【正文】 率先和重點推出樓層 、 景觀一般的組團銷售 ， 避免位置 、 樓層和景觀差的房子積壓 。 A、產(chǎn)品細分 1樓產(chǎn)品 緊鄰規(guī)劃路、北側(cè)為住宅和辦公建筑，現(xiàn)為大量待拆遷平房區(qū)，可前期入市，通過前期價格杠桿，快速銷售，實現(xiàn)資金回籠和熱銷態(tài)勢建立 2樓產(chǎn)品 產(chǎn)品性價比較高 ，景觀效果最好，可作為后期推盤量，提升整體項目的價格，銷售速度可能適當放緩，但可提升項目品質(zhì)，樹立項目品牌 D、市場判斷 區(qū)域市場高端產(chǎn)品供應(yīng)有限，價格呈上漲態(tài)勢 區(qū)域及周邊有競爭樓盤基本在 07年8月左右入市，競爭節(jié)點的把控 把握契機 盡快啟動 競爭市場 緣溪堂 100套將于 2023年 8月投入市場，長河灣A11\12\13號樓以及觀緣等項目陸續(xù)有放量，應(yīng)盡快把握市場時機。 ?長河的極盛時期是在清乾隆以后，當時為了治理皇都的水， 不僅局部拓寬和整理了泊岸工程，而且也成了皇室去西郊御苑的水道，到了慈禧垂政年間，極盡奢華，每年春季她從西直門外的綺紅堂碼頭 （今動物園西門內(nèi)）乘龍舟赴頤和園 . 靜巷名宅： 低調(diào)，是更深層次的炫耀 無論是法國拉德芳斯富人區(qū)，還是美國中央公園附近的豪宅地， 或則是日本、臺灣財富階層的寓所，都不會張揚在路邊，往往是處于主人隱私和安全的需要，選擇靠近鬧市區(qū)的次街或主街道的靜項。難舍繁華，喧鬧。這個“士”和“君子”概念基本 上是重迭的 。 區(qū)域性定位 貴胄之選 客戶特征定位 他們是誰？ 有資本和智本， 有品位和品味的他們，更象誰？ 客戶特征定位 他們是 …… . ?與西部各種機關(guān)部委有密切商務(wù)往來的機構(gòu)高管或企業(yè)主； ?區(qū)域內(nèi)中關(guān)村高科技區(qū)域內(nèi)國際高端企業(yè)高管； ?區(qū)域內(nèi)教育產(chǎn)業(yè)的成功人士和管理階層； ?區(qū)域內(nèi)軍隊部委、總后機關(guān)，軍隊企業(yè)，特殊行業(yè)高層； ?歸國華人、外地（外省或外籍）高管； ?追求城市的便捷、第二居所需求的城市富裕階層； ?投資機構(gòu)、區(qū)域內(nèi)部分投資型客戶； ?上層公關(guān)、私密需求、禮品贈予。南鄰金融街，北靠中關(guān)村，憑借東樞西紐獨特的地理位置以及地鐵、輕軌、京城環(huán)線等樞紐作用，成為扼守中關(guān)村科技園區(qū)的門戶，直接對話金融街和國家行政區(qū)的皇城要塞 . 坐擁山水貴氣逼人 本體認知 壹 項目本體條件分析 長河灣 ” 項目位于海淀區(qū)高粱橋斜街，項目南側(cè)緊鄰北京動物園海洋館。區(qū)域擁有良好的地脈傳承，是自古皇家青睞的修養(yǎng)勝地。 在售部分 現(xiàn)在售房源主要集中 3/5/6/7/8，所余戶型基本 230280平米三居， 360平方四居。 在售部分 現(xiàn)在售房源主要集中于項目三期，以復(fù)式及四居類大戶型為主，總價較高。盡管政府一再出臺抑制投資需求的政策，但土地資源的稀缺、市場的持續(xù)看好以及政府的持續(xù)“ 限高 ” 等使得高檔公寓市場預(yù)期趨好。正是由于這種變化，本市居民購買高檔公寓的量占全部的比例達到 57%，同期同比上升近 10％；外省市個人購買量所占比例基本穩(wěn)定；境外人士購買量所占比例大幅下挫。海淀區(qū)中關(guān)村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。高檔公寓供應(yīng)在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調(diào)控中依然較快增長。區(qū)位的絕對稀缺、金融大勢、政策導(dǎo)向和土地的價格可以說是動蕩之下沖動的催化藥劑。西部金融街玉淵潭區(qū)域、奧運村區(qū)域，在一系列具備國際水準的高端項目如緣溪堂、主語城和世茂奧臨花園等項目入市后，同樣也為這 些區(qū)域帶來了國際化的客戶。 2023年京城萬元以上高檔公寓銷量排行榜 排名 項目名稱 銷售金額 (￥ ) 銷售套數(shù) 銷售面積 (m2) 銷售均價 (￥ /m2) 1 國興觀湖國際 1812176557 633 14509 2 星河灣 1697188447 390 16123 3 柏悅居 1466579135 190 41982 4 天鵝灣 1158827005 883 11514 5 陽光上東 960359127 361 14681 6 泛海國際居住區(qū) 872675782 334 14095 7 鳳凰城 728455248 391 13768 8 主語城 616493576 204 13809 9 珠江帝景 558453582 369 10558 10 工體 3號 510877212 192 16429 11 蘋果社區(qū) 417298037 347 11578 12 愛丁堡公館 413003841 153 17318 13 日壇國際廣場 407736354 439 12711 14 萬科東地 358644941 160 15460 15 華遠 預(yù)計均價達 28000元 /平。 