【正文】 與分析 部分樓盤詳細(xì)分析● 雙塔西街部分樓盤分析華宜大廈（商務(wù)）①地理位置華宜大廈處于雙塔西街與新建南路路口交界處，地段為太原市二級(jí)地段，周邊銀行、醫(yī)院、公交總公司等公共設(shè)施環(huán)布四周。投資商：山西華龍?zhí)┘瘓F(tuán)全程營(yíng)銷策劃：新加坡Gamp。底層面積1800平方米，共計(jì)19層。6層以上為商務(wù)寫(xiě)字樓，4298元起價(jià)（含裝修費(fèi)），同時(shí)部分樓層出租，出租價(jià)格為988元/㎡。其銷售率目前已達(dá)到60％，購(gòu)買客戶群體主要以本地及外地公司為主。但是由于其所處的地理位置比較“孤單”，且在馬路東側(cè)有環(huán)球休旅、國(guó)體商城等商鋪，容易形成“人往高處走、水往低處流”的現(xiàn)象，雖按附近有30萬(wàn)的消費(fèi)群體，但要拉動(dòng)消費(fèi)者還需商家的努力，另外山西省傳染病醫(yī)院及其各門診與其一步之隔并環(huán)于四周，“非典”過(guò)后憂心忡忡的人們想買此商鋪也要經(jīng)過(guò)一番思考。球休休旅①地理位置環(huán)球休旅位于雙塔西街與解放南路的交匯處，其位置算得上一個(gè)商業(yè)中心，太原市一級(jí)地段，此處交通便利，多條公交線路在此通過(guò)，人氣比較旺盛。投資興建：山西安業(yè)集團(tuán)有限公司合作商：中體時(shí)尚健身科技有限公司 經(jīng)營(yíng)管理：山西安成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 全程規(guī)劃：山西寶利發(fā)展房產(chǎn)咨詢有限公司建筑規(guī)劃：臺(tái)港太乙建筑師事務(wù)所③剖析價(jià)格組合，三層價(jià)格在1萬(wàn)元，四層在9000元，五層價(jià)格在8000元左右。④銷售執(zhí)行環(huán)球休旅銷售點(diǎn)選擇在打造太原市ABC商貿(mào)特區(qū)，形成解放南路25公里內(nèi)的串聯(lián)效應(yīng)，其吸引客戶的主要地方在于其升值潛力，購(gòu)房群體以廠家和個(gè)人投資為主。它的形成將帶動(dòng)預(yù)計(jì)約257家體育文化用品店，190家中高檔餐飲業(yè)，110家醫(yī)藥業(yè)與百家美容美發(fā)、便利店等，從而帶動(dòng)本地區(qū)第三行業(yè)的迅速發(fā)展，給在此投資商帶來(lái)可觀收益。聞匯大廈（住宅）①地理位置聞匯大廈位于山西日?qǐng)?bào)社辦公區(qū)東側(cè)，北臨雙塔東街，東靠葡萄園路，南臨18號(hào)樓，西接山西日?qǐng)?bào)社5000 M2綠地廣場(chǎng)。②分析產(chǎn)品 此樓盤坐落于太原市一級(jí)地段，總建筑面積60000平方米，是集居住、辦公、商業(yè)為一體的綜合性大廈，2005年12月30日前可以入住，目前正在預(yù)售期房，大廈高31層{含地下2層}，其中地下2層為機(jī)械立體停車場(chǎng)，地上1—2層為商場(chǎng)，3—6層為寫(xiě)字樓，7—23層為平層住宅，23—29層為復(fù)式住宅。 建設(shè)單位：山西日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán) 設(shè)計(jì)單位：山西省建筑設(shè)計(jì)院 銷售代理：太原市廣宇房地產(chǎn)商務(wù)有限公司 廣告設(shè)計(jì)：山西日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)總公司 建筑標(biāo)準(zhǔn)：三表遠(yuǎn)程抄送，智能化安全防護(hù)，名牌電梯快捷安靜并24小時(shí)運(yùn)行，電梯與車庫(kù)、地下室相連，上下不用走樓梯。④銷售執(zhí)行此樓盤銷售點(diǎn)選擇在地段及周邊環(huán)境上，一級(jí)地段，旁邊是醫(yī)藥及醫(yī)療器械一條街和太原市電腦一條街。⑤點(diǎn)評(píng)此樓盤商用、住宅為一體體現(xiàn)了現(xiàn)代住宅風(fēng)格，方便了人們的休閑購(gòu)物，交通便利?！颀?zhí)豆珗@區(qū)域部分樓盤分析金色100①地理位置：北大街與解放路交匯處。商業(yè)環(huán)境其緊靠太原市消費(fèi)集中的“柳巷商圈”，居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)也十分方便。省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、十八中學(xué)、城防街小學(xué)等院校林立左右，使得這一區(qū)域的教育氛圍十分濃厚。②分析產(chǎn)品：總建筑面積：，面積范圍：80㎡—217㎡；住宅面積：；商用面積：；建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)；樓宇分布：北大街一側(cè)為一棟25層典式商住兩用樓，底部四層裙樓為產(chǎn)權(quán)商鋪。園區(qū)內(nèi)設(shè)門禁管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)等發(fā)展商：太原市銀河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：太原市建筑設(shè)計(jì)研究院施工單位：中鐵三局建筑安裝處③價(jià)格組合：按層數(shù)不同，價(jià)格逐漸遞增。