【正文】 從 0607年的整體情況看，居住用地供應(yīng)分布比較分散，但 每年都出現(xiàn)了一個供應(yīng)量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務(wù)，而 07年則為武清城區(qū)。 2023年政策對房地產(chǎn)市場的影響 在宏觀調(diào)控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產(chǎn)生巨大影響。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險。 05年沒有供應(yīng)，而 06年共成交 16塊，而 07年則共成交 55塊 。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套設(shè)施齊全，實現(xiàn)了“七通一平”，生活服務(wù)區(qū)可為企業(yè)職工提供住宿、醫(yī)療、購物等生活服務(wù)。 2023年工業(yè)總產(chǎn)值為 ，出口額為 ， 從業(yè)人員 6500多人 ， 年稅收接近 3億元人民幣 。 ? 縣級工業(yè)園區(qū)： 王慶坨經(jīng)濟區(qū)、王古經(jīng)濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務(wù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。故第 3產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 ，實現(xiàn) 區(qū)域交通運輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡(luò)式”的轉(zhuǎn)變 。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 另外，項目西北側(cè)，距項目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 2023年 1月 報告目錄 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價格 ? 項目本體分析 ? 項目開發(fā)環(huán)境分析 ? 商品住宅市場分析 ? 項目定位分析 ? 項目定位結(jié)論 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷目標客戶群 ? 目標客戶判斷 2023年 1月 項目本體分析 項目本體分析 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結(jié) 2023年 1月 我們在那里？ 項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要 3條道路，包括 行政單位集中的雍陽西道 、以 商業(yè)為主的振華道 、以及 居住區(qū)集中的強國道 。 2023年 1月 超越 —— 全面提升項目價值 超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 關(guān)鍵詞：多功能組合 引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。 青少年活動中心 1 1 2 2 海達家樂超市二店 3 3 泉州路市場 4 4 江河酒樓、建設(shè)銀行、 中國移動、信用聯(lián)社 5 6 7 8 9 10 新華書店、京津購物 6 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 10 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈 11 11 海達家樂超市一店 及少量商業(yè) 5 未來商業(yè)發(fā)展 地塊周邊商業(yè)配套 2023年 1月 地塊周邊教育配套 本案 泉達 泉發(fā) 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華西道 振華東道 強國道 光明道 新華 英華中學(xué)：距項目約 200米 1 1 英華小學(xué)：距項目 600米 2 英華幼兒園：距項目 1公里 3 2 3 4 5 4 楊村五中：距項目 5 楊村一中：距項目 1公里 6 6 楊村三中：距項目 1公里 7 楊村六中：距項目 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會 i擁有一所學(xué)校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 升，但 水域功效未完全發(fā)揮）。 2023年 1月 ，以唐保為兩翼 ，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局， 發(fā)展中等城市，增加城市密度 ，構(gòu)建 大北京地區(qū)組合城市 。 城區(qū)人口 22萬 ，按照規(guī)劃，到2023年將達 36萬 ， 2023年達 60萬 。 武清的兩個開發(fā)區(qū)均為天津國家級產(chǎn)業(yè)園，對承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用 2023年 1月 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展概況 武清具有兩大省級工業(yè)園區(qū)和十多個縣級工業(yè)園區(qū)。 武清開發(fā)區(qū)有四星級酒店天鵝湖大酒店；三星級酒店雍陽賓館；以及海關(guān)培訓(xùn)中心。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 上馬臺工業(yè)區(qū) ? 天津武清上馬臺工業(yè)區(qū)是集鑄造、制造及其研發(fā)為一體，產(chǎn)業(yè)聚集，功能完備的現(xiàn)代化基礎(chǔ)性工業(yè)基地。 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗總結(jié) 本案前期定位從大盤角度需考慮問題 2023年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施 從大盤角度，前期定位需考慮問題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)便利 產(chǎn)品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標建筑， 做到景 中有盤，盤是景中盤 通過高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司， 提升項目整體價值 結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組 團內(nèi)部溝通聯(lián)系 彌補區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街 立足于當前和未來市場需求 與盲點，進行產(chǎn)品組合與設(shè)計， 吸引多樣客戶 2023年 1月 項目本體分析 商品住宅市場研究分析 2023年 1月 天津商品住宅市場整體分析 武清商品住宅市場分析 商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 0507年天津居住用地總體供應(yīng) ? 0507年，天津居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長，0 07年的供應(yīng)均達到了前一年供應(yīng)量的 3倍，增長迅速。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準利率從 %提高到%,貸款基準利率提高到 % 。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實施，對農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。而 10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價已基本與年初持平。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長， 07年供應(yīng)量更是大幅增長，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價格對比 ? 2023年天津市商品房 成交量達 ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。如今首期開發(fā)的 1800畝（ ）自行車產(chǎn)業(yè)區(qū)以其高水平的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)惠的扶持政策、高標準的服務(wù)舉措吸引了 17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產(chǎn)值突破 8億元，已成為較具實力和競爭力的中國北方自行車生產(chǎn)及出口基地。 鵬思特（天津）實業(yè)有限公司 美國獨資企業(yè)，占地 ，累計投資總額 2998萬美元，主要從事集成電路等精密機電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產(chǎn)和銷售。 ?武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。 2 3 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 ? 區(qū) 位 城區(qū)距北京 71km 天津 25km 首都機場 90km 天津港 71km ? 基本情況 區(qū)域面積 1574km2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個 村 741個 人口 82萬 武 清 概 況 2023年 1月 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū) 25公里，距北京市區(qū) 71公里。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。 、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 地塊內(nèi)部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項目最近的公共汽車站為 5656 563總站，位于光明道和泉旺路交口的。 借勢天津北方 經(jīng)濟中心定位 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。 目前主要商業(yè)場所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營造。 2023年 1月 從京津一體化發(fā)展角度看 —— 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能 從北京的中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。 八大組團： 新城核心組團 ；外圍 7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。目前來看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當規(guī)模。 二期開發(fā)面積 ，按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展思路， 2023年 10月完成全部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并開始招商，目前已完成大部分招商出讓工作。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè) 80余家；注冊企業(yè) 30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國內(nèi)外投資近 20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿透偁幜Φ拈_發(fā)區(qū)之一， 2023年全國開發(fā)區(qū)整頓中順利通過國土資源部等五部委審核，同年 4月被天津市人民政府確認保留 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 梅廠福源經(jīng)濟區(qū) 天津武清福源經(jīng)濟區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東 部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向 從區(qū)內(nèi)穿過，占地 300公頃，區(qū)內(nèi)土地 平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。 ?大盤引導(dǎo)區(qū)域需求，面對多重客戶，因此需要多種類產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。 城區(qū)與郊縣價格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場主角。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實現(xiàn)了更加快速的增長。 從已經(jīng)統(tǒng)計出的項目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 0 6 0 7 年成交均價及成交量比較圖0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月30003500400045005000550060006500700075002 0 0 7 成交量（萬平米） 2 0 0 6 成交量（萬平米） 2 0 0 7 成交均價 2 0 0 6 成交均價