【正文】 總值中的比重保持穩(wěn)定。 車站周邊地區(qū)場所重塑，樹立武清新地標(biāo)，打造武清新名片，展示武清特色的城市發(fā)展圖景。 2023年區(qū) 域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖35%28%37%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展 2023年 1月 多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津 ?京福公路（ 104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運(yùn)車為主 ?京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)（高速費(fèi) 30元） ?京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計 2023年通車 從交通建設(shè)上看 —— 不斷改善的交通環(huán)境將會為本案提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境 四條高速： 5個出口 兩條國道： 103 104 六條城市干道 城際鐵路：楊村客運(yùn)站 京山鐵路：楊村貨運(yùn)站 2023年 1月 京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休閑功能等）的過程中獲得發(fā)展 ? 北京到天津城際軌道 , 全線總長 115公里 ? 京津城際軌道交通時速為 300公里。 城區(qū)人口 22萬 ，按照規(guī)劃，到2023年將達(dá) 36萬 ， 2023年達(dá) 60萬 。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。 東 與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界 南 與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連 西 與河北省廊坊市安次區(qū)接壤 北 與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰 區(qū)位 四至 武清 武清 武清區(qū)位 —— 京津核心樞紐 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 武清區(qū) GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進(jìn)功不可沒 武清區(qū) G D P 及歷年 G D P 統(tǒng)計020406080100120140億元0202340006000800010000120231400016000元 / 人GDP 人均G D PG D P 9 1 . 7 1 0 0 . 7 1 1 8 . 1 1 0 0 . 2 8 1 1 4 . 5 4人均 G D P 11438 12498 14620 12365 14016 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年?2023年武清 GDP 收入為 135億 ，較去年快速增長，武清對天津 GDP的貢獻(xiàn)作用在增加，而究其原因，借助京津紐帶的位臵優(yōu)勢，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。 京津“雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國經(jīng)濟(jì)第三極的關(guān)鍵因素之一 京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究 核心城市“有機(jī)疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實(shí)施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境小結(jié) ? 通過我們對項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出 1 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢，武清將會承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進(jìn)一步拉動其經(jīng)濟(jì)水平的提升，同時也將為房地產(chǎn)市場制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 2023年 1月 ，以唐保為兩翼 ，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局， 發(fā)展中等城市，增加城市密度 ，構(gòu)建 大北京地區(qū)組合城市 。 隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的提升，必然引起市區(qū)地價提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢 。 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 2023年 1月 開發(fā)環(huán)境分析思路 天津城市宏觀分析 經(jīng)濟(jì)分析 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)布局 京津一體化 武清區(qū)域分析 城市看區(qū)域 區(qū)域看項(xiàng)目 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 人口規(guī)劃 地塊外部環(huán)境 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展， GDP快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ) ?2023年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價格計算，增長 % ；高于全國平均水平 4個百分點(diǎn)； 天津 G D P 總量與增長1 7 0 1 . 8 81 9 1 9 . 0 92 1 5 0 . 7 62 5 7 8 . 0 33 1 1 0 . 9 73 6 9 7 . 6 24 3 3 7 . 7 33 6 0 1 . 31 0 . 8121 2 . 71 4 . 81 5 . 81 4 . 71 4 . 41 4 . 805001000150020232500300035004000450050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度101520系列2 系列1GDP總量 比上年增長 資料來源：天津統(tǒng)計局 GDP分析 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看 —— 天津經(jīng)濟(jì)形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境 固定資產(chǎn)投資分析 固定資產(chǎn)投資總量及增長8 1 1 . 2 91 0 4 6 . 7 21 2 5 8 . 9 81 5 1 6 . 8 41 8 4 9 . 81 7 0 9 . 4 31 5 . 1292 0 . 3 2 0 . 5222 8 . 102004006008001000120014001600180020232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 7 年前三季度101520253035系列2 系列1固定資產(chǎn)投資總額 比上年增長 固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，也大大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理 ?2023年前三季度， 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長 %，同比加快 5個 百分點(diǎn) 2023年 1月 從城市規(guī)劃角度看 —— 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)： “一軸”是指： “武清 —— 中心城區(qū) —— 濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸 。 ，但北部組團(tuán)學(xué)?？赡軐Ρ眰?cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團(tuán)的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 升，但 水域功效未完全發(fā)揮）。 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 2023年 1月 項(xiàng)目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 1. 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到 振華道尚未開通，需繞道強(qiáng)國道）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠(yuǎn)（約 ），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。 地塊周邊行政及醫(yī)療單位 2023年 1月 地塊優(yōu)劣分析 ，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 青少年活動中心 1 1 2 2 海達(dá)家樂超市二店 3 3 泉州路市場 4 4 江河酒樓、建設(shè)銀行、 中國移動、信用聯(lián)社 5 6 7 8 9 10 新華書店、京津購物 6 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 10 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈 11 11 海達(dá)家樂超市一店 及少量商業(yè) 5 未來商業(yè)發(fā)展 地塊周邊商業(yè)配套 2023年 1月 地塊周邊教育配套 本案 泉達(dá) 泉發(fā) 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華西道 振華東道 強(qiáng)國道 光明道 新華 英華中學(xué)：距項(xiàng)目約 200米 1 1 英華小學(xué)：距項(xiàng)目 600米 2 英華幼兒園：距項(xiàng)目 1公里 3 2 3 4 5 4 楊村五中：距項(xiàng)目 5 楊村一中：距項(xiàng)目 1公里 6 6 楊村三中：距項(xiàng)目 1公里 7 楊村六中：距項(xiàng)目 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會 i擁有一所學(xué)校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項(xiàng)目地塊價值的提升將會起到巨大作用 2023年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設(shè) 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項(xiàng)目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項(xiàng)目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。 京津城際鐵路正在修建中。 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強(qiáng)國道，西至泉達(dá)路，東至泉發(fā)路。 2023年 1月 超越 —— 全面提升項(xiàng)目價值 超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 關(guān)鍵詞：多功能組合 引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項(xiàng)目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項(xiàng)目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。 借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。 借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢 關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加 ” 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項(xiàng)目生存的根本。 跳出 區(qū)域看項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 跳出 當(dāng)前看未來 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來整體的升值前景 本案入市時間預(yù)計在 2023～ 2023年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來，掘 土地最大的價值。 2023年 1月 報告目錄 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運(yùn)用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價格 ? 項(xiàng)目本體分析 ? 項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析 ? 商品住宅市場分析 ? 項(xiàng)目定位分析 ? 項(xiàng)目定位結(jié)論 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群 ? 目標(biāo)客戶判斷 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目本體分析 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 我們在那里？ 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要 3條道路，包括 行政單位集中的雍陽西道 、以 商業(yè)為主的振華道 、以及 居住區(qū)集中的強(qiáng)國道 。 三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學(xué)校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。 泉旺路 光明道 本案 武清客運(yùn)站 地塊交通 城鐵站實(shí)景圖 城鐵站目測地塊位臵 地塊位臵 ?項(xiàng)目周邊的公共交通不發(fā)達(dá)，近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農(nóng)用三輪車 611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 另外，項(xiàng)目西北側(cè)，距項(xiàng)目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀(jì)東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機(jī)關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升