【文章內容簡介】 的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產開發(fā)于1997年啟動，園區(qū)房地產開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產市場的主渠道，中新合作區(qū)內開發(fā)量迅猛增長。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預計開發(fā)200萬平方米。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準預售商品房面積350萬平方米，共計25926套，樓盤總體銷售形勢看好。據統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內已竣工交付使用住宅14075戶，實際居住為11325戶，入住率為80．46％；已裝修未入住的為869戶，％，其余未裝修戶為1881戶，％。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過85％，2003年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。2004年，預計蘇州市區(qū)商住房實際上市預售或銷售量可達500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。據初步統(tǒng)計。圖13：批準預售、竣工交付、入住套數比較表二、園區(qū)供應情況板塊劃分格局蘇州工業(yè)園區(qū)根據其市場特征劃分為兩個板塊,即：湖東和湖西。下面對各個板塊的現狀和特點以及未來的發(fā)展趨勢進行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現狀：競爭激烈，促使樓盤品質不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內的黃金板塊，開發(fā)啟動早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產品不會太多。該地區(qū)主力面積范圍：110150平方米，總價：6080萬左右。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來，樓盤眾多，已進入一個“比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色”的競爭階段。但也因現已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點。表6: 目前湖西在售個案情況列表名稱地址均價主力面積主力總價去化率湖左岸三期蘇惠路/星漢街55005800三房140778120%加城國際星漢街58號48005800三房128687450%名城印象二期星海街/蘇茜路58003+698620%加城新天地星港街/蘇春西路5000三房106120536070%都市花園天域星漢街188號7500（裝1800）三房16017012012860%高爾夫花園機場路/星港街5000三房128168648470%（2）湖東板塊板塊現狀：湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優(yōu)美的環(huán)境，還有便捷的商貿服務，包括國際博覽中心、F城、湖東鄰里中心等在內各類項目的開工建設，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環(huán)金雞湖地區(qū)的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現。金雞湖東，曾經是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。而有關數據顯示，湖東到2006年底累計商品房竣工量將達260多萬平方米，超過湖西2004年年底累計商品房竣工量將達240多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成熟的社區(qū)。而且，根據規(guī)劃，湖東房產的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內著名房地產企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。先期在此落戶的樓盤有東湖春之韻，東湖大郡以及南都玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現，極強的可塑性，巨大發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商將目光投向了湖東。該地區(qū)主力面積范圍：120140平方米，總價：70萬左右。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。表7: 目前在售個案情況列表板塊名稱地址均價主力面積主力總價去化率湖 東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135145687320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128138687350%南都玲瓏灣現代大道、玲瓏街4800三房140165677980%金水灣別墅金雞湖路88號9000含車庫雙拼221263199236含車庫90%三、園區(qū)銷售情況近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產供銷兩旺。但由于價格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區(qū)的物業(yè)非常良好。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近5000人的數量遞增。這項社保體系已為園區(qū)內的房地產繁榮起到積極的推動作用，成為保障園區(qū)房地產開發(fā)量消化的“發(fā)動機”。但2004年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破5000元/平方米大關后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。單價5000元/平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在4600元/平方米的東湖大郡市場反響較好。與之相反單價5000元/平方米以上則去化費力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價在5000元/平方米以上，雖經過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。從園區(qū)第一批商品房（19982000年）的定價來看一般不超過2000元/平方米左右，而如今園區(qū)湖西板塊的均價定在了5800元/平方米左右。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了2番多，園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。園區(qū)房地產開發(fā)地域性較強，買房者有“地方品牌意識”比較排外，因此當地開發(fā)商建設的樓盤銷售較順利，對本項目而言塑造區(qū)域“領導盤”困難比較大。蘇州園區(qū)的房地產開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團在當地就享有較高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產開發(fā)為一體的大型地產開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產開發(fā)商之一。與之相比順馳集團雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。因此對本項目而言塑造區(qū)域“領導盤”困難比較大，需等候時機，并適當加大宣傳推廣費用。