【正文】 02年2003年固定資產(chǎn)投資額810比上年增長(zhǎng)%%%%房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)所占比例%%%%房地產(chǎn)投資漲幅/%%%蘇州房地產(chǎn)投資比例在固定資產(chǎn)投資中所占比例一直處于上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，1999～％。蘇州很懂得去保護(hù)文化古跡，以此來保護(hù)文化。2002年工業(yè)總產(chǎn)值已居全國(guó)大中城市第二位，僅次于上海。一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■ 地理位置蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。這個(gè)特殊的地理位置將對(duì)本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對(duì)于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結(jié)論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。蘇州置信項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告報(bào)告單位：上海圖維第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析問題4 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢(shì)？本項(xiàng)目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶交接處，是中國(guó)最富饒地區(qū)之一。在合同利用外資和實(shí)際利用外資方面均居全國(guó)各大中城市第二位，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅速的現(xiàn)代化新興工業(yè)城市。雖然文化古城的基礎(chǔ)就是有文化遺存，但城市的文化不單是要保護(hù)這些遺存，而重要的是如何利用這些文化、挖掘其精神內(nèi)涵，激勵(lì)后人。同時(shí)，房地產(chǎn)投資額漲幅亦在不斷增長(zhǎng)中，雖然2003年增長(zhǎng)幅度與同年固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度相比有所減少，但從20002003年房地產(chǎn)投資額平均漲幅46％的長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，其依然大于固定資產(chǎn)投資42％的平均漲幅。而新區(qū)，、園區(qū)和吳中區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)準(zhǔn)由各地政府機(jī)構(gòu)制定。據(jù)測(cè)算，20032004年拍得的房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的施行，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地，開發(fā)房產(chǎn)將面臨著更高的風(fēng)險(xiǎn)。同比2002年增長(zhǎng)7%，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，逐步攀升。因此蘇州房?jī)r(jià)的走勢(shì)也必然取決于蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的供求。高檔房下降并不會(huì)引來低收入顧客。因此100平米左右或更小的房子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。其增長(zhǎng)勢(shì)頭不斷。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于1990年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同步建設(shè)，屆時(shí)政府機(jī)構(gòu)將遷入該二區(qū)。較少交通配套道路擁擠，但交通便利道路規(guī)劃較好，較為便利道路規(guī)劃很好，交通目前不便利道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利道路規(guī)劃很好但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主居住性評(píng)價(jià)★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖圖10：園區(qū)總體規(guī)劃問題3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？解答：金雞湖對(duì)于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。金雞湖景觀設(shè)計(jì)的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化國(guó)際都市的目標(biāo)。蘇州工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)金雞湖70平方公里環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點(diǎn)開放空間的開發(fā)工程。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于1997年啟動(dòng)，園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在8年中，一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增長(zhǎng)。下面對(duì)各個(gè)板塊的現(xiàn)狀和特點(diǎn)以及未來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行介紹和分析：（1）湖西板塊板塊現(xiàn)狀：競(jìng)爭(zhēng)激烈，促使樓盤品質(zhì)不斷向上突破湖西板塊位于園區(qū)西部，金雞湖與老城區(qū)中間，系園區(qū)內(nèi)的黃金板塊，開發(fā)啟動(dòng)早，各開發(fā)商均在此投入了極大的人力物力和財(cái)力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發(fā)樓盤近30個(gè)，由于土地所剩不多，所以后續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太多。金雞湖東，曾經(jīng)是偏僻的遠(yuǎn)郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。湖西代表樓盤：東湖春之韻、南都玲瓏灣。與之相反單價(jià)5000元/平方米以上則去化費(fèi)力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價(jià)在5000元/平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。