【正文】 2023年 1月 保利武清項(xiàng)目定位思路報(bào)告 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考前提 保利進(jìn)入天津的第一步 項(xiàng)目位于京津走廊 項(xiàng)目近百萬平米的大盤 我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進(jìn)入天津首個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo) 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項(xiàng)目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 項(xiàng)目 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考思路 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目定位分析 市場機(jī)會(huì)與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價(jià)值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項(xiàng)目定位結(jié)論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項(xiàng)目本體屬性 項(xiàng)目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？ 如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？ 本案定位 目標(biāo) 我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 借勢 —— 最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “十一五”后，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會(huì)進(jìn)一步聚 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。 借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢 關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加 ” 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項(xiàng)目生存的根本。 借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價(jià)格的快速上漲，利用市場價(jià)格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。 借勢天津北方 經(jīng)濟(jì)中心定位 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項(xiàng)目看項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。 跳出 區(qū)域看項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 跳出 當(dāng)前看未來 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來整體的升值前景 本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在 2023～ 2023年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘 土地最大的價(jià)值。 2023年 1月 超越 —— 全面提升項(xiàng)目價(jià)值 超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 關(guān)鍵詞：多功能組合 引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項(xiàng)目入市時(shí)在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項(xiàng)目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價(jià)值，完善區(qū)域功能。 超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念 關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。 超越同期同 區(qū)域競爭項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項(xiàng)目 , 增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。 2023年 1月 報(bào)告目錄 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運(yùn)用三個(gè)緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價(jià)格 ? 項(xiàng)目本體分析 ? 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 ? 商品住宅市場分析 ? 項(xiàng)目定位分析 ? 項(xiàng)目定位結(jié)論 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群 ? 目標(biāo)客戶判斷 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目本體分析 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 我們在那里？ 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要 3條道路，包括 行政單位集中的雍陽西道 、以 商業(yè)為主的振華道 、以及 居住區(qū)集中的強(qiáng)國道 。 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強(qiáng)國道，西至泉達(dá)路，東至泉發(fā)路。 本案 2023年 1月 目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。 地塊內(nèi)部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項(xiàng)目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。 三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學(xué)校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。 京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共 5站，開通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。目前城際鐵路全程票價(jià)定為58元，楊村至北京票價(jià)為 40元。 泉旺路 光明道 本案 武清客運(yùn)站 地塊交通 城鐵站實(shí)景圖 城鐵站目測地塊位臵 地塊位臵 ?項(xiàng)目周邊的公共交通不發(fā)達(dá)，近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動(dòng)車和農(nóng)用三輪車 611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項(xiàng)目地塊價(jià)值的提升將會(huì)起到巨大作用 2023年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設(shè) 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項(xiàng)目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項(xiàng)目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 目前主要商業(yè)場所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 青少年活動(dòng)中心 1 1 2 2 海達(dá)家樂超市二店 3 3 泉州路市場 4 4 江河酒樓、建設(shè)銀行、 中國移動(dòng)、信用聯(lián)社 5 6 7 8 9 10 新華書店、京津購物 6 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 10 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈 11 11 海達(dá)家樂超市一店 及少量商業(yè) 5 未來商業(yè)發(fā)展 地塊周邊商業(yè)配套 2023年 1月 地塊周邊教育配套 本案 泉達(dá) 泉發(fā) 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華西道 振華東道 強(qiáng)國道 光明道 新華 英華中學(xué)：距項(xiàng)目約 200米 1 1 英華小學(xué)：距項(xiàng)目 600米 2 英華幼兒園：距項(xiàng)目 1公里 3 2 3 4 5 4 楊村五中：距項(xiàng)目 5 楊村一中：距項(xiàng)目 1公里 6 6 楊村三中：距項(xiàng)目 1公里 7 楊村六中：距項(xiàng)目 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個(gè)居住區(qū)都會(huì) i擁有一所學(xué)校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué)費(fèi) 2萬 /年，中學(xué)學(xué)費(fèi)萬 /年 14 13 楊村二?。壕囗?xiàng)目 衛(wèi)生學(xué)院：距項(xiàng)目 1公里 楊村四?。壕囗?xiàng)目 1公里 師范大學(xué)：距項(xiàng)目 2公里 楊村二中：距項(xiàng)目 勞動(dòng)技校：距項(xiàng)目 天獅學(xué)院：距項(xiàng)目 2023年 1月 政府及市政機(jī)關(guān) 泉興 雍陽西道 新華 本案 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊(duì)、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動(dòng)局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ)局等。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。 另外，項(xiàng)目西北側(cè)，距項(xiàng)目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀(jì)東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機(jī)關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 地塊周邊行政及醫(yī)療單位 2023年 1月 地塊優(yōu)劣分析 ，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 ，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 1. 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到 振華道尚未開通，需繞道強(qiáng)國道）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠(yuǎn)（約 ），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。 ，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位，在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計(jì) 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學(xué) 27000 12960 —— 合計(jì) 304598 757450 ? 項(xiàng)目占地 ，地上可售面積 73萬平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設(shè)教育配套 。 ? 項(xiàng)目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 2023年 1月 項(xiàng)目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。 ，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少，南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 公建布局 、整體較大的樓間距設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。 升，但 水域功效未完全發(fā)揮）。 ，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。 ，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 ，但北部組團(tuán)學(xué)?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團(tuán)的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析小結(jié) ? 地塊開發(fā)條件優(yōu)越 ? 配套需不斷完善 ? 規(guī)劃需進(jìn)一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項(xiàng)目的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅 1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項(xiàng)目整體的投資價(jià)值。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 2023年 1月 開發(fā)環(huán)境分析思路 天津城市宏