本案戶型設(shè)計(jì)比較合理，并且太原市消費(fèi)群體對(duì)于點(diǎn)式住宅的排斥心理較差，對(duì)于銷售并沒(méi)有造成很大的影響。已知本項(xiàng)目的商鋪部分已經(jīng)安排為太原市的“三友電器”、“三友百貨”、“三友健身館”經(jīng)營(yíng)。在“府西商圈”這樣的太原市形成較早的，較為成熟的商圈里經(jīng)營(yíng)“電器”、“百貨”等業(yè)態(tài)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的慧眼獨(dú)具。并且運(yùn)用了“產(chǎn)權(quán)式‘銷售辦法來(lái)吸引投資，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)短期內(nèi)可以快速的收攏資金，又可以提升項(xiàng)目自身形象，聚攏人氣。 桃園新居 ①地理位置：該項(xiàng)目緊依華宇購(gòu)物商城，與龍?zhí)豆珗@隔街相望，生活環(huán)境一流。項(xiàng)目周邊的教育環(huán)境也很好，太原市第十二中學(xué)距本項(xiàng)目一步之遙，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)具本項(xiàng)目也只有5分鐘左右的車程，市委、市政府與本項(xiàng)目隔街相望。由于太原市春秋兩季的風(fēng)沙較大，很多客戶在選擇住房的時(shí)候都愿意購(gòu)買距公園和水系較近的地段，而龍?zhí)豆珗@又有“太原綠肺”之稱，在項(xiàng)目規(guī)劃上沒(méi)有完全依靠龍?zhí)豆珗@的景觀，自身?yè)碛兄型V場(chǎng)，面積在6000平方米左右，為業(yè)戶提供了一個(gè)優(yōu)良的休閑、交流的場(chǎng)所，所以本案正是環(huán)境優(yōu)秀的美宅寶地。開(kāi)發(fā)商：山西雙明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 山西易居房地產(chǎn)開(kāi)放有限公司營(yíng)銷策劃：浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)物業(yè)顧問(wèn)：北京北辰信和物業(yè)咨詢有限公司供暖：地板低溫輻射采暖電梯：東芝品牌電梯單元可視對(duì)講系統(tǒng)、三表出戶、窗磁報(bào)警系統(tǒng)、戶外緊急求救系統(tǒng)、火災(zāi)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。隨樓層的增高價(jià)格遞增。④銷售狀況：整個(gè)園區(qū)分布五棟高層住宅樓，其中三棟在2003年7月分已經(jīng)入住，一棟目前已接近封頂階段，年底入主。期房房源所剩面積也在160平方米—237平方米之間。⑤銷售執(zhí)行：本項(xiàng)目的住宅部分銷售點(diǎn)選擇主要在周邊環(huán)境上，依靠龍?zhí)豆珗@的自然環(huán)境為項(xiàng)目銷售的最大支點(diǎn)。％，這對(duì)于樓宇之間的通風(fēng)和采光都提供了良好的條件。 ⑥項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：在太原市整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，桃園新居的產(chǎn)品定位和客戶群體的一致與和諧為地產(chǎn)項(xiàng)目的首例。項(xiàng)目的宣傳強(qiáng)調(diào)文化與健康，對(duì)空間的立體思維性強(qiáng)，更貼近生活的空間感受也是業(yè)主選擇的重要原因。大容量的地下停車場(chǎng)做到每戶一位，更能貼近準(zhǔn)客戶對(duì)房源的具體需求。●親賢北街部分樓盤分析奧林花園 (住宅)①地理位置：奧林花園位于太原市長(zhǎng)治路、永康街口東北角，由15棟14至18層小高層圍合而成。②分析產(chǎn)品:開(kāi)發(fā)商:山西石林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)：北京北林地景園林規(guī)劃研究院行銷企劃：香港戴德梁行銷售熱線：7323000 7227222園區(qū)規(guī)劃：本項(xiàng)目規(guī)劃為3個(gè)組團(tuán)園區(qū)主入口為“U”型組團(tuán) 共7棟板式住宅樓（A組團(tuán)）南北兩側(cè)分別由2棟板式住宅樓組成另外兩個(gè)組團(tuán)（B、C組團(tuán)）該項(xiàng)目的園區(qū)主入口設(shè)在長(zhǎng)治路上，主入口兩側(cè)為兩棟14層辦公寫(xiě)字樓（規(guī)劃），園區(qū)中央為接近4000平方米的中庭廣場(chǎng)，因此A組團(tuán)呈“U”字型，朝向多數(shù)為偏向，只有正對(duì)園區(qū)正門的一棟為正廂房。建筑立面： 樓體立面色調(diào)采用粉紅色于淡黃色為建筑主色調(diào)，外墻為涂料。陽(yáng)臺(tái)部分為落地窗。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，面積范圍從109平方米（三室兩廳一衛(wèi)）—367平方米（六室三廳兩衛(wèi)一工），主力戶型：（三室兩廳兩衛(wèi)）， （四室兩廳兩衛(wèi)一儲(chǔ) 三錯(cuò)層），總 戶數(shù)為427戶。付款方式：可以一次性付款，也可以辦理按揭，年限為20年，比例為首付30％，優(yōu)惠政策：現(xiàn)房階段無(wú)優(yōu)惠。價(jià)位：12—13萬(wàn)元個(gè)（立體）。