四、園區(qū)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)及與其他片區(qū)房?jī)r(jià)比較情況得益于高起點(diǎn)規(guī)劃的園區(qū)，近年來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。蘇州市區(qū)的房?jī)r(jià)上漲是2001年下半年起由園區(qū)先行領(lǐng)跑的，隨后推進(jìn)到古城區(qū)補(bǔ)漲，然后再完成新區(qū)的補(bǔ)漲過程，通過這二年的補(bǔ)漲，市區(qū)各區(qū)的房?jī)r(jià)都達(dá)到了一個(gè)相對(duì)的高度。而湖東的大片土地開發(fā)尚未全面動(dòng)工，配套設(shè)施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城幾個(gè)盤的售價(jià)情況看，均價(jià)也已突破5000元/平方米。概括地說，就是湖西地區(qū)緩漲，湖東地區(qū)大漲。環(huán)境分析該案位于金雞湖東，周邊水系豐富，同時(shí)，該地段周邊目前居住型項(xiàng)目較多，同時(shí)鄰里中心等商業(yè)生活設(shè)施也將趨于豐富，公交目前有小區(qū)自身負(fù)責(zé)，今后將會(huì)有幾條公交入住改善該地區(qū)目前情況。除此之外，建屋的品牌在蘇州亦是吸引客源的動(dòng)力。嘉賓會(huì)員指：在建屋地產(chǎn)各售樓現(xiàn)場(chǎng)完成調(diào)查問卷，個(gè)人資料填寫完整的到場(chǎng)客戶，憑身份證，即可成為嘉賓會(huì)員。可享受與嘉賓會(huì)員相同優(yōu)惠價(jià)格，有機(jī)會(huì)獲得新項(xiàng)目?jī)?yōu)先選房安排，同時(shí)擁有白金卡。在整個(gè)玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大橋的建成,交通將更為便捷。去化分析目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。營(yíng)銷策略分析低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費(fèi)者的手法是勢(shì)在必行的。房型設(shè)計(jì)新穎適用，為小區(qū)的銷售創(chuàng)造了便利。玲瓏灣玲瓏街、現(xiàn)代大道金雞湖正北、現(xiàn)代大道出行便利東湖大郡湖東萬盛街、方洲路口位于湖東第一個(gè)兩萬人組團(tuán)，可觀望到金雞湖。湖左岸三期新港街西面、蘇惠路南位于湖西，東臨近湖濱公園和金雞湖，北近園區(qū)CBD地塊。由于整個(gè)園區(qū)配套采用新加坡“鄰里中心”模式，把商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心。玲瓏灣50%整個(gè)小區(qū)以中心綠化為主，東西基本對(duì)稱分布，由于臨湖，小區(qū)內(nèi)僅有中心花園有水池，其他均為綠化。都市花園各樓盤項(xiàng)目都在景觀上為最大程度的利用“金雞湖”水景用足心思。流動(dòng)的景觀綠帶交織在建筑群中，委婉的流水穿梭在房前屋后，亦靜亦動(dòng)的大型流水森林景觀徹底覆蓋建筑群落。生活，在左岸高爾夫花園國(guó)際級(jí)流金水岸，曠世難逢雙湖板塊圖16：金水灣別墅建筑示意圖l 規(guī)模、容積率分析湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設(shè)計(jì)和規(guī)劃思路上顯得更大手筆。如高爾夫花園機(jī)場(chǎng)路旁就安排了小高層物業(yè)，獨(dú)墅湖與金雞湖旁規(guī)劃了別墅物業(yè)。與之相反單價(jià)5000元/平方米以上則去化費(fèi)力，2004年6月開盤的順馳湖畔天城定價(jià)在5000元/平方米以上，雖經(jīng)過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。可見隨著房?jī)r(jià)的上漲，大面積，總價(jià)高的房型將難以適應(yīng)市場(chǎng)，而經(jīng)濟(jì)型的二房、三房在市場(chǎng)上取得了良好的效果。目前園區(qū)的主力總價(jià)在70萬左右2003年園區(qū)樓市經(jīng)歷了一番疾風(fēng)驟雨般的漲幅之后開始于2004年趨向緩和。東湖春之韻二期以園區(qū)客戶為主，其中以園區(qū)本地工作者為多，其購(gòu)買原因?yàn)楦纳凭幼…h(huán)境以及結(jié)婚等，同時(shí)部分房源內(nèi)部消化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律證明，當(dāng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)良性啟動(dòng)并運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)高手過招、各顯神通的局面。園區(qū)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員作為園區(qū)住宅市場(chǎng)的最終消費(fèi)者，其置業(yè)特征具有極為重要的意義。n 投資客蘇州園區(qū)房產(chǎn)具有較高的升值潛力，加上逃離上海房產(chǎn)的“游資”，投資客（主要是當(dāng)?shù)鼗蚪銣貐^(qū)）對(duì)園區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的投資意愿不斷加強(qiáng)。購(gòu)房者需求變化分析追求高品質(zhì)生活質(zhì)量成為新一代蘇州人置業(yè)目標(biāo)隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們生活觀念、居住觀念發(fā)生了很大改變，從“有得住”到“住得舒適”再到“住得有品味”，追求高品質(zhì)生活質(zhì)量成為新一代蘇州人置業(yè)目標(biāo)。傳統(tǒng)江南民居風(fēng)格的住宅可以滿足蘇州人根深蒂固的江南人家情結(jié)和殷實(shí)福氣之家的心理訴求。因此，可以預(yù)見，他們偏向于房型較小，總價(jià)較低的性價(jià)比較高的房型，便于出租或轉(zhuǎn)手。其中具有大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)人才有23877人，占總量的34％。第四部分 消費(fèi)者需求分析一、區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客源細(xì)分及需求分析目標(biāo)客源細(xì)分目標(biāo)客源主要有三類：即自用客戶、投資客戶、租賃客戶由于園區(qū)內(nèi)特殊的公積金和契稅制度，本區(qū)目標(biāo)客源以本區(qū)高收入者、各企業(yè)老總為主。湖畔天城以園區(qū)本地和園區(qū)工作人員為主，改善居住環(huán)境為主要原因。但不管怎樣，園區(qū)目前房?jī)r(jià)的趨勢(shì)還處于它的良性循環(huán)狀態(tài)，這種領(lǐng)漲推動(dòng)著產(chǎn)品的成熟。