四、園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況得益于高起點規(guī)劃的園區(qū)，近年來房價持續(xù)上漲。1997年均價1556元／平方米上升至2003年均價4042元／平方米，％；％（包括東湖大郡一期的園區(qū)公積金會員優(yōu)供房），價格漲幅較2002002年有所放緩。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近5000元／平方米，％。圖14：19972003年園區(qū)房地產均價變化走勢（單位：萬平方米）2003年園區(qū)商品住宅預售均價約在4600元/平方米，相比市中心與高新區(qū)，將近高出972元/平方米和111元/平方米。由于園區(qū)房地產的品牌效應，自1999年起園區(qū)房地產價格在蘇州市區(qū)一直處于領漲地位。2001年和2002年園區(qū)平均房價分別高出市區(qū)平均房價541元和1029元。2003年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價4300元左右漲到目前的4700元左右，但漲幅有所減緩。區(qū)域性房地產的競爭也有一個“性價比”的問題。蘇州市區(qū)的房價上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領跑的，隨后推進到古城區(qū)補漲，然后再完成新區(qū)的補漲過程，通過這二年的補漲，市區(qū)各區(qū)的房價都達到了一個相對的高度。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區(qū)的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費規(guī)律的。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產價格差異在縮小。根據蘇州市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年第三季度商品住宅預售登記備案均價分區(qū)情況看，工業(yè)園區(qū)為4305元/平方米，（由于均價3200元左右東湖大郡23萬平方米計算在內，扣除這一因素的影響，湖西地區(qū)的均價為4600元/平方米左右）。中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相城區(qū)為3073元/平方米。園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價格差異縮小，園區(qū)房地產的性能價格比又處在一個較好的時期，園區(qū)房地產的品牌效應再次顯現。2004年6月，湖西板塊的均價已漲至5800元/平方米左右，而湖東也已突破5000元/平方米大關。園區(qū)目前房價基本上定位為蘇州高檔區(qū)域房價，湖西板塊的均價在5800元/平方米左右，高于蘇州老城區(qū)、新區(qū)。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動工，配套設施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個盤的售價情況看，均價也已突破5000元/平方米。五、園區(qū)未來房地產市場分析與預測問題4：園區(qū)湖東板塊未來的供應情況如何？房價會出現什么趨勢？解答：供應量分析2004年，預計蘇州市區(qū)商住房實際上市預售或銷售量可達500萬平方米左右，其中園區(qū)為180萬平方米左右。園區(qū)房地產開發(fā)八年，中新合作區(qū)內已批準預售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近99％。350萬/25926＝135平方米/每套預計園區(qū)商住房實際上市預售或銷售量180萬/135＝表8：未來湖東地區(qū)及項目周邊供應：案名總土地面積（平方米）預計剩余土地面積（平方米）建筑面積（平方米）南都玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳湖畔花園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（2004）02蘇園土拍（2004）03蘇園土拍（2004）04蘇園土拍（2004）05總計1419416596700湖西地區(qū)房價緩漲、湖東地區(qū)大漲2002年，園區(qū)房價步步攀升，2003年園區(qū)樓市又以其強勁的動力繼續(xù)保持著高速增長的勢頭。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認為，園區(qū)房地產市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產價格仍處于上升空間，具體表現是由于湖西地區(qū)前兩年房地產價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲幅度將有所回落。而園區(qū)二三期湖東地區(qū)因先期以東湖大郡低價入市，漲幅將會更大一些。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。第三部分 競爭個案研究一、競爭分析問題5：互動還是競爭？解答：我們通過調查研究發(fā)現，湖西區(qū)域的在售個案對于本項目均不能產生直接競爭，但是由于開發(fā)多年，多個區(qū)域個案可以對本項目的開發(fā)提供一定的產品開發(fā)依據，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動了區(qū)域市場的發(fā)展，造成區(qū)域的市場價格進一步升高。湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關系隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將會把關注的目光轉向湖東，從而對本案產生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關系?；ハ啻龠M，共同發(fā)展。我們將通過競爭個案、在售項目產品力研究，對本項目的產品塑造提供參考。l 湖東板塊率先啟動，銷售上又有明顯優(yōu)勢的住宅項目：東湖大郡。表9：東湖大郡（二期）基礎信息開發(fā)商園區(qū)建屋發(fā)展集團基地位置湖東萬盛街方洲路口建筑設計/住宅形態(tài)排屋、多層、小高層、高層銷售企劃上海新聯康投資顧問主推賣點售價低公開日期二期中一批：2004/05二批：2004/07交房日期售樓熱線051267620088工程進度/市調信息基地面積： 建筑面積： 23萬平方米容積率：綠化率：54％得房率：可售戶數二期：1348銷售率：70%二期二批100％二期三批未開主力總價64萬元面積配比二房：三房：~四房：躍層：~單價元/m2二期一批：4600二批：4800主力單價4800元建筑層數12~18F目標客源配套設施湖東鄰里中心競爭分析規(guī)劃分析項目綜合分析東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地10萬平方米，總戶數1348戶，產品類型為小高層及高層，二期銷售分組團分期推出，銷售的戶型中，90130平方米的中小戶型，仍然是客戶最為關注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設計也得到了廣大客戶的好評，景觀設計的主要特色為主題性的硬景規(guī)劃，加州陽光的風尚主題；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到復式結構共有數十種。環(huán)境分析該案位于金雞湖東，周邊水系豐富，同時，該地段周邊目前居住型項目較多，同時鄰里中心等商業(yè)生活設施也將趨于豐富，公交目前有小區(qū)自身負責，今后將會有幾條公交入住改善該地區(qū)目前情況。產品分析該案目前以小高和高層建筑為主，房型在130平方米左右。這與其周邊住宅項目基本相差不多，所不同的是該項目的開發(fā)商是建屋，因此有一定品牌影響力，同時更