由于太原市自身的發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)幾年的城市發(fā)展重心傾向于南部商業(yè)環(huán)境的發(fā)展，因此在未來(lái)的幾年該區(qū)域的市政環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、投資環(huán)境、生活環(huán)境將會(huì)有一次很大的改觀，就該區(qū)域目前的發(fā)展架構(gòu)已經(jīng)初步形成。⑤項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)在太原市的商品房住宅領(lǐng)域里可謂是別出心裁，首次推出“三錯(cuò)層”結(jié)構(gòu)的戶型，宣傳上稱之為“空中別墅”。但是由于三錯(cuò)層結(jié)構(gòu)的戶型受到面積的影響非常大，戶型面積在210平方米以下的面積浪費(fèi)嚴(yán)重，室內(nèi)多以樓梯為主。2. 宜佳美墅①地理位置：位于親賢北街239號(hào)的親賢商業(yè)圈內(nèi)，地理位置得天獨(dú)厚。②分析產(chǎn)品：“宜佳美墅”共兩棟，分別為6層和7層，建筑面積19000平方米，共80戶，面積范圍168平方米、209平方米、273平方米、286平方米、310平方米、315平方米的6級(jí)居住空間，平層、錯(cuò)層、樓中樓、莊園領(lǐng)主4種主流戶型，總戶數(shù)為80戶。開(kāi)發(fā)商：太原市兆位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。高級(jí)進(jìn)口電梯。③價(jià)格組合：起價(jià)3800元/平米，最高價(jià)4200元/平米，均價(jià)4000元/平米。宜佳美墅地處太原市地價(jià)最堅(jiān)挺的親賢街，配合大戶型超前設(shè)計(jì)，為房?jī)r(jià)升值提供雙層保障；。屬于高檔精品住宅，與親賢街的發(fā)展相吻合，是目前住宅中的精品之作。通過(guò)各區(qū)域的樓盤調(diào)查，由于太原市政府的一些硬性規(guī)定，太原市的大部分樓盤都向高層發(fā)展，其定價(jià)也是從低到高逐漸遞增，其中所調(diào)查的樓盤中最高房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到5500元/平方米，大部分樓盤面積在100—200平米之間，在所調(diào)查的區(qū)域以南的佳麗花園和金地園樓盤1—6層的銷售率為100％、價(jià)格在3000元/平方米之下，這說(shuō)明市民在購(gòu)房時(shí)考慮最多的還是經(jīng)濟(jì)因素。200元/平方米左右。200元/平方米之間，最低價(jià)在2700—3000元/平方米左右，最高價(jià)視戶型、層數(shù)、地段決定。戶型以二室兩廳二衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)、四室兩廳二衛(wèi)為主。從上表和圖中可以分析出，在所調(diào)查的樓盤中，％的新建樓盤起價(jià)在20003000元/平米, ％的樓盤起價(jià)在30004000元/平米之間，％的新建樓盤起價(jià)在4000元/平米以上；％均價(jià)在3000元/平方米以下，％均價(jià)在30004000元/平方米之間，％均價(jià)在4000元/平方米以上；％樓盤最高價(jià)在3000—4000元/平方米之間，％最高價(jià)在40005000元/平米之間，％樓盤最高價(jià)在5000元/平方米以上?！〕潜敝虚g城南調(diào)查樓盤數(shù)6510平均起價(jià)281636563063平均最高價(jià)374045744526平均均價(jià)335041243715城北、城中間、城南樓盤的平均起價(jià)、平均最高價(jià)、平均均價(jià)見(jiàn)上表。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)高層建筑中17層以及高層銷售狀況良好。 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)狀與分析(競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析)太原市共有開(kāi)發(fā)公司約496家，部分開(kāi)發(fā)商名錄見(jiàn)表六：表六：太原市部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名錄序號(hào)字號(hào)單位名稱電話開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1安業(yè)山西省安業(yè)集團(tuán)有限公司7246822安業(yè)廣場(chǎng)2北晨太原市北晨綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司3047447, 3031988北大家園，東杏苑3誠(chéng)達(dá)太原市誠(chéng)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6277960, 4091880漪鑫雅苑，濱湖豪園4長(zhǎng)實(shí)山西長(zhǎng)實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3087726, 