【正文】 進(jìn)入 07后武清市場表現(xiàn)活躍，商品住宅成交量及價格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2023年 1月 武清目前項(xiàng)目主要分布在武清城區(qū)，且與本項(xiàng)目處于同一區(qū)域范圍。 0 6 0 7 武清居住用地供應(yīng)與單畝價格對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 006年 07年（萬平米）0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 0（萬元/畝） 土地供應(yīng)量單畝均價供應(yīng)量呈迅速增長態(tài)勢，價格同時隨市增長 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應(yīng)約 ，而 07年此數(shù)據(jù)已達(dá) ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場將在未來出現(xiàn) 12年出現(xiàn)高峰。 ?0607年武清居住用地單畝價格持續(xù)走高， 07年價格接近 06年價格的 8倍，并高于天津市場平均水平。 12月，央行和銀監(jiān)會頒布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 ，解釋了“第二套住房”的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例 40%。同時， 使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 5328元 /平米 4982元 /平米 武清全年消化量約 60萬平米 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 1月至 12月，央行十次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，最后一次上調(diào)后，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %。 ? 成交均價達(dá)到 /平米 ，環(huán)比上漲幅度約 %。 ?充分考慮區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，在配套設(shè)施建設(shè)上彌補(bǔ)區(qū)域不足，豐富自身生活氛圍。 ? 如今園區(qū)自行車生產(chǎn)企業(yè)已發(fā)展到 40余家，年產(chǎn)自行車 300多萬輛，從事自行車產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)超過了 5000人，各類技術(shù)人員占員工總數(shù)的 30％，其中具有大專以上文憑的技術(shù)人員近 200人。區(qū)域擁有股份制企業(yè)、民營企業(yè) 85家，形成了建筑建材、醫(yī)藥制劑、房地產(chǎn)開發(fā)、服裝服飾、餐飲服務(wù)、木業(yè)制造、輕工電子、造紙印刷等8大主導(dǎo)行業(yè)?，F(xiàn)作為摩托羅拉的國內(nèi)配套企業(yè)，為摩托羅拉生產(chǎn)零部件。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 經(jīng)過十年發(fā)展，逐步形成了汽車及零部件制造、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 投資方 企業(yè)名稱 性質(zhì) 國別 主要產(chǎn)品 日本東棉株 式會社 天津大真空 有限公司 獨(dú)資 日本 水晶震動子 、水晶片 日本住友商 事株式會社 天津華住金 屬制品有限 公司 獨(dú)資 日本 剪切鋼板 韓國樂喜化 學(xué)公司 天津樂金新 型建材有限 公司 合資 韓國 PVC地磚、 地墊、高光 膜 日本住友商 事株式會社 中農(nóng)住商 （天津）農(nóng) 用化學(xué)品有 限公司 合資 日本 除草劑、殺 蟲劑、殺菌 劑 日本三井物 產(chǎn)株式會社 天津三之星 機(jī)帶有限公 司 獨(dú)資 日本 機(jī)械用（主 要用于汽車 等）硫化橡 膠傳動帶 艾默生電器 公司 艾默生過程 管理（天津 ）閥門有限 公司 獨(dú)資 美國 氣動閥門控 制系統(tǒng) 日本伊騰忠 株式會社 天津真和實(shí) 業(yè)有限公司 獨(dú)資 日本 制鞋 企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)） 國別 備注 歐 、 美 企 業(yè) 丹佛斯（天津）有限公司 丹麥 控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲 地區(qū)最大的投資項(xiàng)目 瑞特格散熱器（天津）有限公 司 芬蘭 散熱器生產(chǎn)居世界前列 泰姆玻璃機(jī)械（天津）有限公 司 芬蘭 鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位 麥格昆磁（天津）有限公司 美國 當(dāng)今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占 據(jù) 了粘結(jié)釹磁市場 90%的市場份額 天津中天高科特種車輛有限公 司 美國 亞洲最大特種車輛制造商 日 新 企 業(yè) 天津伊都錦時裝有限公司 日本 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內(nèi)著名品牌 港 臺 企 業(yè) 光寶電子（天津）有限公司 臺灣 世界第三大光電產(chǎn)品制造商 天津濟(jì)豐包裝紙業(yè)有限公司 維爾京群島 世界著名品牌 功學(xué)社（天津）樂器有限公司 維爾京群島 樂器生產(chǎn)居世界前列 天津天寶光碟有限公司 香港 產(chǎn)品市場占有率居全國前 5名 天津天獅生物發(fā)展有限公司 香港 民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中 國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷 行業(yè)研究基地被聯(lián)合國評為“國際生態(tài)安全最佳 企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商 “ 之一 天津南玻工程玻璃有限公司 香港 中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世 界一流生產(chǎn)線 綾致時裝（天津）有限公司 香港 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內(nèi)著名品牌 中 國 企 業(yè) 中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司 中國 國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司 天津紅日藥業(yè)股份有限公司 中國 銷售額濟(jì)身全國制藥企業(yè)百強(qiáng)之列、天津市十佳 民營明星企業(yè) 天津名門動物食品有限公司 中國 投資方希望集團(tuán)是中國最大的民營企業(yè) 天津豹鳴股份有限公司 中國 全國 500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一 天津完達(dá)山華明乳品有限公司 中國 國內(nèi)著名品牌 世界 500強(qiáng)企業(yè) 世界級大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū) 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 天鵝湖大酒店 雍陽賓館 海關(guān)培訓(xùn)中心 武清開發(fā)區(qū)生活配套 武清開發(fā)區(qū)生活區(qū)是為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供生活娛樂配套的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，棲仙溫泉公寓、花園別墅、海達(dá)家樂超市、海隆酒樓、棲仙公園、英華學(xué)校等一大批生活服務(wù)設(shè)施為前來投資的各方人士提供了一個優(yōu)良的生活空間 。 ?目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個國家和地區(qū)的 500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、汽車及零部件五個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 2 0 0 6 年武清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)13%第二產(chǎn)業(yè)51%第三產(chǎn)業(yè)36%從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度 —— 武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進(jìn)其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時帶動城市的發(fā)展進(jìn)程 2023年 1月 從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢可以看出 —— 隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔(dān)部分產(chǎn)業(yè)的居住功能需求 ?2023年開發(fā)區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 47億元，增長 35%；完成銷售收入 143億元，增長29%；實(shí)現(xiàn)稅收 15億元，增長 50%。 ? 全線費(fèi)用： 58元（北京至楊村 40元） ? 全線時間： 30分鐘 ? 開通時間： 2023年 8月 從京津城鐵看 —— 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機(jī)遇，同時也帶來了相應(yīng)的競爭 城際列車車站武清站就設(shè)在距項(xiàng)目 步行僅約10余分鐘 路程的 前進(jìn)道 上 2023年 1月 圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進(jìn)行一系列的開發(fā)建設(shè)。 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 從武清城市規(guī)劃角度看 —— 本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團(tuán)”，是未來發(fā)展的重點(diǎn) 2023年 1月 從人口角度看 —— 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬人）2236600102030405060702023 2023 2023 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達(dá) 83萬人，其中 戶籍人口 82萬人，流動人口超過 1萬人 。到天津新港 71公里，到天津?yàn)I海國際機(jī)場 35公里，至北京機(jī)場 90公里。 京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。 公建布局 、整體較大的樓間距設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學(xué)校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。 跳出 區(qū)域看項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 跳出 當(dāng)前看未來 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來整體的升值前景 本案入市時間預(yù)計(jì)在 2023～ 2023年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘 土地最大的價值。 借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強(qiáng)國道，西至泉達(dá)路，東至泉發(fā)路。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項(xiàng)目地塊價值的提升將會起到巨大作用 2023年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設(shè) 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項(xiàng)目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項(xiàng)目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。 地塊周邊行政及醫(yī)療單位 2023年 1月 地塊優(yōu)劣分析 ，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 2023年 1月 項(xiàng)目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 ，但北部組團(tuán)學(xué)校可能對北側(cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團(tuán)的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢 。 京津“雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟(jì)第三極的關(guān)鍵因素之一 京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究 核心城市“有機(jī)疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實(shí)施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境小結(jié) ? 通過我們對項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出 1 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進(jìn)一步拉動其經(jīng)濟(jì)水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。 2023年區(qū) 域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖35%28%37%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展 2023年 1月 多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津 ?京福公路（ 104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運(yùn)車為主 ?京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)（高速費(fèi) 30元） ?京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計(jì) 2023年通車 從交通建設(shè)上看 —— 不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境 四條高速： 5個出口 兩條國道： 103 104 六條城市干道 城際鐵路：楊村客運(yùn)站 京山鐵路