【正文】 值空間。 ? 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質，但容積率較高。 公建布局 、整體較大的樓間距設計符合當地人的居住習慣。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側住宅與其距離較近，可能對兩側居民產生噪音等影響。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應以保證實現開發(fā)目標的前提下進行。 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結構，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶 2023年 1月 從產業(yè)角度來看 —— 京津產業(yè)結構調整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔城市的第二產業(yè)功能 相關資料表明， 京津分工逐步實現 —— 北京重點放在第三產業(yè)的發(fā)展上 ，天津將逐步承接其第二產業(yè) 。 京津塘發(fā)展軸北起中關村科技園區(qū)向南經北京經濟技術開發(fā)區(qū)、廊坊經濟技術開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術開發(fā)區(qū)直到天津經濟技術開發(fā)區(qū)。 ，實現 區(qū)域交通運輸網從“單中心放射式”向“雙中心網絡式”的轉變 。到天津新港 71公里，到天津濱海國際機場 35公里，至北京機場 90公里。 武清城市空間結構： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術產業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 從武清城市規(guī)劃角度看 —— 本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團”，是未來發(fā)展的重點 2023年 1月 從人口角度看 —— 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬人）2236600102030405060702023 2023 2023 武清區(qū)現階段戶籍人口數量基本保持穩(wěn)定，據了解，目前武清區(qū)常住人口達 83萬人，其中 戶籍人口 82萬人，流動人口超過 1萬人 。故第 3產業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 ? 全線費用： 58元（北京至楊村 40元） ? 全線時間： 30分鐘 ? 開通時間： 2023年 8月 從京津城鐵看 —— 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應的競爭 城際列車車站武清站就設在距項目 步行僅約10余分鐘 路程的 前進道 上 2023年 1月 圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開發(fā)建設。 新城居住區(qū) 開發(fā)區(qū)居住區(qū) 老城區(qū) 2023年 1月 武清區(qū)第一產業(yè)比重呈減少趨勢，第二產業(yè)的主導地位逐年凸顯，第三產業(yè)近幾年占據相當規(guī)模，預計將會繼續(xù)增加 第一產業(yè) 所占比重 （ %） 第二產業(yè) 所占比重 （ %） 第三產業(yè) 所占比重 （ %） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 武清產業(yè)結構變化16 1 5 . 61 4 . 41 9 . 8 1 8 . 6134 2 . 7 4 2 . 7 4 3 . 3 42 4 2 . 5514 1 . 3 4 1 . 7 4 2 . 33 8 . 2 3 8 . 93601020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 武清區(qū)三大產業(yè)絕對規(guī)模呈現不斷增長勢頭。 2 0 0 6 年武清產業(yè)結構第一產業(yè)13%第二產業(yè)51%第三產業(yè)36%從產業(yè)發(fā)展角度 —— 武清第二產業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進其人口結構的變化，并同時帶動城市的發(fā)展進程 2023年 1月 從產業(yè)園區(qū)發(fā)展現狀及未來趨勢可以看出 —— 隨著產業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔部分產業(yè)的居住功能需求 ?2023年開發(fā)區(qū)累計實現國內生產總值 47億元，增長 35%；完成銷售收入 143億元，增長29%；實現稅收 15億元，增長 50%。 ? 縣級工業(yè)園區(qū)： 王慶坨經濟區(qū)、王古經濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務產業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。 ?目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個國家和地區(qū)的 500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機械制造、汽車及零部件五個主導產業(yè)。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 一期開發(fā)面積 ，由5平方公里的產業(yè)區(qū) 、 的中心區(qū) 和 構成。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 經過十年發(fā)展，逐步形成了汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大優(yōu)勢產業(yè) 武清開發(fā)區(qū)產業(yè)狀況 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 投資方 企業(yè)名稱 性質 國別 主要產品 日本東棉株 式會社 天津大真空 有限公司 獨資 日本 水晶震動子 、水晶片 日本住友商 事株式會社 天津華住金 屬制品有限 公司 獨資 日本 剪切鋼板 韓國樂喜化 學公司 天津樂金新 型建材有限 公司 合資 韓國 PVC地磚、 地墊、高光 膜 日本住友商 事株式會社 中農住商 （天津）農 用化學品有 限公司 合資 日本 除草劑、殺 蟲劑、殺菌 劑 日本三井物 產株式會社 天津三之星 機帶有限公 司 獨資 日本 機械用（主 要用于汽車 等）硫化橡 膠傳動帶 艾默生電器 公司 艾默生過程 管理（天津 ）閥門有限 公司 獨資 美國 氣動閥門控 制系統(tǒng) 日本伊騰忠 株式會社 天津真和實 業(yè)有限公司 獨資 日本 制鞋 企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)） 國別 備注 歐 、 美 企 業(yè) 丹佛斯（天津）有限公司 丹麥 控制閥生產處世界領先地位、天津公司是在亞洲 地區(qū)最大的投資項目 瑞特格散熱器（天津）有限公 司 芬蘭 散熱器生產居世界前列 泰姆玻璃機械（天津）有限公 司 芬蘭 鋼化爐生產居世界第一位 麥格昆磁（天津）有限公司 美國 