【文章內(nèi)容簡介】 ，但其經(jīng)營規(guī)模、管理水平等都無法同當今世界發(fā)達國家的大城市相比，就是同國內(nèi)如上海、北京等城市相比仍有很大的差距。太原的現(xiàn)代化購物中心剛剛開始發(fā)展，有的雖然已初具規(guī)模，但缺乏世界上知名品牌的超市，如沃爾瑪、xxxx等。然而從太原市獨特的地理位置、消費需求和資源開發(fā)上，具有不可忽視的發(fā)展?jié)摿?。?jù)不完全統(tǒng)計，2004年春節(jié)前太原市社會消費品零售總額實現(xiàn)近19億元，％，華宇購物中心、美特好超市、貴都百貨、％。其中，華宇購物中心、貴都百貨、美特好超市、天客隆天龍超市、五一商廈的銷售額增幅較大，分別增長了150％、％、％、％％。春節(jié)黃金周期間，華宇購物中心、華聯(lián)超市等八大商場總計銷售3157萬元，％。另據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)和國慶期間15戶重點商貿(mào)企業(yè)的零售額同比增長30％以上。從節(jié)假日期間，太原市的超市銷售火爆的場景中，反映出市民生活水平的提高和消費水平日益增長。盡管如此，商貿(mào)經(jīng)濟運行中還存在著抑制銷售增長的不利因素。其一是假日經(jīng)濟對商品市場銷售的刺激和拉動作用，在連續(xù)幾年高位增長后，已經(jīng)有所弱化。隨著居民生活消費水平的提高和生活環(huán)境的改善，傳統(tǒng)的消費觀念逐漸發(fā)生了變化，居民逐漸開始追求文化娛樂、體育休閑、國內(nèi)游、出境游等服務性消費，使得購買力多渠道分流。在這種情況下，購物中心的出現(xiàn)可以給市民提供一個積購物、娛樂、休閑、餐飲等多種功能于一體的場所，滿足居民的消費需求。 太原市商品消費市場分析改革開放以來，太原市國民經(jīng)濟快速增長，居民收入顯著提高，商品零售額日益增加，社會購買力增長迅猛。太原市職工年平均工資水平已由1993年的3519元以下，提高到2003年的10957元人民幣。，本市居民的消費結(jié)構(gòu)日趨合理，居民生活水平顯著提高。 同時,從居民家庭的基本收支情況反映出商品市場的顯著變化。表三：19932003年太原市居民家庭基本收支情況年份調(diào)查戶數(shù)(戶)戶均家庭人口(人)人均實際收入(元)可支配收入(元)人均實際支出(元)消費支出(元)19932001994200199520019962001997200199830019993002000300200130020023002003300從表三中的城市住戶調(diào)查資料顯示，2003年，太原市居民家庭人均可支配收入 。2003年，同時消費支出的結(jié)構(gòu)也有較大改變。其變化可用圖二表示，可清晰看出從1993～2003年各項指標的變化情況。圖二：太原市居民家庭基本收支情況表四：太原市居民家庭平均每人年消費性支出結(jié)構(gòu) 單位：元 年份消費支出食品穿著家庭用品醫(yī)療保健交通通訊娛樂教育居住雜項2000200120022003從上表我們可以看出：居民的年消費性支出快速遞增，這充分說明了太原市消費品零售市場存在巨大的發(fā)展?jié)摿蜔o限的商機。為了更大限度地滿足人民對物質(zhì)生活日益增長的需求，太原市的零售業(yè)需要改變現(xiàn)狀，擴大流通領(lǐng)域的發(fā)展。所以包括百貨、超市等商業(yè)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展是極具重要性和十分必要的。 太原市商業(yè)發(fā)展前景預測隨著太原經(jīng)濟加快發(fā)展，市民生活水平的提高，市民的消費結(jié)構(gòu)也日趨合理，人們需要從追求數(shù)量擴張型向追求質(zhì)量和品牌型轉(zhuǎn)變，而商業(yè)發(fā)展也隨著經(jīng)濟增長實現(xiàn)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。人民的消費檔次明顯提高，消費也追求品質(zhì)化、個性化、高檔化和舒適化。因此，在“建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標指引下，太原市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營方式的方向發(fā)展。太原市已具備發(fā)展大型綜合商業(yè)設(shè)施的經(jīng)濟條件。