氣質(zhì)，喚回自我，回歸天性，融入山水詩意中。精心打造具有“東方神韻”的自然人文居住社區(qū)，附以“東方人居智慧”之豐富文化內(nèi)涵，全面詮釋東方的倫理、道德、價值觀及文化藝術(shù)，滿足人們在物質(zhì)生活改善后，追求文化藝術(shù)享受的高層次需求。（新現(xiàn)代中式建筑）（現(xiàn)代中式建筑）（現(xiàn)代中式建筑）（現(xiàn)代中式建筑，聯(lián)排別墅+小高層） 舒適型東方園林藝術(shù)該項目定位為部分聯(lián)排別墅及大量18層小高層住宅產(chǎn)品為主，建筑密度為28%，由此可見，我司建議除了組團間的集中綠地設(shè)計外，還應(yīng)該考慮局部架空首層花園，這樣有利于提高社區(qū)整體綠化率以及通透感，提高社區(qū)整體品質(zhì)，還有利于增加公共交流空間，如增加老年人對弈廊、兒童沙池、兒童作業(yè)坊等配套，提高社區(qū)生活品質(zhì)。外部園林要求表現(xiàn)出“東方園林的神韻”，中心園林造型建議以古琴為藍圖進行設(shè)計，將亭臺樓閣、琴棋書畫、道儒佛禪等元素點綴在“古琴園林”上。其中一個會所可以采用下沉式陽光設(shè)計，別有洞天、曲徑通幽、設(shè)施齊全，把功能性和藝術(shù)性完美的結(jié)合，與小區(qū)園林景觀相互輝映。另外針對旁邊50畝公園，我司建議結(jié)合丹桂園旅游地產(chǎn)的定位概念，建造一個充滿東方詩意文化的園林作為整個園林核心的主題，提升項目的品牌附加值。 ?。ň坝^得設(shè)計需要充分考慮與溪流的結(jié)合來考慮。） 舒適型東方魅力小鎮(zhèn)本項目具有一個占地2萬多平方米，總建筑面積達到4萬平方米的大型購物小鎮(zhèn)，其中主力店面積預(yù)計達到1500020000平方米左右。因此我司建議作一個具有東方特色的購物小鎮(zhèn)。（后續(xù)商業(yè)報告中細(xì)化）（裙樓底商及商務(wù)公寓表現(xiàn)形式） 舒適型鄰里親情居根據(jù)以上調(diào)查所得，本項目所設(shè)定的“高知一族，新昆山人”，她們都具有一定的社會、工作壓力。因此我們?yōu)榱烁犹岣咚麄兊墓ぷ魇孢m性，我們還特意設(shè)定了，“母子親情居”，在一個樓層里面設(shè)定一套100120平方米子女居，以及一套6080平方米的父母居。讓我們的目標(biāo)客戶能夠在工作的同時還能夠兼顧家庭，一舉兩得。 舒適型的東方人文——享受現(xiàn)代東方神韻，傳統(tǒng)鄰里精神回歸人在都市中棲居太久，生活被太多打著歐美旗號的產(chǎn)品占據(jù)，自然的韻味漸漸缺乏，天性，自我，山水，詩樂等一切人心本質(zhì)遺失的彌多。用充滿東方詩畫味道的哲學(xué)理念，融入建筑和生活中去，在山水風(fēng)景社區(qū)，以居住的智慧改變個人的氣質(zhì)，喚回自我，回歸天性，融入山水詩意中，符合項目差異化主題競爭定位特點，同時還能夠引起我們目標(biāo)客戶“高知一族”的潛在內(nèi)心需求——渴望對神圣的東方居住的一種回歸。 主入口規(guī)劃建議經(jīng)過我司的綜合考慮，我司對本項目主入口的規(guī)劃主要遵循以下原則：1） 整體性原則；要求能夠體現(xiàn)三塊地塊的統(tǒng)一性，突出項目的規(guī)模效應(yīng)；另外與商業(yè)結(jié)合在一起考慮；2） 互動性原則；希望能夠與周邊主要交通要道結(jié)合在一起等；3） 標(biāo)志性原則；希望最好能夠?qū)⒅魅肟诮ㄖ蔀橐粋€標(biāo)志性的建筑，有利于提高項目的整體市場識別力和氣勢；結(jié)合以上三個主要方面的考慮，我司建議如下，詳細(xì)見圖示：將本項目的住宅主入口設(shè)計在景觀大道銀河路上，建設(shè)成具有中式風(fēng)格的建筑，會所及樣板區(qū)安排在主入口旁。住宅次入口設(shè)計在1號地塊南側(cè)，考慮與商業(yè)連通方便居民，入口又能將商業(yè)人流與居住分離，實現(xiàn)互不干擾。商業(yè)主入口設(shè)計在機場路上，希望設(shè)計一個超大型的入口廣場，聚集人流，也體現(xiàn)項目的氣勢。同時考慮設(shè)計多條具有特色的中式仿古橋梁，連接3號地塊，使項目更具完整性，互動性更好，突現(xiàn)中式建筑情結(jié)。（主入口規(guī)劃建議）