【正文】 人員 武清各年從業(yè)人口比例4 9 . 5 9 %4 8 . 5 9 %5 2 . 9 3 %5 3 . 5 6 % 5 3 . 4 1 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %4 9 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 1 . 0 0 %5 2 . 0 0 %5 3 . 0 0 %5 4 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年未來(lái)城區(qū)人口將高速增長(zhǎng)，從業(yè)人口比例上升，受其帶動(dòng)人均收入將呈上升趨勢(shì) 2023年 1月 區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源 區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)1551661681771777091919942024090500001000001500002023002500002023 2023 2023 2023 2023（人）區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)135260145668146613 1460971517621250001300001350001400001450001500001550002023 2023 2023 2023 2023（人） 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第 3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增， 隨著工業(yè)化進(jìn)程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增， 使購(gòu)買(mǎi)商品房成為可能。如果成功落戶武清 ， 將對(duì)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)極大的拉動(dòng)作用 ，預(yù)計(jì)第二機(jī)場(chǎng)選址工作在 2023年完成 ， 2023年啟動(dòng)建設(shè) ， 2023年建成投入使用 。明確劃定保護(hù)地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進(jìn)行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護(hù)缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫(kù) —— 北大港水庫(kù)”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 ，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對(duì)改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項(xiàng)目本體分析小結(jié) 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計(jì) 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學(xué) 27000 12960 —— 合計(jì) 304598 757450 ? 項(xiàng)目占地 ，地上可售面積 73萬(wàn)平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設(shè)教育配套 。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。目前城際鐵路全程票價(jià)定為58元，楊村至北京票價(jià)為 40元。 超越同期同 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 關(guān)鍵詞：稀缺 通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項(xiàng)目 , 增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。2023年 1月 保利武清項(xiàng)目定位思路報(bào)告 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考前提 保利進(jìn)入天津的第一步 項(xiàng)目位于京津走廊 項(xiàng)目近百萬(wàn)平米的大盤(pán) 我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對(duì)于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進(jìn)入天津首個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo) 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢(shì) 契合項(xiàng)目連續(xù)的開(kāi)發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 項(xiàng)目 2023年 1月 項(xiàng)目定位思考思路 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價(jià)值最大化 緯度的分析 提升競(jìng)爭(zhēng)力 緯度的分析 開(kāi)發(fā)環(huán)境研究 項(xiàng)目定位結(jié)論 宏觀環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項(xiàng)目本體屬性 項(xiàng)目理解 跳出 借勢(shì) 超越 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 如何借勢(shì)周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢(shì)？ 如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？ 本案定位 目標(biāo) 我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢(shì)發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項(xiàng)目理解分析 2023年 1月 借勢(shì) —— 最大的利用資源 借勢(shì)武清區(qū)域未來(lái) 發(fā)展趨勢(shì) 關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “十一五”后，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，將會(huì)進(jìn)一步聚 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。 超越傳統(tǒng) 開(kāi)發(fā)理念 關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營(yíng)，打造多種類(lèi)、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征， 營(yíng)造全新的理念，多種類(lèi)、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。設(shè)北京南站、亦莊、永樂(lè)、楊村、天津站共 5站，開(kāi)通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。 注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué)費(fèi) 2萬(wàn) /年，中學(xué)學(xué)費(fèi)萬(wàn) /年 14 13 楊村二?。壕囗?xiàng)目 衛(wèi)生學(xué)院：距項(xiàng)目 1公里 楊村四?。壕囗?xiàng)目 1公里 師范大學(xué)：距項(xiàng)目 2公里 楊村二中：距項(xiàng)目 勞動(dòng)技校：距項(xiàng)目 天獅學(xué)院：距項(xiàng)目 2023年 1月 政府及市政機(jī)關(guān) 泉興 雍陽(yáng)西道 新華 本案 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊(duì)、糧油公司、電視臺(tái)、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動(dòng)局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ)局等。 ，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 ，但其阻隔噪音、人流的功能還沒(méi)有被完全發(fā)揮。 “兩帶”是指：“寧河 —— 漢沽 —— 濱海新區(qū)核心區(qū) —— 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 —— 寶坻 —— 中心城區(qū) —— 靜海”西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 ，綜合平衡與總體管理。 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看 —— 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)0100000202300300000400000500000600000萬(wàn)元固定資產(chǎn)投資 124793 207047 217192 235010 5078342023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 1月 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機(jī)場(chǎng)選址的候選地 。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。 規(guī)劃面積 1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有 城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū) 等多個(gè)項(xiàng)目。 ? 省級(jí)工業(yè)園區(qū)： ? 武清逸仙園：屬于泰達(dá)園區(qū)的一部分，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開(kāi)發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)逸仙科學(xué)工業(yè)園（逸仙園）坐落在天津市武清區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，已經(jīng)初步形成了以電子工業(yè)、機(jī)械制造（汽車(chē)配件）等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。主要從事汽車(chē)剎車(chē)及相關(guān)部件的生產(chǎn) 。 ? 工業(yè)區(qū)位于京津之間，京津塘高速公路二線與津圍公路交口處，距北京 85公里，距天津市區(qū) 20公里，距天津港 50公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25公里，距楊村城區(qū) 20公里。 1 4 隨著以武清開(kāi)發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國(guó)際物流區(qū)籌建的逐步落實(shí)，必定帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對(duì)居住新的一輪需求，必定刺激整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案。 0507年天津居住用地供應(yīng)比例%%%%%%%%%05年 06年 07年市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣? 0507年，市內(nèi)六區(qū)的居住用地供應(yīng)大幅度減少，而環(huán)城四區(qū)則保持了相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)速度。 0 6 0 7 年成交均價(jià)及成交量比較圖0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月30003500400045005000550060006500700075002 0 0 7 成交量（萬(wàn)平米） 2 0 0 6 成交量（萬(wàn)平米） 2 0 0 7 成交均價(jià) 2 0 0 6 成交均價(jià)? 2023年 天津房地產(chǎn)成交價(jià)格上漲幅度較大，成交量也較 2023年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市狀態(tài)。 9月 29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 影響： 這一政策出臺(tái)不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價(jià)依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 武清城區(qū)河西務(wù)大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬(wàn)平米）07年06年? 同時(shí)， 07年市場(chǎng)供應(yīng)量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進(jìn)程在 07年進(jìn)一步加速。 從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出的項(xiàng)目情況來(lái)看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬(wàn)平米以上，消化速度較快、周期較短。 ? 隨著市場(chǎng)熱度的提升，年中武清商品房成交價(jià)格較年初有明顯提升。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒(méi)有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價(jià)格卻實(shí)現(xiàn)了更加快速的增長(zhǎng)。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 土地市場(chǎng) 商品房市場(chǎng) 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場(chǎng)供應(yīng)在整體供應(yīng)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺(tái) 《 出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場(chǎng)，規(guī)定 8種土地不能出讓。 城區(qū)與郊縣價(jià)格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場(chǎng)主角。 06年價(jià)格為 /畝，低于市場(chǎng)均價(jià) /畝 ，而 2023年，武清的居住用地單畝均價(jià)已達(dá) /畝，高于市場(chǎng)均價(jià) 萬(wàn)元 /畝 。 ?大盤(pán)引導(dǎo)區(qū)域需求，面對(duì)多重客戶，因此需要多種類(lèi)產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。 行業(yè)類(lèi)別 企業(yè)數(shù) 投資總額 (萬(wàn)美元 ) 所占比例 (％ ) 汽車(chē)零部件鑄造、制造加工 17 28265 廚房器皿和樂(lè)器制造 8 720 家具制造 5 1285 其 他 12 730 合 計(jì) 42 31000 100 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 南蔡村工業(yè)區(qū) ? 于 2023年規(guī)劃建立的南蔡村自行車(chē)工業(yè)區(qū)，占地面積 2350畝（ ）。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè) 80余家；注冊(cè)企業(yè) 30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國(guó)內(nèi)外投資近 20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)區(qū)之一， 2023年全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)整頓中順利通過(guò)國(guó)土資源部等五部委審核，同年 4月被天津市人民政府確認(rèn)保留 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 梅廠福源經(jīng)濟(jì)區(qū) 天津武清福源經(jīng)濟(jì)區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東 部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向 從區(qū)內(nèi)穿過(guò)，占地 300公頃，區(qū)內(nèi)土地 平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 安施電子（天津）有限公司 美國(guó)獨(dú)資企業(yè)， (美國(guó)總部為日本京瓷公司控股 )，占地 7萬(wàn)平方米，投資總額7000萬(wàn)美元，生產(chǎn)、銷(xiāo)售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。