【正文】 工商業(yè)發(fā)達，市場容量巨大的黃金地帶 武清開發(fā)區(qū)地處京津之間，位于京津塘高速公路 71公里處。 武清的兩個開發(fā)區(qū)均為天津國家級產(chǎn)業(yè)園，對承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用 2023年 1月 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展概況 武清具有兩大省級工業(yè)園區(qū)和十多個縣級工業(yè)園區(qū)。 車站周邊地區(qū)場所重塑，樹立武清新地標，打造武清新名片，展示武清特色的城市發(fā)展圖景。 城區(qū)人口 22萬 ，按照規(guī)劃，到2023年將達 36萬 ， 2023年達 60萬 。 東 與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界 南 與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連 西 與河北省廊坊市安次區(qū)接壤 北 與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰 區(qū)位 四至 武清 武清 武清區(qū)位 —— 京津核心樞紐 2023年 1月 區(qū)域環(huán)境分析 ? 武清區(qū)概況 ?武清區(qū)域環(huán)境分析 ? 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 武清區(qū) GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進功不可沒 武清區(qū) G D P 及歷年 G D P 統(tǒng)計020406080100120140億元0202340006000800010000120231400016000元 / 人GDP 人均G D PG D P 9 1 . 7 1 0 0 . 7 1 1 8 . 1 1 0 0 . 2 8 1 1 4 . 5 4人均 G D P 11438 12498 14620 12365 14016 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年?2023年武清 GDP 收入為 135億 ，較去年快速增長，武清對天津 GDP的貢獻作用在增加，而究其原因，借助京津紐帶的位臵優(yōu)勢，進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的巨大收益功不可沒。 2023年 1月 ，以唐保為兩翼 ，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局， 發(fā)展中等城市，增加城市密度 ，構(gòu)建 大北京地區(qū)組合城市 。 2023年 1月 項目本體分析 項目開發(fā)環(huán)境分析 2023年 1月 開發(fā)環(huán)境分析思路 天津城市宏觀分析 經(jīng)濟分析 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)布局 京津一體化 武清區(qū)域分析 城市看區(qū)域 區(qū)域看項目 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 人口規(guī)劃 地塊外部環(huán)境 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 開發(fā)環(huán)境小結(jié) 2023年 1月 宏觀環(huán)境分析 ? 天津城市發(fā)展分析 ? 宏觀環(huán)境分析小結(jié) 2023年 1月 天津經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展， GDP快速增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅實的發(fā)展基礎 ?2023年前三個季度全市生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價格計算，增長 % ；高于全國平均水平 4個百分點； 天津 G D P 總量與增長1 7 0 1 . 8 81 9 1 9 . 0 92 1 5 0 . 7 62 5 7 8 . 0 33 1 1 0 . 9 73 6 9 7 . 6 24 3 3 7 . 7 33 6 0 1 . 31 0 . 8121 2 . 71 4 . 81 5 . 81 4 . 71 4 . 41 4 . 805001000150020232500300035004000450050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度101520系列2 系列1GDP總量 比上年增長 資料來源：天津統(tǒng)計局 GDP分析 從經(jīng)濟發(fā)展角度看 —— 天津經(jīng)濟形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境 固定資產(chǎn)投資分析 固定資產(chǎn)投資總量及增長8 1 1 . 2 91 0 4 6 . 7 21 2 5 8 . 9 81 5 1 6 . 8 41 8 4 9 . 81 7 0 9 . 4 31 5 . 1292 0 . 3 2 0 . 5222 8 . 102004006008001000120014001600180020232023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 7 年前三季度101520253035系列2 系列1固定資產(chǎn)投資總額 比上年增長 固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，也大大的促進了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理 ?2023年前三季度， 全市房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長 %，同比加快 5個 百分點 2023年 1月 從城市規(guī)劃角度看 —— 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)： “一軸”是指： “武清 —— 中心城區(qū) —— 濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸 。 升，但 水域功效未完全發(fā)揮）。 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 1. 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到 振華道尚未開通，需繞道強國道）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（約 ），周邊商業(yè)設施缺乏不便利。 青少年活動中心 1 1 2 2 海達家樂超市二店 3 3 泉州路市場 4 4 江河酒樓、建設銀行、 中國移動、信用聯(lián)社 5 6 7 8 9 10 新華書店、京津購物 6 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 10 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈 11 11 海達家樂超市一店 及少量商業(yè) 5 未來商業(yè)發(fā)展 地塊周邊商業(yè)配套 2023年 1月 地塊周邊教育配套 本案 泉達 泉發(fā) 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華西道 振華東道 強國道 光明道 新華 英華中學：距項目約 200米 1 1 英華小學：距項目 600米 2 英華幼兒園：距項目 1公里 3 2 3 4 5 4 楊村五中：距項目 5 楊村一中：距項目 1公里 6 6 楊村三中：距項目 1公里 7 楊村六中：距項目 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會 i擁有一所學校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 京津城際鐵路正在修建中。 