【正文】 戶型配比建議根據(jù)上述對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行綜合分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目17萬(wàn)㎡住宅規(guī)模產(chǎn)品類型規(guī)劃具體如下：（70%90平方米以下產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)）開發(fā)類型產(chǎn)品類型總百分比總開發(fā)量戶型面積開發(fā)量(萬(wàn)㎡)所占比例備注住宅產(chǎn)品（小高層）經(jīng)濟(jì)型公寓產(chǎn)品40%㎡7090㎡（2+1+1）57000100%不做頂躍產(chǎn)品，建議在設(shè)計(jì)階段全部改為平層設(shè)計(jì)母子親情居60%約8萬(wàn)㎡60—80㎡（2+1+1）6400080%不做頂躍產(chǎn)品，建議在設(shè)計(jì)階段全部改為平層設(shè)計(jì)110—130㎡（3+2+2）1600020%聯(lián)排別墅經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅100%約33000㎡180200㎡2300070%盡量控制總面積，面積范圍盡可能取最小值。另外在規(guī)劃許可的情況下，盡可能增加別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)舒適型聯(lián)排別墅220250㎡1000030%街鋪商業(yè)大賣場(chǎng)100%約4萬(wàn)㎡15000㎡3000075%街鋪80150㎡1000025%兩層沿街街鋪（以上產(chǎn)品配比，根據(jù)實(shí)際情況可以適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。） 部分園林設(shè)計(jì)建議根據(jù)我司前期的策劃定位，我司建議打造一個(gè)回歸東方傳統(tǒng)居住的詩(shī)意文化社區(qū)，因此在園林設(shè)計(jì)上，應(yīng)該遵循這一核心指導(dǎo)理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。（水是東方園林永恒的主題）（石雕是東方園林中不可或缺的元素）（白墻青瓦，東方園林標(biāo)志的象征）（主題園林創(chuàng)意門洞設(shè)計(jì)，彌漫著東方人居的智慧） 小高層電梯大堂入口設(shè)計(jì)建議我司建議每棟建筑均有前庭后院，以中國(guó)傳統(tǒng)文化建筑演繹樓宇首層的前庭和過院，它們看似獨(dú)立但又互相連通，與中心大花園形成相對(duì)封閉而又開放的空間，讓中國(guó)民族傳統(tǒng)文化再次得到最好的傳承。首層架空，相連兩棟樓宇之間的架空層設(shè)計(jì)成園林中的“內(nèi)庭院”，營(yíng)造充滿歸家親切感的院落生活文化。（具有中國(guó)傳統(tǒng)居住特色的電梯入口） 首層局部架空層設(shè)計(jì)建議由于本項(xiàng)目的建筑密度要求達(dá)到28%，但是綠化用地要求達(dá)到40%以上，因此我司建議建筑小高層產(chǎn)品可以采用局部架空的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。以便增加社區(qū)的公共交流空間，如對(duì)弈廊、藝術(shù)浮雕、兒童作業(yè)坊等，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。（首層架空，更加容易表現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑特色）（詩(shī)意主題表現(xiàn)） 現(xiàn)場(chǎng)展示中心建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)根據(jù)我司的東方傳統(tǒng)詩(shī)意居住文化的主題定位，我們認(rèn)為展示系統(tǒng)也應(yīng)該要圍繞這一主題來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合東方詩(shī)意文化居住社區(qū)的主題進(jìn)行考慮，體現(xiàn)東方建筑的神韻，營(yíng)造項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。（現(xiàn)場(chǎng)銷售中心入口）（銷售中心內(nèi)部裝修表現(xiàn)）（銷售中心內(nèi)庭院） 樣板房裝修風(fēng)格表現(xiàn)根據(jù)主題定位，我司也對(duì)本項(xiàng)目的樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格給予以下的設(shè)計(jì)參考。