【正文】 人員 武清各年從業(yè)人口比例4 9 . 5 9 %4 8 . 5 9 %5 2 . 9 3 %5 3 . 5 6 % 5 3 . 4 1 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %4 9 . 0 0 %5 0 . 0 0 %5 1 . 0 0 %5 2 . 0 0 %5 3 . 0 0 %5 4 . 0 0 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年未來城區(qū)人口將高速增長，從業(yè)人口比例上升，受其帶動人均收入將呈上升趨勢 2023年 1月 區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源 區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計1551661681771777091919942024090500001000001500002023002500002023 2023 2023 2023 2023（人）區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計135260145668146613 1460971517621250001300001350001400001450001500001550002023 2023 2023 2023 2023（人） 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第 3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增， 隨著工業(yè)化進程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增， 使購買商品房成為可能。如果成功落戶武清 ， 將對區(qū)域發(fā)展帶來極大的拉動作用 ，預計第二機場選址工作在 2023年完成 ， 2023年啟動建設(shè) ， 2023年建成投入使用 。明確劃定保護地區(qū)或限制發(fā)展地區(qū)，進行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 —— 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫 —— 北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 ，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結(jié) 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學 27000 12960 —— 合計 304598 757450 ? 項目占地 ，地上可售面積 73萬平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設(shè)教育配套 。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。目前城際鐵路全程票價定為58元，楊村至北京票價為 40元。 超越同期同 區(qū)域競爭項目 關(guān)鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項目 , 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。2023年 1月 保利武清項目定位思路報告 2023年 1月 項目定位思考前提 保利進入天津的第一步 項目位于京津走廊 項目近百萬平米的大盤 我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化 項目 2023年 1月 項目定位思考思路 項目本體研究 項目定位分析 市場機會與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項目定位結(jié)論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項目本體屬性 項目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項目本體分析 項目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？ 如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？ 本案定位 目標 我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項目理解分析 2023年 1月 借勢 —— 最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “十一五”后，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。 超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念 關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共 5站，開通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。 注：英華學校為私立學校，小學學費 2萬 /年，中學學費萬 /年 14 13 楊村二?。壕囗椖? 衛(wèi)生學院：距項目 1公里 楊村四?。壕囗椖?1公里 師范大學：距項目 2公里 楊村二中：距項目 勞動技校：距項目 天獅學院：距項目 2023年 1月 政府及市政機關(guān) 泉興 雍陽西道 新華 本案 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ)局等。 ，其東側(cè)為政府機關(guān)單位，在項目開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 ，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。 “兩帶”是指：“寧河 —— 漢沽 —— 濱海新區(qū)核心區(qū) —— 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 —— 寶坻 —— 中心城區(qū) —— 靜海”西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 ，綜合平衡與總體管理。 從經(jīng)濟環(huán)境看 —— 區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計0100000202300300000400000500000600000萬元固定資產(chǎn)投資 124793 207047 217192 235010 5078342023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 1月 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機場選址的候選地 。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，從側(cè)面預示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。 規(guī)劃面積 1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有 城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū) 等多個項目。 ? 省級工業(yè)園區(qū)： ? 武清逸仙園：屬于泰達園區(qū)的一部分，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。是中國環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙科學工業(yè)園（逸仙園）坐落在天津市武清區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，已經(jīng)初步形成了以電子工業(yè)、機械制造（汽車配件）等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。主要從事汽車剎車及相關(guān)部件的生產(chǎn) 。 ? 工業(yè)區(qū)位于京津之間，京津塘高速公路二線與津圍公路交口處，距北京 85公里，距天津市區(qū) 20公里，距天津港 50公里，距天津濱海國際機場 25公里，距楊村城區(qū) 20公里。 1 4 隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國際物流區(qū)籌建的逐步落實，必定帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對居住新的一輪需求，必定刺激整個區(qū)域市場的供應(yīng)緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計方案。 0507年天津居住用地供應(yīng)比例%%%%%%%%%05年 06年 07年市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣? 0507年，市內(nèi)六區(qū)的居住用地供應(yīng)大幅度減少，而環(huán)城四區(qū)則保持了相對穩(wěn)定的供應(yīng)速度。 0 6 0 7 年成交均價及成交量比較圖0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月30003500400045005000550060006500700075002 0 0 7 成交量（萬平米） 2 0 0 6 成交量（萬平米） 2 0 0 7 成交均價 2 0 0 6 成交均價? 2023年 天津房地產(chǎn)成交價格上漲幅度較大，成交量也較 2023年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的 。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對房地產(chǎn)市場的管理力度。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 武清城區(qū)河西務(wù)大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬平米）07年06年? 同時， 07年市場供應(yīng)量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進程在 07年進一步加速。 從已經(jīng)統(tǒng)計出的項目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 ? 隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價格較年初有明顯提升。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實現(xiàn)了更加快速的增長。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場小結(jié) 土地市場 商品房市場 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場供應(yīng)在整體供應(yīng)增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺 《 出讓項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場，規(guī)定 8種土地不能出讓。 城區(qū)與郊縣價格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場主角。 06年價格為 /畝，低于市場均價 /畝 ，而 2023年，武清的居住用地單畝均價已達 /畝，高于市場均價 萬元 /畝 。 ?大盤引導區(qū)域需求，面對多重客戶，因此需要多種類產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。 行業(yè)類別 企業(yè)數(shù) 投資總額 (萬美元 ) 所占比例 (％ ) 汽車零部件鑄造、制造加工 17 28265 廚房器皿和樂器制造 8 720 家具制造 5 1285 其 他 12 730 合 計 42 31000 100 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 南蔡村工業(yè)區(qū) ? 于 2023年規(guī)劃建立的南蔡村自行車工業(yè)區(qū)，占地面積 2350畝（ ）。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè) 80余家；注冊企業(yè) 30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國內(nèi)外投資近 20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿透偁幜Φ拈_發(fā)區(qū)之一， 2023年全國開發(fā)區(qū)整頓中順利通過國土資源部等五部委審核，同年 4月被天津市人民政府確認保留 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 梅廠福源經(jīng)濟區(qū) 天津武清福源經(jīng)濟區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東 部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向 從區(qū)內(nèi)穿過，占地 300公頃，區(qū)內(nèi)土地 平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 安施電子（天津）有限公司 美國獨資企業(yè)， (美國總部為日本京瓷公司控股 )，占地 7萬平方米，投資總額7000萬美元，生產(chǎn)、銷售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。