中新集團(tuán)徐州某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位市場(chǎng)研究報(bào)告65頁-閱讀頁
2025-03-15 11:11本頁面
【正文】 我們的 “造市” 和“造勢(shì)”的高度。在這里我們要特別注意兩點(diǎn)： 【注意我們溝通方式】 針對(duì)我們的目標(biāo)客戶特征 ， 需要注意我們的溝通方式：前期加大軟文宣傳力度 ， 以期改變消費(fèi)者觀念 。 車體導(dǎo)視系統(tǒng)： 相關(guān)公交車體、出租車做項(xiàng)目形象宣傳廣告。 活動(dòng)導(dǎo)向 針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)，由于有了目標(biāo)群體的直接參與，溝通變得相對(duì)容 易，我們可以組織如下一些營(yíng)銷活動(dòng)： ? 前期宣傳期間組織大型專家論壇會(huì) ， 以期引導(dǎo)消費(fèi)者 。 ? 強(qiáng)化開盤大型活動(dòng)組織 ， 以期達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng) 。在核心產(chǎn)品基本確定的情況下，如何讓產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)就變的非常重要。 總房款將是我們衡量產(chǎn)品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，而總房款的控制是以面積的有效控制為前提的 為了更好的適應(yīng)市場(chǎng)需求，在不調(diào)整整體規(guī)劃的前提下， 我們的戶型還是需要適當(dāng)調(diào)整的 戶型設(shè)計(jì)建議 面積控制： ? 洋房底層面積必須控制在 144平方米以內(nèi)。 ? 連排別墅面積盡量控制在 210平方米以內(nèi)。二層和三層再適當(dāng)增加露臺(tái)面積。 ? 疊加別墅 C戶型屋面盡量調(diào)整為能上人的平頂屋面，這樣可以增加屋頂平臺(tái)，否則三四層與普通洋房就無質(zhì)的區(qū)別，價(jià)格很難提升。 強(qiáng)力營(yíng)銷導(dǎo)向 所謂強(qiáng)力營(yíng)銷，就是有效整合一切有利資源，因地制宜打造優(yōu)秀的、執(zhí)行能力強(qiáng)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，在較短時(shí)間內(nèi)快速的完成項(xiàng)目大額銷售。具體內(nèi)容為 ： 一、設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)接待中心。 二、設(shè)立市內(nèi)接待中心。 三、組建直銷隊(duì)伍。 【強(qiáng)力營(yíng)銷之 渠道革命】 在常規(guī)的銷售渠道的基礎(chǔ)上，要想實(shí)現(xiàn)強(qiáng)力營(yíng)銷，還應(yīng)對(duì)創(chuàng)新渠道，其主要內(nèi)容有： 一、成立俱樂部。 二、建立渠道管理網(wǎng)絡(luò)。該網(wǎng)絡(luò)將通過對(duì)其管轄范圍內(nèi)所有的組織形式（包括學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位等）進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)其購(gòu)買能力進(jìn)行分析，從而建立對(duì)這些組織形式的宣傳推廣網(wǎng)絡(luò)。針對(duì)徐州各個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)客戶單位（如大學(xué)、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)等）制定重點(diǎn)推廣策略。這一系列都是一個(gè)統(tǒng)一有機(jī)的整體，而這又必然要求一個(gè)強(qiáng)力的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。 WBSA中國(guó)商務(wù)高級(jí)策劃師，復(fù)旦香港大學(xué)房地產(chǎn) EMBA，徐州師范大學(xué)商學(xué)院兼職教授。 主要操盤案例 ： 2023年，產(chǎn)權(quán)式大酒店東方紅項(xiàng)目，一個(gè)半月銷售率達(dá) 80%； 2023年，都市家園項(xiàng)目，一年銷售 100%，單價(jià)提升 300元 /平米； 2023— 2023年，久隆鳳凰城項(xiàng)目，其中 2023年一年銷售 。 ，徐州瑞龍東方廣場(chǎng) 5萬平米純商業(yè)項(xiàng)目，一、二期一售而空，現(xiàn)銷售三期。 歷任臺(tái)灣和豐堂房地產(chǎn)代理銷售公司銷售主管、專案經(jīng)理，徐州盛家堂房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司總經(jīng)理，江蘇久隆集團(tuán)營(yíng)銷經(jīng)理，上海燕然房地產(chǎn)事業(yè)機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)。 策劃總監(jiān)：劉宋良 大學(xué)本科學(xué)歷，中國(guó)房地產(chǎn)策劃師，長(zhǎng)于大盤營(yíng)銷策劃。 主要操盤個(gè)案： 金地商都、西苑人家、祥和四季花園、久隆鳳凰城、開元四季等樓盤。 主要擔(dān)當(dāng)形象設(shè)計(jì)樓盤： 皇城大廈、豐源尚都、子房美景花園、祥和四季花園、久隆鳳凰城、彭城新座等樓盤。 歷任大地集團(tuán)辦公室主任、久隆集團(tuán)策劃部主管、新動(dòng)力策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理。 五、價(jià)格 /銷售回款研究 價(jià)格策略與銷售回款進(jìn)度有著密切關(guān)系，在研究本項(xiàng)目?jī)r(jià)格與銷售回款之前，我們先來看看市場(chǎng)代表樓盤的動(dòng)態(tài)價(jià)格： 是把利潤(rùn)最大化放在第一位，還是把銷售回款放在第一位，不同的戰(zhàn)略要求有不同的應(yīng)對(duì)策略。 但總的來說，作為一個(gè)百萬平米的大盤，我們的價(jià)格應(yīng)該采取這樣的策略： 在不降低物業(yè)品質(zhì)的前提下，合理控制項(xiàng)目開發(fā)成本，用“高貴不貴”的 高性價(jià)比 托出大盤品質(zhì)，性價(jià)比高是熱銷的動(dòng)力源泉。在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，客觀的市場(chǎng)要求我們需要采取階段性的總成本低價(jià)策略來與對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)，先拔頭籌。 項(xiàng)目一期總銷額： ? 花園洋房： 2600元 /㎡ = ? 疊加別墅： 3200元 /㎡ = ? 聯(lián)排別墅： 3600元 /㎡ 3萬平米 = ? 雙拼別墅： 5000元 /㎡ 0. 6萬平米 = ? 另地下室： (花園洋房 ) 總計(jì) :約 7. 446億元 ? 目標(biāo)銷售周期： 2023年 5月 — 2023年 6月 ? 目標(biāo)銷售率： 90 % ? 目標(biāo)銷售總額： 其中：春節(jié)前（ 2023年 5月初 2023年 1月底）完成銷售 4億元，回款 。 謝 謝 聆 聽 ！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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