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，零售業(yè)所面對的是日益成熟的，具有較高松散性和流動性的消費群體，市場消費正在發(fā)生巨變，消費內(nèi)容的多元化、消費層次的復雜化和購買行為的理性化，需要零售企業(yè)樹立科學、整體的營銷觀念，而xxxx大型連鎖超市為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)采用現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配，使營業(yè)工作快捷準確，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了商品價格，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品，適應了社會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時，在購物和消費中獲得全方位消費體會與感受。所以，太原市的綜合商業(yè)設(shè)施的發(fā)展?jié)摿薮螅熬皹酚^，并將越來越受到人們的歡迎。此外，根據(jù)目前國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的商業(yè)發(fā)展形勢來看，綜合購物中心取代百貨商店成為零售業(yè)的主導業(yè)態(tài)是必然的規(guī)律。零售商品市場進入高成長期的主要條件是：（1）人均國民收入達到10001500美元 ；（2）恩格爾系數(shù)降低到50％以下；（3）電冰箱已經(jīng)普及、汽車進入家庭使居民家庭有可能定期外出大量購物；（4）食品工業(yè)、日用品工業(yè)、包裝工業(yè)達到一定規(guī)模與水平。上述條件太原基本都達到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達國家為低，但私家車的絕對量已達到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外出購物提供便捷的交通服務。所有這些，都預示太原正在進入大型超級市場、特別是大型綜合購物中心的高成長期。3 太原市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走向 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 房地產(chǎn)市場行業(yè)概況近年來，太原市房地產(chǎn)市場有長足發(fā)展，為太原市的經(jīng)濟發(fā)展做出了積極貢獻。根據(jù)城建部門的資料顯示，2003年太原共有房地產(chǎn)公司496家（部分房產(chǎn)公司名錄見表六）。從房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)看出，2003年全市房屋增量房交易較為活躍，，較上年增長40％和22％，房地產(chǎn)開發(fā)呈逐年增長趨勢。，占全市固定資產(chǎn)投資的24％，％，％的增長率。太原市實現(xiàn)各類房屋交易3萬多宗，成交面積33萬多平方米，成交金額70多億元。，竣工32萬平方米；經(jīng)濟適用房完成投資5億元，竣工19萬平方米。據(jù)悉，2004年全市的舊城改造總面積將達到40萬平方米，年內(nèi)竣工20萬平方米；經(jīng)濟適用房建設(shè)80萬平方米，年內(nèi)竣工20萬平方米。同時，全市房地產(chǎn)一、二級市場實現(xiàn)成交額45億元，成交實現(xiàn)225萬平方米。2004年，太原市將加強直管公房的出售、拆遷安置、廉租房、物業(yè)管理和中介市場的管理，促進整個房市正常健康的發(fā)展。這些表明太原市的房地產(chǎn)市場不僅環(huán)境適宜投資，而且具有美好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點,為太原市經(jīng)濟的快速增長做出了積極的貢獻。2003年太原市房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫，％，；％，；％。房屋銷售價格穩(wěn)步增長。％，從各季度來看，房屋銷售價格逐季追漲，與去年同期相比，％、％、％、％，％，在商品房銷售當中，％，％。公房交易價格與去年同期沒有變化，％。房屋租賃價格走勢略有差異。％，％，這主要是因為辦公用房競爭激烈供大于求，再加上去年受“非典”的影響，其價格逐季走低，％，％，％，％；％，；％，；住宅租賃價格比去年同期相比沒有變化。土地交易價格保持較高漲幅。土地是整個房地產(chǎn)市場的上游產(chǎn)品，土地價格上漲是推動整個房地產(chǎn)市場價格上漲的基礎(chǔ)，％。究其太原市房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因，主要是經(jīng)濟快速發(fā)展引發(fā)的需求拉動，及成本的推動密不可分。2003年太原市城鎮(zhèn)居民可支配收入達到8264元，首次突破8000元大關(guān)，比去年同期增長12％，購房已成為居民幾大消費之一，收入的增長和消費結(jié)構(gòu)的升級，促使了市場價格的走高。