當今世界上粘結釹鐵硼磁粉的最大生產商、已占 據 了粘結釹磁市場 90%的市場份額 天津中天高科特種車輛有限公 司 美國 亞洲最大特種車輛制造商 日 新 企 業(yè) 天津伊都錦時裝有限公司 日本 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內著名品牌 港 臺 企 業(yè) 光寶電子（天津）有限公司 臺灣 世界第三大光電產品制造商 天津濟豐包裝紙業(yè)有限公司 維爾京群島 世界著名品牌 功學社（天津）樂器有限公司 維爾京群島 樂器生產居世界前列 天津天寶光碟有限公司 香港 產品市場占有率居全國前 5名 天津天獅生物發(fā)展有限公司 香港 民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中 國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷 行業(yè)研究基地被聯合國評為“國際生態(tài)安全最佳 企業(yè)”、被確定為聯合國正式供應商 “ 之一 天津南玻工程玻璃有限公司 香港 中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世 界一流生產線 綾致時裝（天津）有限公司 香港 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內著名品牌 中 國 企 業(yè) 中體產業(yè)股份有限公司 中國 國內體育產業(yè)的第一家上市公司 天津紅日藥業(yè)股份有限公司 中國 銷售額濟身全國制藥企業(yè)百強之列、天津市十佳 民營明星企業(yè) 天津名門動物食品有限公司 中國 投資方希望集團是中國最大的民營企業(yè) 天津豹鳴股份有限公司 中國 全國 500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一 天津完達山華明乳品有限公司 中國 國內著名品牌 世界 500強企業(yè) 世界級大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū) 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 天鵝湖大酒店 雍陽賓館 海關培訓中心 武清開發(fā)區(qū)生活配套 武清開發(fā)區(qū)生活區(qū)是為產業(yè)區(qū)提供生活娛樂配套的高標準社區(qū)，棲仙溫泉公寓、花園別墅、海達家樂超市、海隆酒樓、棲仙公園、英華學校等一大批生活服務設施為前來投資的各方人士提供了一個優(yōu)良的生活空間 。 2023年工業(yè)總產值為 ，出口額為 ， 從業(yè)人員 6500多人 ， 年稅收接近 3億元人民幣 ?，F作為摩托羅拉的國內配套企業(yè)，為摩托羅拉生產零部件。主要從事汽車減震器及相關部件的生產。區(qū)域擁有股份制企業(yè)、民營企業(yè) 85家，形成了建筑建材、醫(yī)藥制劑、房地產開發(fā)、服裝服飾、餐飲服務、木業(yè)制造、輕工電子、造紙印刷等8大主導行業(yè)。區(qū)內基礎設施完備，配套設施齊全，實現了“七通一平”，生活服務區(qū)可為企業(yè)職工提供住宿、醫(yī)療、購物等生活服務。 ? 如今園區(qū)自行車生產企業(yè)已發(fā)展到 40余家，年產自行車 300多萬輛，從事自行車產業(yè)的員工人數超過了 5000人，各類技術人員占員工總數的 30％，其中具有大專以上文憑的技術人員近 200人。 ?前期需要對項目所在區(qū)域進行詳細的調研，了解區(qū)域市場整體情況，以及客戶的實際需求，并對未來發(fā)展進行預測，方可進行定位。 ?充分考慮區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，在配套設施建設上彌補區(qū)域不足，豐富自身生活氛圍。 05年沒有供應，而 06年共成交 16塊，而 07年則共成交 55塊 。 ? 成交均價達到 /平米 ，環(huán)比上漲幅度約 %。 ? 支撐今年市場數據躍升的主角，主要來自 郊縣區(qū)域和濱海新區(qū) ，中心城區(qū)作為傳統(tǒng)的成交集中區(qū)域，對整體市場的影響力正逐漸縮減，而以郊縣和濱海區(qū)域為代表的郊縣區(qū)域，在相關數據中的比重正在逐漸提升，并開始積極的影響天津房地產整體市場的走勢。 5328元 /平米 4982元 /平米 武清全年消化量約 60萬平米 2023年 1月 天津住宅房地產市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產政策分析 ?天津商品住宅市場小結 2023年 1月 1月至 12月，央行十次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，最后一次上調后，存款準備金率達到 %。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。同時， 使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 影響： 這一 《 辦法 》 的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮， 二手房的交易價格有可能由此上漲。 12月，央行和銀監(jiān)會頒布 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知 》 ，解釋了“第二套住房”的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例 40%。 2023年政策對房地產市場的影響 在宏觀調控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產生巨大影響。 ?0607年武清居住用地單畝價格持續(xù)走高， 07年價格接近 06年價格的 8倍，并高于天津市場平均水平。 2023年 1月 武清住宅房地產市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產市場小結 2023年 1月 0607年武清居住用地供應及單畝價格對比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應量持續(xù)增長。 0 6 0 7 武清居住用地供應與單畝價格對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 006年 07年（萬平米）0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 0（萬元/畝） 土地供應量單畝均價供應量呈迅速增長態(tài)勢，價格同時隨市增長 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應約 ，而 07年此數據已達 ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場將在未來出現 12年出現高峰。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應分布比較分散，但 每年都出現了一個供應量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務，而 07年則為武清城區(qū)。 進入 07后武清市場表現活躍，商品住宅成交量及價格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2023年 1月 武清目前項目主要分布在武清城區(qū)，且與本項目處于同一