【正文】 觀分析 經(jīng)濟分析 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)布局 京津一體化 武清區(qū)域分析 城市看區(qū)域 區(qū)域看項目 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 人口規(guī)劃 地塊外部環(huán)境 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展， GDP快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎(chǔ) ?2023年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價格計算，增長 % ；高于全國平均水平 4個百分點； 天津 G D P 總量與增長1 7 0 1 . 8 81 9 1 9 . 0 92 1 5 0 . 7 62 5 7 8 . 0 33 1 1 0 . 9 73 6 9 7 . 6 24 3 3 7 . 7 33 6 0 1 . 31 0 . 8121 2 . 71 4 . 81 5 . 81 4 . 71 4 . 41 4 . 805001000150020232500300035004000450050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度101520系列2 系列1GDP總量 比上年增長 資料來源：天津統(tǒng)計局 GDP分析 從經(jīng)濟發(fā)展角度看 —— 天津經(jīng)濟形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境 固定資產(chǎn)投資分析 固定資產(chǎn)投資總量及增長8 1 1 . 2 91 0 4 6 . 7 21 2 5 8 . 9 81 5 1 6 . 8 41 8 4 9 . 81 7 0 9 . 4 31 5 . 1292 0 . 3 2 0 . 5222 8 . 102004006008001000120014001600180020232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 7 年前三季度101520253035系列2 系列1固定資產(chǎn)投資總額 比上年增長 固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理 ?2023年前三季度， 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長 %，同比加快 5個 百分點 2023年 1月 從城市規(guī)劃角度看 —— 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)： “一軸”是指： “武清 —— 中心城區(qū) —— 濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸 。 “兩帶”是指：“寧河 —— 漢沽 —— 濱海新區(qū)核心區(qū) —— 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 —— 寶坻 —— 中心城區(qū) —— 靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫 —— 北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶 2023年 1月 從產(chǎn)業(yè)角度來看 —— 京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔(dān)城市的第二產(chǎn)業(yè)功能 相關(guān)資料表明， 京津分工逐步實現(xiàn) —— 北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 ，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙a(chǎn)業(yè) 。 隨著天津經(jīng)濟地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢 。 2023年 1月 從京津一體化發(fā)展角度看 —— 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。 京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 2023年 1月 ，以唐保為兩翼 ，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局， 發(fā)展中等城市，增加城市密度 ，構(gòu)建 大北京地區(qū)組合城市 。 ，綜合平衡與總體管理。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 ，實現(xiàn) 區(qū)域交通運輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡(luò)式”的轉(zhuǎn)變 。 京津“雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟第三極的關(guān)鍵因素之一 京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究 核心城市“有機疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境小結(jié) ? 通過我們對項目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出 1 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進一步拉動其經(jīng)濟水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展的前提下，其對天津的影響將不斷增加 ,而本案也將站在更高的起點 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，武清將會更多承擔(dān)天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。 2 3 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機場 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個 村 741個 人口 82萬 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。到天津新港 71公里，到天津濱海國際機場 35公里，至北京機場 90公里。 東 與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界 南 與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連 西 與河北省廊坊市安次區(qū)接壤 北 與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰 區(qū)位 四至 武清 武清 武清區(qū)位 —— 京津核心樞紐 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 武清區(qū) GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進功不可沒 武清區(qū) G D P 及歷年 G D P 統(tǒng)計020406080100120140億元0202340006000800010000120231400016000元 / 人GDP 人均G D PG D P 9 1 . 7 1 0 0 . 7 1 1 8 . 1 1 0 0 . 2 8 1 1 4 . 5 4人均 G D P 11438 12498 14620 12365 14016 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年?2023年武清 GDP 收入為 135億 ，較去年快速增長，武清對天津 GDP的貢獻作用在增加，而究其原因，借助京津紐帶的位臵優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。 從經(jīng)濟環(huán)境看 —— 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計0100000202300300000400000500000600000萬元固定資產(chǎn)投資 124793 207047 217192 235010 5078342023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 1月 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地 。如果成功落戶武清 ， 將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作用 ，預(yù)計第二機場選址工作在 2023年完成 ， 2023年啟動建設(shè) ， 2023年建成投入使用 。 武清城市空間結(jié)構(gòu)： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。 八大組團： 新城核心組團 ；外圍 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括 3個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括 4個組團，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 從武清城市規(guī)劃角度看 —— 本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團”，是未來發(fā)展的重點 2023年 1月 從人口角度看 —— 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬人）2236600102030405060702023 2023 2023 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達(dá) 83萬人，其中 戶籍人口 82萬人，流動人口超過 1萬人 。 城區(qū)人口 22萬 ，按照規(guī)劃，到2023年將達(dá) 36萬 ， 2023年達(dá) 60萬 。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 戶籍人口 城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 鄉(xiāng)村從業(yè)人員 武清各年從業(yè)人口比例4 9 . 5 9 %4 8 . 5 9 %5 2 . 9 3 %5 3 . 5 6 % 5 3 . 4 1 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %4 9 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 1 . 0 0 %5 2 . 0 0 %5 3 . 0 0 %5 4 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢 2023年 1月 區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源 區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計1551661681771777091919942024090500001000001500002023002500002023 2023 2023 2023 2023（人）區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計135260145668146613 1460971517621250001300001350001400001450001500001550002023 2023 2023 2023 2023（人） 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第 3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增， 隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增， 使購買商品房成為可能。故第 3產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 2023年區(qū) 域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖35%28%37%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展 2023年 1月 多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津 ?京福公路（ 104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運車為主 ?京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)（高速費 30元） ?京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計 2023年通車 從交通建設(shè)上看 —— 不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境 四條高速： 5個出口 兩條國道： 103 104 六條