成本因素也是造成價格變動的原因之一，地價是構(gòu)成房價的重要成本，土地是不可再生的稀缺資源，隨著土地價格的上漲，勢必帶動房價的上升，還有近年來建筑材料價格均有不同程度的上漲，均加大了建筑成本，使商品房價格走高，再者住宅小區(qū)環(huán)境的提升，隨著房地產(chǎn)市場激烈的競爭，開發(fā)商加大對居住環(huán)境的綠化、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，同時營銷力度和成本也在增加，無疑也推動商品房價格的上漲。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對城市發(fā)展的必要性①商業(yè)地產(chǎn)促進城市內(nèi)涵轉(zhuǎn)變太原市的城市發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)密不可分，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可以給商業(yè)變革提供一個契機。而沒有城市的發(fā)展，商業(yè)的變革也就無從談起。每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。為適應城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應運而生，這時商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力。數(shù)據(jù)表明,太原市已經(jīng)達到城市飛速發(fā)展的關(guān)鍵時期。隨著太原市經(jīng)濟的高速發(fā)展，人口和資金不斷向中心城市集聚，如何提高城市競爭力成為地方政府的必修課，由此而帶來的城市產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴展，以及區(qū)域經(jīng)濟一體化、國際化的必然趨勢，所有這一切，都注定了傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)難以適應中國城市化飛速發(fā)展的形勢。對于在太原市剛剛浮出水面的商業(yè)地產(chǎn)而言，這種轉(zhuǎn)變無疑是太原商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一場革命。它不僅為政府在城市化進程中如何經(jīng)營城市提供強有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足城市功能的拓展，強化城市的輻射力。另一方面，商業(yè)原來所具備的核心要素沉淀為商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)要素，商業(yè)的角色也相應地從單純的商業(yè)盈利向多贏轉(zhuǎn)變，從而給整個城市帶來無法用數(shù)字衡量的財富。②商業(yè)地產(chǎn)整合城市商業(yè)據(jù)了解，太原市固有的商業(yè)零售業(yè)，隨處可見的是零散的商鋪門面，而大型綜合類商場、購物中心屈指可數(shù)，而營造大型購物廣場、商業(yè)中心，有效地解決了零星商鋪的占地問題，將平面商鋪變成了立體商場?！　∵M入2004年，隨著住宅市場的極度升溫，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也開始了新的會戰(zhàn)，一些投資者和經(jīng)營者將目光投向新建商業(yè)中心，其原因一是新建商業(yè)地產(chǎn)項目大都位于繁華地段或大型居住區(qū)，具有相當大的購買力，其二是城市的改造拉動了區(qū)域范圍內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展，其三是原鋪面拆遷或改造?！　?在太原市的城市發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)形成 “北調(diào)南拓、內(nèi)優(yōu)外設(shè)”的發(fā)展原則，“北調(diào)”指從產(chǎn)業(yè)、空間、設(shè)施、交通、生態(tài)等方面調(diào)整位于城市上風向的城市用地；“南拓”指充分發(fā)揮區(qū)域交通導向和中心城市的對外輻射功能，強化和晉中、清徐的區(qū)域空間關(guān)系，把城市建設(shè)的重點逐步從中心區(qū)轉(zhuǎn)移，建設(shè)南部新區(qū)，主要體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)拓展”和“空間拓展”；“內(nèi)優(yōu)”指對中心組團調(diào)整和重構(gòu)，提升土地效率，優(yōu)化交通、整合功能、改善環(huán)境、改造城中村；“外設(shè)”指中心城市外溢，尋找新的增長極等。