現(xiàn)代中式主題風(fēng)格表現(xiàn)：歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)表現(xiàn)：中式風(fēng)格設(shè)計(jì)表現(xiàn)： 戶型特點(diǎn)設(shè)計(jì)建議根據(jù)本項(xiàng)目主題定位的特點(diǎn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)最大的特色是要求具有濃厚的“東方神韻”。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)如下：216。 在戶型上，希望每戶單位都帶有中國(guó)傳統(tǒng)家庭所喜好的入戶花園，增加私密性；216。 在外立面上，整個(gè)小區(qū)的建筑將延續(xù)傳統(tǒng)的江南民居風(fēng)格；216。 在房子裝修方面，將融合中國(guó)琴棋書畫的淡雅和古典美；216。 而小區(qū)的園林更是以東方的審美觀為標(biāo)準(zhǔn)，并帶有濃厚的禪意和佛性。216。 還特別設(shè)有“母子親情居”，讓中國(guó)民族傳統(tǒng)文化再次得到最好的傳承。216。 超大生態(tài)陽(yáng)臺(tái)貫穿客廳及臥室，充分享受自然清風(fēng)和私家園藝空間；每個(gè)房間都要求飄窗的設(shè)計(jì)。216。 設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)方便業(yè)主擺設(shè)洗衣機(jī)、雜物等，體現(xiàn)貼心人性化設(shè)計(jì)。216。 復(fù)式單元每戶盡量要求南、北向兩個(gè)大露臺(tái)設(shè)計(jì)。（戶型設(shè)計(jì)示意后附參考圖片）5 項(xiàng)目品牌定位思考根據(jù)上述的調(diào)查，那項(xiàng)目的市場(chǎng)突破點(diǎn)在哪里呢？向目標(biāo)市場(chǎng)推廣一個(gè)性價(jià)比最高的優(yōu)質(zhì)居住社區(qū)？向目標(biāo)市場(chǎng)一一列舉這個(gè)社區(qū)的種種優(yōu)勢(shì)？突出一個(gè)震撼價(jià)格或促銷舉措？以絕對(duì)媒體優(yōu)勢(shì)市，完成前期客戶積累？采取名星推介方式取得效應(yīng)？。。根據(jù)以上種種研究，這樣的方式是否真正保證項(xiàng)目成功開市？是否符合一個(gè)大型樓盤的長(zhǎng)久發(fā)展戰(zhàn)略？經(jīng)過綜合分析以上的方式都可能在一定的程度上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的短期成功，但是對(duì)于一個(gè)超過20萬(wàn)平方米的超級(jí)大型項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，采用差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略才是最重要的，后續(xù)研究將圍繞這一主題進(jìn)行探索，實(shí)現(xiàn)持久性開發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)策略。6 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目定位面臨的主要問題根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位，我司認(rèn)為本項(xiàng)目定位主要需要解決以下幾個(gè)主要的核心問題：1） 如何體現(xiàn)項(xiàng)目的核心產(chǎn)品力；2） 如何吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注；3） 如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)的要求；4） 如何結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)需求，滿足傳播的要求；5） 滿足差異化競(jìng)爭(zhēng)要求；6） 滿足品牌傳播要求；以上六大核心是本項(xiàng)目定位的核心，這樣的定位才具有很強(qiáng)的傳播力和滲透力。 定位主題元素提煉通過以上的定位思考及客戶掃描，我們得出本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的關(guān)鍵元素：項(xiàng)目市場(chǎng)定位大規(guī)模開發(fā)領(lǐng)跑昆山住宅市場(chǎng)聯(lián)排別墅+中式小高層高性價(jià)比居住社區(qū)價(jià)格市場(chǎng)沖擊東方智慧人居典范社區(qū)產(chǎn)品條件基礎(chǔ)客戶需求基礎(chǔ)他們對(duì)居住的需求他們需要高性價(jià)比的物業(yè)他們渴望回歸東方人居他們被譽(yù)為“新昆山人”他們是社會(huì)的中產(chǎn)階層嫁接催生新生活時(shí)代領(lǐng)航者，創(chuàng)造昆山全新的生活和居住模式的舒適型社區(qū)。