【正文】 二期開發(fā)面積 ，按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路， 2023年 10月完成全部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并開始招商，目前已完成大部分招商出讓工作。 以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 2023年 1月 ?武清開發(fā)區(qū)是 1991年 12月批準(zhǔn)設(shè)立的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。目前來看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當(dāng)規(guī)模。 ? 京津城際軌道交通將設(shè) 5座車站。 八大組團(tuán)： 新城核心組團(tuán) ；外圍 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加 ,而本案也將站在更高的起點 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，武清將會更多承擔(dān)天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。 2023年 1月 從京津一體化發(fā)展角度看 —— 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結(jié) 2023年 1月 項目本體分析小結(jié) ? 地塊開發(fā)條件優(yōu)越 ? 配套需不斷完善 ? 規(guī)劃需進(jìn)一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項目的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅 1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項目整體的投資價值。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。 ，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 目前主要商業(yè)場所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 本案 2023年 1月 目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。 借勢天津北方 經(jīng)濟(jì)中心定位 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項目看項目 關(guān)鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。 地塊內(nèi)部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 ，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少，南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。 2 3 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機(jī)場 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個 村 741個 人口 82萬 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括 4個組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。 從 2023年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第一產(chǎn)業(yè)所占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然在增加，預(yù)計在未來幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位將會更為明顯。 ?武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。 三期開發(fā)面積 ，計劃在 2023年前建設(shè)完成。 鵬思特（天津）實業(yè)有限公司 美國獨(dú)資企業(yè)，占地 ，累計投資總額 2998萬美元，主要從事集成電路等精密機(jī)電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產(chǎn)和銷售。 ?石各莊產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 規(guī)劃建成占地 1000畝的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，220畝起步區(qū)土地已全部出讓并正在建廠，二期 1000畝地正在建設(shè)中。如今首期開發(fā)的 1800畝（ ）自行車產(chǎn)業(yè)區(qū)以其高水平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)惠的扶持政策、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)舉措吸引了 17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產(chǎn)值突破 8億元，已成為較具實力和競爭力的中國北方自行車生產(chǎn)及出口基地。 ?大盤開發(fā)周期較長，追求可持續(xù)發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計上考慮要長遠(yuǎn)，并根據(jù)銷售時點有節(jié)奏推出。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價格對比 ? 2023年天津市商品房 成交量達(dá) ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。 武清價格漲勢迅猛，與近郊價格拉近，后期價格漲幅存在壓力。 國土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長， 07年供應(yīng)量更是大幅增長，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價格約為 06年價格的 8倍 ，可見市場需求旺盛。而 10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價已基本與年初持平。 武清主要在售項目 —— 項目分布 項目名稱 位臵 京津時尚廣場 雍陽道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時尚廣場 因此，我們將研究的重點放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應(yīng)量 （平米） 市場存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時間 入住時間 第 6城 70萬（住宅 35萬，商業(yè) 35萬） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬 約 8萬 60% 1萬平米 09年底 京津時尚廣場 16萬 約 14萬 約 10% —— 08年底 武清主要在售項目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時尚廣場本月剛剛開盤，后期的供應(yīng)較充足。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價保持快速的增長。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實施，對農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 強(qiáng)調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準(zhǔn)利率從 %提高到%,貸款基準(zhǔn)利率提高到 % 。 0 6 0 7 年天津商品房成交量及價格對比8208408608809009209409609802023 20234200440046004800500052005400560058006000成交量 成交均價2023年全市價格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量 9月份之后得以控制， 12月則再次反彈。 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 本案前期定位從大盤角度需考慮問題 2023年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施 從大盤角度，前期定位需考慮問題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)便利 產(chǎn)品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑， 做到景 中有盤，盤是景中盤 通過高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司， 提升項目整體價值 結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組 團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系 彌補(bǔ)區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街 立足于當(dāng)前和未來市場需求 與盲點，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計， 吸引多樣客戶 2023年 1月 項目本體分析 商品住宅市場研究分析 2023年 1月 天津商品住宅市場整體分析 武清商品住宅市場分析 商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 0507年天津居住用地總體供應(yīng) ? 0507年，天津居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長，0 07年的供應(yīng)均達(dá)到了前一年供應(yīng)量的 3倍，增長迅速。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境小結(jié) 隨著“十一五”后武清城區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氛圍濃厚，其明確地功能定位，將會進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可； 2 武清經(jīng)濟(jì)水平近年來不斷增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長，必將帶動人均住房需求的逐漸上漲； 3 隨著武清經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快武清房地產(chǎn)市場的規(guī)范化與競爭性，為武清房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 上馬臺工業(yè)區(qū) ? 天津武清上馬臺工業(yè)區(qū)是集鑄造、制造及其研發(fā)為一體，產(chǎn)業(yè)聚集，功能完備的現(xiàn)代化基礎(chǔ)性工業(yè)基地。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 萬都（天津）汽車零部件有限公司 韓國獨(dú)資企業(yè)，占地約 ，投資總額 。 武清開發(fā)區(qū)有四星級酒店天鵝湖大酒店；三星級酒店雍陽賓館；以及海關(guān)培訓(xùn)中心。 武清開發(fā)區(qū)概況 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清開發(fā)區(qū)是中國北方產(chǎn)業(yè)和人口高度密集，城市集中，交通便利，