而太原市的商業(yè)布局比較單一和集中，商業(yè)設(shè)施集中在柳巷商業(yè)區(qū)。而城市的發(fā)展擴張，同時也需要城市的配套設(shè)施建設(shè)，這也給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一個大好機會。③城市發(fā)展的趨勢　　從某種意義上分析，建筑是構(gòu)成城市最基本的細胞元素，一直以來遵循著猶如生命般的新陳代謝，當一部分建筑隨著社會的發(fā)展而老化，被拆除，另一部分新的概念型建筑應運而生。新興的力量——商業(yè)地產(chǎn)會不斷的補充城市中堅，如同不知疲倦的永動，成為城市的新生力量、成為新的生命之源、成為又一種城市發(fā)展的趨勢?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)是有潛力的，它是房地產(chǎn)與商業(yè)相結(jié)合的邊緣行業(yè)，而越是邊緣才越有價值。xxxx集團從事、研究商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)，其中理念性的內(nèi)容越來越多。證明xxxx集團已經(jīng)意識到它的重要性。商業(yè)地產(chǎn)不僅與商業(yè)、購物有關(guān)，它還和娛樂、餐飲、旅游、休閑有關(guān)。商業(yè)業(yè)態(tài)組合的聚與散是有規(guī)律的，這和業(yè)態(tài)是有關(guān)的。從經(jīng)濟上講，它大大降低了消費者的信息成本和交通成本。④商業(yè)地產(chǎn)投資給投資者提供了更多的選擇太原市作為山西省的省會，理應應該成為山西投資者的投資首選，但是一直以來，由于能夠提供給投資者的投資方式少之又少，且選擇單一，造成山西省每年都要流失大量的資金。據(jù)山西煤炭信息網(wǎng)公布的資料顯示，私營合法、四證齊全的小煤窯數(shù)量大約在6000多座。一研究人士認為，每個小煤窯的產(chǎn)值最少都在幾百萬元以上。如果根據(jù)每個礦主平均賺200萬元計算，如果每年有500個礦主攜款離開山西，每年就會直接帶走100億元的現(xiàn)金，這相當于全山西國民經(jīng)濟2000多個億的近二十分之一?！斑@還是樂觀的估計，可能還會比這更多。相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的人士也多攜款離開了，如煤炭販運人士與外來投資入股者?！?如果真如這一研究人士的估計，這么大的資本外流量，對于力圖振興山西經(jīng)濟、對曾經(jīng)在歷史上風光無限的晉商再度輝煌顯然不利。但這對于外省市來說卻是個很好的資金來源。據(jù)統(tǒng)計，山西人在北京購房的數(shù)量與規(guī)模僅次于溫州購房團，這些人的目的就是投資和居住，資金更充裕的人還會投資其它產(chǎn)業(yè)。所以，如果在自己的家鄉(xiāng)太原能夠有這樣的機會，沒有人愿意舍近求遠。商業(yè)地產(chǎn)能夠提供給投資者完全市場化的商鋪，商鋪市場的出現(xiàn)將成為投資者的一個選擇。綜合商業(yè)購物中心依靠先進的經(jīng)營理念和管理模式，為投資者提供穩(wěn)定的收益和回報。購物中心通過名品名店的招商提高經(jīng)營范圍及市場賣點，以功能齊全吸引人們的青睞，以綜合服務填補業(yè)內(nèi)空白，以設(shè)施配套優(yōu)化環(huán)境倡導人們放松心情的四大顯著特征，一定會引來投資者的關(guān)注，給太原市和山西省的經(jīng)濟穩(wěn)定和發(fā)展做出貢獻。⑤帶動其他形式的地產(chǎn)開發(fā)　　商業(yè)地產(chǎn)的升溫不僅促動了投資經(jīng)營者的經(jīng)商熱潮，同時也極大地帶動了寫字樓市場和公寓性質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)需求。 太原房地產(chǎn)未來走向目前，太原市民對健康越來越重視，購房人在選擇住房時除了考慮地段、價位、戶型、園林、物業(yè)等因素以外，也開始關(guān)注環(huán)境質(zhì)量。為了讓人們享有一個安全、健康的居住環(huán)境，《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》已從2003年9月1日起實施，也就是說，對于居住小區(qū)項目，今后在項目立項之前都需要進行強制性的環(huán)境影響評價。對于戶外的環(huán)境質(zhì)量而言，噪音問題、空氣指數(shù)問題、電磁輻射問題在2004年將是人們最關(guān)心的三個問題。更加超前的住宅建設(shè)近幾年來，太原市住宅建設(shè)更加注重住宅建設(shè)的適度超前性。以往開發(fā)商把注意力過多地放到住宅面積上，以普通住宅而論，從幾十平方米到一百多平方米，但住宅的適度超前問題遠不僅僅是面積問題，更重要的是功能和質(zhì)量。因為住宅的壽命只有50100年，當前的住房按揭已達