定位解析：本項(xiàng)目立足于城市，從總體形象上要求展現(xiàn)出更高的現(xiàn)代消費(fèi)、居住生活的樣板，只有以此為方向，才能突破現(xiàn)有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造差異化市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值預(yù)期，因此在社會(huì)形象上一定需要立足中高端市場(chǎng)，這是一個(gè)很好的市場(chǎng)切入點(diǎn)。 項(xiàng)目定位至此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的初步建議出來(lái)了東方智慧人居，鄰里親情回歸（資源整合為）（與客戶需求嫁接而催生）一個(gè)昆山高性價(jià)比住宅，倡導(dǎo)東方智慧人居，鄰里回歸的發(fā)展里程碑式、與國(guó)際現(xiàn)代建筑接軌、讓業(yè)主彰顯身份的……東方詩(shī)意人居主題社區(qū)產(chǎn)品條件基礎(chǔ)本項(xiàng)目的一切資源條件在昆山輻射范圍內(nèi)具有完美的唯一性；本項(xiàng)目的開發(fā)理念將與現(xiàn)代建筑接軌；本項(xiàng)目將為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)回歸東方居住神韻的現(xiàn)代大型居住社區(qū)；本項(xiàng)目將為住戶提供自我增值的軟硬配套環(huán)境；本項(xiàng)目是符合目標(biāo)客戶內(nèi)在需求——渴望回歸傳統(tǒng)居住需求的特點(diǎn)；本項(xiàng)目是一個(gè)為“高知一族，新昆山人”目標(biāo)客戶定位打造的現(xiàn)代減壓型社區(qū)！。本形象定位有如下特征：n 昆山范圍內(nèi)首個(gè)倡導(dǎo)“享受東方神韻，鄰里親情回歸”的現(xiàn)代大型中式居住社區(qū)。吸引的目標(biāo)客戶將通過“打造首席”體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)社區(qū)；n 居住品質(zhì)定位在中檔偏高。所有的配置都是按照舒適型居住社區(qū)的定位來(lái)設(shè)定，營(yíng)造一個(gè)舒適性社區(qū)；n 東方詩(shī)意人居社區(qū)。具有一定的市場(chǎng)差異性，符合目標(biāo)客戶潛在的內(nèi)心需求，容易引起目標(biāo)客戶共鳴，另外還有利于實(shí)現(xiàn)差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求。此定位體現(xiàn)了項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品開發(fā)理念、差異化的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶的居住需求，很好地表現(xiàn)了目標(biāo)客戶需求和項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；符合項(xiàng)目差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求；7 品牌命名 方案一：品牌聯(lián)想——“東方詩(shī)意人家”“東方詩(shī)意人家”“東方詩(shī)意”：體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，直接明了表達(dá)項(xiàng)目品牌競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值；“人家”：體現(xiàn)出一種回歸傳統(tǒng)居住的意思，符合目標(biāo)客戶定位。（建議采用該方案，符合品牌命名的原則） 方案二：產(chǎn)品命名手法——御景東方我們認(rèn)為，傳統(tǒng)的東方居住神韻是本項(xiàng)目差異化生活方式傳播的核心，因此在命名上也是建立市場(chǎng)差異化營(yíng)銷策略的核心。因此，本項(xiàng)目的命名方案一如下：“御景東方”“御景東方”：一方面體現(xiàn)項(xiàng)目差異化的命名原則以及突出項(xiàng)目的核心訴求，另外還可以提升項(xiàng)目的檔次，體現(xiàn)一種皇家居住地寓意，提升品牌附加值。