2023年 1月 超越 —— 全面提升項目價值 超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 關(guān)鍵詞：多功能組合 引領區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。 借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢 關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加 ” 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。 2023年 1月 報告目錄 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價格 ? 項目本體分析 ? 項目開發(fā)環(huán)境分析 ? 商品住宅市場分析 ? 項目定位分析 ? 項目定位結(jié)論 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷目標客戶群 ? 目標客戶判斷 2023年 1月 項目本體分析 項目本體分析 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結(jié) 2023年 1月 我們在那里？ 項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要 3條道路，包括 行政單位集中的雍陽西道 、以 商業(yè)為主的振華道 、以及 居住區(qū)集中的強國道 。 泉旺路 光明道 本案 武清客運站 地塊交通 城鐵站實景圖 城鐵站目測地塊位臵 地塊位臵 ?項目周邊的公共交通不發(fā)達，近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農(nóng)用三輪車 611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。 另外，項目西北側(cè)，距項目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機關(guān)主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 ? 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶 2023年 1月 從產(chǎn)業(yè)角度來看 —— 京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔城市的第二產(chǎn)業(yè)功能 相關(guān)資料表明， 京津分工逐步實現(xiàn) —— 北京重點放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 ，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙a(chǎn)業(yè) 。 ，實現(xiàn) 區(qū)域交通運輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡式”的轉(zhuǎn)變 。 武清城市空間結(jié)構(gòu)： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。故第 3產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 新城居住區(qū) 開發(fā)區(qū)居住區(qū) 老城區(qū) 2023年 1月 武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢，第二產(chǎn)業(yè)的主導地位逐年凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當規(guī)模，預計將會繼續(xù)增加 第一產(chǎn)業(yè) 所占比重 （ %） 第二產(chǎn)業(yè) 所占比重 （ %） 第三產(chǎn)業(yè) 所占比重 （ %） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 武清產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化16 1 5 . 61 4 . 41 9 . 8 1 8 . 6134 2 . 7 4 2 . 7 4 3 . 3 42 4 2 . 5514 1 . 3 4 1 . 7 4 2 . 33 8 . 2 3 8 . 93601020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 武清區(qū)三大產(chǎn)業(yè)絕對規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長勢頭。 ? 縣級工業(yè)園區(qū)： 王慶坨經(jīng)濟區(qū)、王古經(jīng)濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 一期開發(fā)面積 ，由5平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū) 、 的中心區(qū) 和 構(gòu)成。 2023年工業(yè)總產(chǎn)值為 ，出口額為 ， 從業(yè)人員 6500多人 ， 年稅收接近 3億元人民幣 。主要從事汽車減震器及相關(guān)部件的生產(chǎn)。區(qū)內(nèi)基礎設施完備，配套設施齊全，實現(xiàn)了“七通一平”，生活服務區(qū)可為企業(yè)職工提供住宿、醫(yī)療、購物等生活服務。 ?前期需要對項目所在區(qū)域進行詳細的調(diào)研，了解區(qū)域市場整體情況，以及客戶的實際需求，并對未來發(fā)展進行預測，方可進行定位。 05年沒有供應，而 06年共成交 16塊，而 07年則共成交 55塊 。 ? 支撐今年市場數(shù)據(jù)躍升的主角，主要來自 郊縣區(qū)域和濱海新區(qū) ，中心城區(qū)作為傳統(tǒng)的成交集中區(qū)域，對整體市場的影響力正逐漸縮減，而以郊縣和濱海區(qū)域為代表的郊縣區(qū)域，在相關(guān)數(shù)據(jù)中的比重正在逐漸提升，并開始積極的影響天津房地產(chǎn)整體市場的走勢。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 影響： 這一 《 辦法 》 的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮， 二手房的交易價格有可能由此上漲。 2023年政策對房地產(chǎn)市場的影響 在宏觀調(diào)控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產(chǎn)生巨大影響。 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 0607年武清居住用地供應及單畝價格對比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應量持續(xù)增長。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應分布比較分散，但 每年都出現(xiàn)了一個供應量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務，而 07年則為