9 在售部分 主要戶型為 73平方米二居， 42平方米一居和 100平方米三居總共不足 20套，目前僅剩 80套。 高校云集 ,傳承文化脈搏 .位于海淀區(qū)的數(shù)十個高等學府，為西區(qū)的發(fā)展源源不斷地提供著優(yōu)秀的人力資源。 ? 以獨特的文化接待中心， VIP接待服務(wù)系統(tǒng)等精神層面的 東西淡化或轉(zhuǎn)移物質(zhì)層面不足部分?！笆看蠓颉边@一階層在宋代正式形成了。 ? 21世紀國際北京的新仕階。 地緣價值，現(xiàn)代城市混搭傳統(tǒng)價值觀 結(jié)廬在靜巷 ,而無車馬喧 北京難舍的 河脈文化 , 是項目環(huán)境與文化交叉價值點 北京鬧市的 靜巷名宅 , 促成成功者動靜兩面的和諧統(tǒng)一 心靈，是世界上最大的市場 讓地緣價值，是新仕階心靈市場的價值線 地緣價值，讓心靈是最大的市場 : 走慣紅地毯 , 更愛林蔭路 文化索引： 河脈文化；由水的發(fā)展而來的文化源頭 水，在中國哲學家、思想家的眼睛里，早已超越生產(chǎn)、生活，須臾 不可或缺的必需之物，而成為至高無上精神世界之神。 地脈、水系、文化，無一不奠基皇城西貴的品位 而地理、建筑、鄰里又聚合在高端客群的品味中 西二環(huán)，長河畔，仕階公館 已經(jīng)升華為一種 [皇城文化中的新生活典范 ] 皇城文化中的新生活典范 價格定位 價格定位 通過對比手段，并結(jié)合市場漲幅預(yù)判，將價格定位由價格靜態(tài)定位轉(zhuǎn)為動態(tài)，符合明年整體運作時的市場動態(tài)發(fā)展。 工程進度 2023年下半年正式開工， 2023年年底前主體完工， 08年內(nèi)部裝修階段， 08年底交房 北京高端住宅項目，通常在項目進入準現(xiàn)房階段開始發(fā)售 環(huán)境建設(shè) 2023年應(yīng)當啟動地塊周邊的拆遷和道路建設(shè)，為配合項目整體銷售，給客戶以信心 項目周邊目前的環(huán)境和道路情況是項目瓶頸之一 時機選擇 入市依據(jù) 項目操盤總體思路 銷售策略：入市時機選擇 2023年 5— 7月客戶積累市場預(yù)熱， 2023年 8月開盤銷售，根據(jù)客戶的積累情況、意向及競爭對手的供應(yīng)情況，搶占市場空白 弱形象高產(chǎn)出低投入 高形象高產(chǎn)出高投入 高品牌高產(chǎn)出低投入 項目推盤策略 項目推盤策略 預(yù)熱期 銷 售 期 預(yù)熱期 銷 售 期 預(yù)熱期 銷 售 期 開盤 交 叉 互 動 逐 級 引 爆 時間 逐級引爆 交叉互動 : 項目推盤策略 項目推盤策略 A B C D E ?由于施工進度相對可競爭項目較 慢，產(chǎn)品沒有充分全面得到市場認可，應(yīng)以低價入市分組團銷售 ?把項目一期分為四個組團按照由依據(jù)產(chǎn)品類型，低開高走先差后好的順次向市場釋放以銷售速度占市場先機，達到較高的市場占有率，實現(xiàn)快 速資金回籠 順序為 : A組團 ?B組團 ?C組團 ?D組團 ?聯(lián)排 項目推盤策略 項目推盤次序 A B C D E 項目推盤策略 項目推盤次序 組 團 單 元 戶型 套數(shù) 備注 Ａ組團 １＃樓３單元、４單元 Ｃ戶型 ２４ １＃樓景觀條件相對較差，北側(cè)有拆遷平房區(qū)，可作為首推組團，低價入市，樹立市場形象，同時給周邊環(huán)境改造留出一定的時間。 4． 對于最后 20%的額度采用租售并舉的策略 ， 將先出租的連租約一起出售給投資買家 。 后期根據(jù)工程節(jié)點、營銷策略及銷售進度等逐步調(diào)整價格 。 價格調(diào)整實行快頻次小步微調(diào)，對暢銷戶型實行上浮、減少優(yōu)惠等措施，既控制暢銷戶型的銷售速度，又帶動滯銷戶型，提高了利潤率。 第三組 logo設(shè)計 VI延展 其它輔助案名： 玉河府 麒麟府 推廣執(zhí)行 大膽布局 精密實施 以北京西部第一產(chǎn)品的高度入市， 打造北京高端仕階客群唯一選擇。 點對點傳播：打通管道，拿下簽約 媒體策略 戰(zhàn)術(shù)一： 戰(zhàn)術(shù)目的： 區(qū)域具價值感的現(xiàn)場視覺 包裝－ “ 價值工地 ” 。 戰(zhàn)術(shù)手段： 遞進式軟性推廣立體攻勢。 第二階段： 階段執(zhí)行細案 樣板間包裝 —— 創(chuàng)造最震撼的現(xiàn)場 ——尋找最匹配項目的位置 ——建議融合東西文化的新中式風格 ： ?家具配飾與風格的匹配 ?現(xiàn)場音樂與風格的匹配 ?現(xiàn)場行政級管家服務(wù)體系的建立 階段執(zhí)行細案 演示完畢 謝謝觀賞 演講完畢，謝謝觀看！