8 品牌核心推廣語(yǔ)定位本項(xiàng)目品牌核心推廣語(yǔ)的五個(gè)基本法：規(guī)模上：能直觀體現(xiàn)項(xiàng)目的建筑特征與優(yōu)勢(shì)內(nèi)涵上：能包容和傳承東方詩(shī)意居住神韻的檔次和品位時(shí)間上：不會(huì)隨著時(shí)間的推移而衰落特征上：在同城樓盤中保持鮮明個(gè)性心理上：能讓目標(biāo)消費(fèi)群得到充分的滿足感無(wú)論從哪個(gè)角度去思考本項(xiàng)目的形象定位，最終都可以回到這五點(diǎn)上來(lái)反證。在此，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單回顧：一個(gè)與國(guó)際現(xiàn)代建筑接軌的社區(qū)一個(gè)為業(yè)主營(yíng)造具有東方詩(shī)意文化居住主題社區(qū)一個(gè)為住戶提供自我增值的軟硬配套環(huán)境社區(qū)一個(gè)為昆山具有差異性的東方主題人文居住社區(qū)；一個(gè)是為“高知一族，新昆山人”打造的東方精神文明居所！其實(shí)，以上這些概念已經(jīng)將本項(xiàng)目的形象定位闡述得較為清晰了，但落實(shí)到本項(xiàng)目的形象定位語(yǔ)時(shí)，需要把這些概念進(jìn)一步融合、模糊、提煉，因?yàn)樾枰紤]盡可能避免這些概念在形象訴求時(shí)的消費(fèi)群認(rèn)知障礙風(fēng)險(xiǎn)，而項(xiàng)目的市場(chǎng)定位思路則不受影響，仍按以上所分析闡述地進(jìn)行。按照這種推導(dǎo)思路，本案的主題形象導(dǎo)入————傳承千年，品味極致傳承千年、品味極致：1）體現(xiàn)項(xiàng)目的東方居住人文精神，符合中國(guó)傳統(tǒng)居住特征； 2）體現(xiàn)項(xiàng)目差異化主題定位，符合差異化競(jìng)爭(zhēng)主題定位要求； 3）容易引起目標(biāo)客戶的共鳴，符合目標(biāo)客戶心理消費(fèi)需求； 4）符合項(xiàng)目昆山現(xiàn)代中式人居的氣勢(shì)和品牌內(nèi)涵； 5）口號(hào)簡(jiǎn)潔易記，符合傳播學(xué)的要求。（建議推薦采用該方案）9 主題策劃方案二：項(xiàng)目核心開發(fā)理念 核心開發(fā)理念提出根據(jù)上述研究，本項(xiàng)目要想在眾多的郊區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中脫穎而出，這在一定的程度上必須超越郊區(qū)開發(fā)的概念，植入文化地產(chǎn)。 隨著認(rèn)識(shí)的深入，我們的構(gòu)思越來(lái)越清晰，我們深信，我們已經(jīng)為項(xiàng)目尋找到了最佳的發(fā)展模式。本案在前面提出“全方位運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)”的產(chǎn)品主題，為了更好地傳播和演繹這一核心開發(fā)理念，我們以“伊麗雅特灣”作為項(xiàng)目的發(fā)展主題，這意味著本項(xiàng)目就是一次造城運(yùn)動(dòng)和計(jì)劃，因此我司認(rèn)為在后續(xù)的主題定位上應(yīng)該體現(xiàn)這一核心思想，體現(xiàn)西方“居住人文精粹”，提高項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)涵和核心競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)這一定位策略，我司提出第二套核心定位開發(fā)理念：“全方位社區(qū)運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)”定位詮釋：“全方位社區(qū)運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)”即在傳統(tǒng)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)的基礎(chǔ)上，除了滿足一般的戶外運(yùn)動(dòng)外，還應(yīng)用生態(tài)學(xué)的先進(jìn)理念，創(chuàng)新性地提出四大運(yùn)動(dòng)生態(tài)理念，具體表現(xiàn)如下：1) 健康休閑運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)；包括各種常規(guī)的室內(nèi)和室外各種運(yùn)動(dòng)設(shè)備、運(yùn)動(dòng)休閑、娛樂等相關(guān)設(shè)施，將運(yùn)動(dòng)融入到整個(gè)社區(qū)建設(shè)當(dāng)中，營(yíng)造一種社區(qū)立體運(yùn)動(dòng)生活方式，同時(shí)應(yīng)用生態(tài)學(xué)的原理將運(yùn)動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的組合；2) 