3188333金澤苑5達(dá)成山西達(dá)成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司7340555,7555222群英會(huì)6東大太原東大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3191688盛世華庭7大唐山西大唐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4937190, 7327222大唐花園8東泰山西東泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3032290，　7021737國(guó)際大都會(huì)，北際花園9高新太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展公司7029809 7027637新島科技園10鴻峰太原鴻峰房地產(chǎn)建設(shè)有限公司6581168, 6580998鴻峰花園11慧光山西慧光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3282873, 3281111精英家園12華吉山西華吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6284808 3046333漪汾華苑,華宇國(guó)際13鴻杰太原市鴻杰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6583485, 6583921大王居14華龍山西華龍綜合開(kāi)發(fā)公司3093456華龍公寓15華龍?zhí)┨腥A龍?zhí)┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7322288, 7027688騰龍?jiān)?6鴻泰山西鴻泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7188062一品嘉園17匯遠(yuǎn)太原匯遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4391888匯隆花園18恒運(yùn)通太原市恒運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7028028逸居時(shí)代19晉府山西省晉府綜合開(kāi)發(fā)公司3046167晉府小區(qū)20金港山西金港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4070888, 4190688金港國(guó)際商務(wù)中心21晉建山西晉建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司4133337 4047221 4124700鯤鵬小區(qū)22晉聯(lián)山西晉聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2022116（傳真） 405357723建通太原建通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司4422865白龍花園24軍轉(zhuǎn)山西省軍轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2827766 2827799軍安里小區(qū)25民安樂(lè)太原市民安樂(lè)住宅開(kāi)發(fā)有限公司4431436 6264857建材小區(qū)26茂華山西茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司6295369漪汾華苑27瑞馳山西瑞馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3236569, 3330347金剛里小區(qū)28順達(dá)太原順達(dá)建材地板裝飾公司4133234香榭舍29順德山西順德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4133778 7026627順德苑30三晉山西省三晉建設(shè)開(kāi)發(fā)公司2026276 4132828柳南商貿(mào)31石林山西石林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7323000,7322507石林苑，奧林花園32雙明山西雙明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3330522桃園新居33順偉山西順偉實(shí)業(yè)有限公司6266289興華北小區(qū)34商業(yè)太原市商業(yè)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司7226062 4072222迎澤家園35通達(dá)太原通達(dá)建設(shè)發(fā)展有限公司3370668 3370380雙龍大廈36天隆倉(cāng)太原天隆倉(cāng)科技有限公司3185550, 4236009天隆倉(cāng)37通潤(rùn)山西省通潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4183788, 4070318怡華苑38太重太重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6184660大唐花園39萬(wàn)豐山西萬(wàn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司