某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-28 22:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鎮(zhèn)區(qū)中心周圍為中密度住組團(tuán)，規(guī)劃啟動(dòng)區(qū)內(nèi)建設(shè)商業(yè)住宅，周邊其余地區(qū)為低刻度組團(tuán)。老城區(qū)和中心區(qū)的住宅以46層住宅為主，低密度組團(tuán)住宅主要為23層的聯(lián)排住宅，配合以少量的獨(dú)立式住宅。目前，目前已累計(jì)投資7000萬元，道路框架基本成型，北美核心風(fēng)貌區(qū)初顯，首批住宅項(xiàng)目已經(jīng)在建。但是，由于此位于新鎮(zhèn)區(qū)2號(hào)地塊的項(xiàng)目主要是農(nóng)民動(dòng)遷房而并不面向市場(chǎng)，因此盡管其體量達(dá)20萬平方米且均價(jià)僅為2300元/平方米——上海房?jī)r(jià)“谷底”，但卻和熱情的普通購房者無緣。業(yè)內(nèi)專家指出，楓涇北美新鎮(zhèn)屬“一城九鎮(zhèn)”，本身就在土地指標(biāo)、資源配置和人口導(dǎo)入方面有很多扶植政策，這是其和其他新鎮(zhèn)的共有優(yōu)勢(shì)；而開發(fā)相對(duì)滯后既是其劣勢(shì)，也成了其可以“邊走邊看”、吸取其他新鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)；特別是其現(xiàn)在3000多元的市場(chǎng)房?jī)r(jià)大大低于其他新鎮(zhèn)及郊縣，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是，由于楓涇距離市區(qū)較遠(yuǎn)，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)市區(qū)上班、新鎮(zhèn)居住還有難度，因此估計(jì)早期主要還是吸引江浙客戶常住為主。盡管伴隨著中心城鎮(zhèn)規(guī)劃確立，較大房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步啟動(dòng)，但這之前在老鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)上市，受楓涇中心鎮(zhèn)規(guī)劃的巨大利好，價(jià)格3500元/平方米左右，很快被搶購一空。周邊在售樓盤：樓盤名樓盤位置開發(fā)商建筑形態(tài)單價(jià)范圍（元/m2）怡水新鎮(zhèn)（云楓苑）楓陽路/商城路口上海楓發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司多層、小高層多層3000－3800；小高層3000－4100楓景家園（北美楓情）亭楓公路/朱楓公路口保集集團(tuán)上海凱士達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司多層、小高層多層3150－3500個(gè)案分析：怡水新鎮(zhèn)樓盤地址：金山區(qū)楓陽路、商城路路口 整盤建面：6萬m2 本期套數(shù)：200余套 容積率： 綠化率：36% 車位配置：地面(下)車位200余個(gè)物管費(fèi)用：㎡月樓盤形態(tài)：多層、小高層 均價(jià)：3300元/㎡ 開盤日期：2004年10月4日個(gè)案點(diǎn)評(píng)：怡水新鎮(zhèn)小區(qū)周圍因商業(yè)配套設(shè)施尚未完善，因此，目前還不夠理想，小區(qū)東側(cè)雖然緊靠楓涇鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑——金軒假日酒店，但從金軒假日酒店沿楓陽路往東步行3分鐘的范圍內(nèi)，只有一所外觀規(guī)模較大的眾仁護(hù)理醫(yī)院，而怡水新鎮(zhèn)小區(qū)東南面也僅有即將完工的楓光苑商鋪裙房和一些檔次較低的飯店、零售商店。由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)較少，該項(xiàng)目去化情況良好。個(gè)案分析：上海國際服裝機(jī)械城上海國際服裝機(jī)械城位于上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)。楓涇鎮(zhèn)地處于上海市西南隅，金山區(qū)西北陲，為滬浙五區(qū)縣（金山、松江、青浦、嘉善、平湖）十鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）交界之地，距市中心（人民廣場(chǎng)）58公里。南距杭州灣35公里，西距浙江省嘉興市27公里，北距青浦城區(qū)30公里，東北距松江城區(qū)26公里。 上海國際服裝機(jī)械城選址于楓涇鎮(zhèn)西北部，朱（家角）楓（涇）公路西側(cè)，東面為楓涇鎮(zhèn)區(qū)，西面與浙江省嘉善縣交界。上海國際服裝機(jī)械城是以機(jī)械為主導(dǎo)的集生產(chǎn)、商貿(mào)、展示、信息、培訓(xùn)、研發(fā)、二手貨交易七大功能于一體的大型產(chǎn)業(yè)園，全部建成后面積達(dá)到12平方公里，全年產(chǎn)值達(dá)100億人民幣。現(xiàn)有企業(yè)如上海服裝城有限公司、上海佳田制造有限公司等12家大型企業(yè)，已在上海國際服裝機(jī)械城落戶，總投資20多億人民幣。作為城中城的上海服裝城有限公司，占地面積500畝，建筑面積37萬平方米，于2004年底竣工，設(shè)立鋪位3000多個(gè)，將成為華東最大、功能最全、品位最高、集產(chǎn)業(yè)、物流、商貿(mào)、信息、展示、設(shè)計(jì)為一體的大型綜合性服裝城。市場(chǎng)小結(jié)無論距離上海市中心有多遠(yuǎn)，無論當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平有多低下，在上海當(dāng)前還有3000多元的商品房預(yù)售均價(jià)，而且這個(gè)房?jī)r(jià)“谷底”出現(xiàn)在“一城九鎮(zhèn)”之中，這種現(xiàn)象再一次證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律完全不是政府通過規(guī)劃、宣傳、鼓勵(lì)等手段就可以輕易改變的——不
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