人文運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)；通過對(duì)運(yùn)動(dòng)的意義和內(nèi)涵，結(jié)合人與自然，人與建筑、人與人之間的運(yùn)動(dòng)需求，提高人類對(duì)運(yùn)動(dòng)的認(rèn)識(shí)， 倡導(dǎo)一種全新的人文運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)，體現(xiàn)“生命在于運(yùn)動(dòng)”的真正內(nèi)涵；如建造魏瑪歷史文化景觀長(zhǎng)廊，將運(yùn)動(dòng)與景觀結(jié)合在一起進(jìn)行展示，一方面具備觀賞性和美化作用，另外一方面還具有很強(qiáng)的教育意義，符合生態(tài)學(xué)原理；3) 保健服務(wù)運(yùn)動(dòng)生態(tài)體系：通過引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)動(dòng)機(jī)構(gòu)或者運(yùn)動(dòng)設(shè)備，為業(yè)主提供一種運(yùn)動(dòng)保健服務(wù)，讓業(yè)主真正領(lǐng)悟“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的內(nèi)涵；4) 社交運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)：運(yùn)動(dòng)真正意義除了鍛煉身體之外，還有依稀那個(gè)更重要的內(nèi)涵就是“溝通”，這是奧林匹克運(yùn)動(dòng)的真正內(nèi)涵所在，運(yùn)動(dòng)作為人與人、人與自然、人與建筑等交通的橋梁，因此我們必須引入社交運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)的真正內(nèi)涵；本項(xiàng)目主要的體現(xiàn)方式在于建造一個(gè)“戴維營(yíng)”，通過戴維營(yíng)的提出，大大提高運(yùn)動(dòng)的真正內(nèi)涵；通過以上四大運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)的引入，真正實(shí)現(xiàn)“全方位的社區(qū)運(yùn)動(dòng)”體驗(yàn)，提高項(xiàng)目的整體吸引力。其核心表現(xiàn)在后續(xù)產(chǎn)品建議中體現(xiàn)。 主題導(dǎo)入模式對(duì)于一個(gè)新項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析后，主題的導(dǎo)入一般可遵循兩個(gè)方式：1) 原創(chuàng)法：——引入新的生活方式，創(chuàng)造性地提出一種主題模式；2) 藍(lán)圖法：——借鑒國(guó)外已有的、先進(jìn)的、理論成熟的主題模式。 主題引入針對(duì)以上的品牌設(shè)計(jì)理論模式，我司針對(duì)本項(xiàng)目提出了藍(lán)圖法的品牌設(shè)計(jì)規(guī)劃理念，因此我司根據(jù)這一核心開發(fā)策略，提出以下的項(xiàng)目策劃主題理念，用以指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、核心理念傳播計(jì)劃等，借以促進(jìn)項(xiàng)目銷售。因此我們提出以“伊麗雅特灣”作為本項(xiàng)目的品牌設(shè)計(jì)藍(lán)圖，在昆山實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，提升項(xiàng)目的品牌形象。 主題理解——伊麗雅特灣 伊麗雅特灣（Elliott Bay）—一個(gè)被譽(yù)為最適宜人類居住的地方藍(lán)色海水縈繞，城市到處綠郁蔥蔥……這就是西雅圖，美國(guó)西部名城。西雅圖的伊麗雅特灣被譽(yù)為最適宜人類居住的地方之一，是一個(gè)值得所有人向往的地方——伊麗雅特灣的神韻，它的上流形象和風(fēng)格品位等，成就高尚人士帶來(lái)休閑、愜意的生活的代名詞，比較符合本項(xiàng)目所鎖定“高知一族”新昆山人的生活追求，同時(shí)以西雅圖的發(fā)祥地——伊麗雅特灣作為項(xiàng)目的名稱。 伊麗雅特灣（Elliott Bay）—集歐洲建筑之精華美國(guó)作為一個(gè)殖民地國(guó)家，曾經(jīng)作為英國(guó)、法國(guó)、西班牙、葡萄牙、德國(guó)、愛爾蘭、瑞典等西方國(guó)家的殖民地，其建筑風(fēng)格幾乎匯聚了西方所有建筑的特色，經(jīng)過了幾百年的演變，現(xiàn)代的美式風(fēng)格基本上也是在歐洲建筑的基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，他們是一脈相承的。伊麗雅特灣集合了歐洲建筑文化的精粹，被譽(yù)為最漂亮和最適合人類居住的地方之一，由于其靠