l 主力總價(jià)分析表18：項(xiàng)目名稱均價(jià)（元／平方米）主力總價(jià)(萬元)南都l 面積、配比分析表17：項(xiàng)目名稱建筑面積配比南都玲瓏灣80%2004/04/12東湖大郡70%二期：一批2004/05/06二批2004/07東湖春之韻二期50%2004/06/06順馳玲瓏灣85萬首期1600戶東湖大郡二期19萬21324戶東湖春之韻二期505戶順馳作為蘇州城區(qū)最大的湖景區(qū)域，每個(gè)周邊項(xiàng)目都要以小見大的炒作一番。大體上來看，以南低北高的樓宇態(tài)勢(shì)分布，均設(shè)計(jì)了比較開闊的中心活動(dòng)區(qū)域。小區(qū)主要道路為以環(huán)區(qū)道路，樓宇間道路系統(tǒng)結(jié)合景觀點(diǎn)而蜿蜒分布。東湖春之韻二期52%主要特征為園或橢圓柱型點(diǎn)式高層住宅。園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心分布，園區(qū)還將新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)校、新加坡國(guó)際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校，以及各類幼兒園等教育設(shè)施，又配套大交通，極大地改善生活環(huán)境。高爾夫花園園區(qū)機(jī)場(chǎng)路與星港街交匯處優(yōu)越的雙湖環(huán)境、西北面的水巷鄰里和東北面的望湖角園區(qū)項(xiàng)目紛紛搶占靠近金雞湖有利地形,以獲得最佳的景觀,而配套方面則貼近規(guī)劃中的鄰里中心，以此作為樓盤突出的賣點(diǎn)。東湖春之韻二期鐘園路上位于湖東第二個(gè)兩萬人組團(tuán)，小區(qū)南部有鄰里中心，公交車站。方式：選取湖西板塊中較有特色的典型案例與湖東板塊目前推出的所有樓盤總共包括金水灣、湖左岸三期、高爾夫花園、都市花園營(yíng)銷上賣點(diǎn)包括：蘇州新地標(biāo)、湖上新世界（姑蘇城外寒山寺、金雞湖畔玲瓏灣）南都集團(tuán)與建屋發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，超強(qiáng)品牌新穎適用的房型設(shè)計(jì)客源分析主要為園區(qū)客源，包括北面工業(yè)區(qū)、湖西的私營(yíng)業(yè)主和部分投資客，其中投資客的比例比以往有所降低，在20％以下。就一期首批房源來看，臨湖房源由于景觀優(yōu)勢(shì)，因此銷售速度較快。交通方面：主要依托現(xiàn)代大道連接園區(qū)CBD和市區(qū)。另外該案房型面積上亦以大眾化為主，使得該案廣受歡迎。據(jù)悉較一般客戶有優(yōu)先選房權(quán)。供應(yīng)量分析東湖大郡是湖東第一個(gè)居住項(xiàng)目，總建筑面積為23萬平方米，目前開出的二期共有1300余套，共分三批推出，第一批400余套推出三天就搶購(gòu)一空，二期第二批416套于5月6日推出，均價(jià)4500元/平方米，目前也已經(jīng)全部銷售完畢。這與其周邊住宅項(xiàng)目基本相差不多，所不同的是該項(xiàng)目的開發(fā)商是建屋，因此有一定品牌影響力，同時(shí)更實(shí)際的是其房?jī)r(jià)相對(duì)較低。問題5：互動(dòng)還是競(jìng)爭(zhēng)？解答：我們通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，湖西區(qū)域的在售個(gè)案對(duì)于本項(xiàng)目均不能產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但是由于開發(fā)多年，多個(gè)區(qū)域個(gè)案可以對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提供一定的產(chǎn)品開發(fā)依據(jù)，畢竟湖西區(qū)域樓盤的熱銷帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，造成區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步升高。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年，中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，樓盤總體銷售形勢(shì)看好，銷售率近99％。但從2003年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格差異在縮小。但今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價(jià)近5000元／平方米，％。在這短短幾年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)卻翻了2番多，園區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度實(shí)在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場(chǎng)觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶頸時(shí)期。但由于價(jià)格突破5000元/平方米后，受到市政規(guī)劃配套的相對(duì)滯后性影響，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。換而言之，湖東住宅開發(fā)4年（20032006）的水平將超過湖西10年（1995—2004）的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個(gè)成熟的社區(qū)。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。圖12：19982004年園區(qū)開發(fā)量變化走勢(shì)（單位：萬平方米）%，%至今中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積350萬平方米，共計(jì)25926套，樓盤總體銷售形勢(shì)看好。這片地區(qū)最終將容納超過60萬的居民。園區(qū)將打造成長(zhǎng)三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的“城市休閑勝地”。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)。打造新城市生活湖東二區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來說，具更廣闊的空間性和時(shí)間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級(jí)白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強(qiáng)，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會(huì)等級(jí)人群的需要而有所變化。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。對(duì)于購(gòu)房自住者而言，住房所在地段的人氣、商業(yè)設(shè)施、交通便利、學(xué)校、醫(yī)院條件越好，越吸引購(gòu)買者。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來看，蘇州房?jī)r(jià)的上漲是在所難免的：1. 隨著經(jīng)濟(jì)