【正文】 ：楊村貨運(yùn)站 2023年 1月 京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，更好地在疏解大都市部分功能（比如居住功能、休閑功能等）的過程中獲得發(fā)展 ? 北京到天津城際軌道 , 全線總長 115公里 ? 京津城際軌道交通時速為 300公里。同時三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重保持穩(wěn)定。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步形成。 1992年 6月奠基起步， 2023年 7月建成。 天津三星 SDI有限公司： 截至目前是逸仙園內(nèi)最大的企業(yè)，成立于 1996年 7月，投資總額 ，占地48萬平方米，由三星電管（香港）有限公司和天津電子工業(yè)總公司共同投資，主要從事彩色顯像管、彩色顯示管及配套件的開發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)和銷售。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙工業(yè)園周邊配套 泰達(dá)研修中心 中國婦女人材開發(fā)交流中心 天津鵝湖渡假村 逸仙公寓 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 王古經(jīng)濟(jì)區(qū) 天津王古開發(fā)區(qū) 2023年 10月 11日由天津市武清區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立，始建于 2023年 5月，總規(guī)劃面積 6平方公里（約合 9000畝）。 ? 工業(yè)區(qū)現(xiàn)有內(nèi)外資企業(yè) 35家，投資總額已達(dá)，并形成了鑄造、機(jī)加工、廚房器皿、樂器制造、戶外家具制造五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展的格局。 我司操作大盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié) ， 避免重復(fù) ?要動態(tài)的看待項(xiàng)目不同時期的客戶變化，跳出區(qū)域看項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大客戶源。 0 5 0 7 年天津居住用地供應(yīng)對比0 . 0 03 6 3 . 5 21 2 0 8 . 6 85 9 . 8 47 7 . 3 03 2 . 3 75 2 . 1 91 5 7 . 2 06 2 3 . 9 71 2 9 . 0 25 5 2 . 3 41 1 2 . 0 30 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 01 4 0 0 . 0 005年 06年 07年（萬平米）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 總量數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 土地供應(yīng)持續(xù)增長， 07年表現(xiàn)異?；钴S，城區(qū)供應(yīng)放緩， 環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案發(fā)展大勢利好 2023年 1月 0607年天津各郊縣居住用地供應(yīng)對比 ? 0607年，天津郊縣居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長，武清的市場供應(yīng)在整體供應(yīng)增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例 06年郊縣居住用地供應(yīng)量對比塘沽, 0 . 5 % 靜海, 0 . 0 %薊縣, 6 1 . 2 %武清, 1 2 . 2 %漢沽, 6 . 7 %寶坻, 1 9 . 5 %數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年郊縣沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 07年郊縣居住用地供應(yīng)量對比塘沽, 1 8 . 6 %漢沽, 0 . 0 %薊縣, 2 7 . 6 %武清, 1 1 . 2 %寶坻, 3 4 . 3 %靜海, 8 . 4 %武清土地供應(yīng)穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與發(fā)展正在穩(wěn)步發(fā)展中，為本案提供良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境 2023年 1月 0607年天津居住用地單畝價格對比 0507年，天津居住用地成交均價持續(xù)走高， 07年更是漲勢明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)貢獻(xiàn)巨大 0607年郊縣居住用地單畝價格對比 塘沽漢沽薊縣武清寶坻靜海（萬元/畝）07年06年數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 0 5 0 7 年天津居住用地單畝地價對比 05年 06年 07年（萬元/畝）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 全年單畝均價? 07年，武清的居住用的的單畝價格上漲態(tài)勢明顯。 2023年天津商品房成交量及價格對比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價較高，存在較大價格落差的遠(yuǎn)郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機(jī)性購房， 同時影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進(jìn)一步影響房價的上漲。 、財政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實(shí)行計劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資。 ? 其次，國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購房者產(chǎn)生了房價下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價升”的市場局面。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項(xiàng)目 未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 2023年武清商品房市場成交量及價格走勢 2023 年武清各月成交量及成交均價對比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。 當(dāng)前市場整體存量 約為３９．５萬 平米，約計消化至０９年 從以上幾個項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來自本項(xiàng)目。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價格，市場購房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產(chǎn)市場發(fā)展前景還是比較看好的，對房價抱有上漲的預(yù)期。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計用途的，并收取土地出讓金。 影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風(fēng)險。 07成交面積及成交價格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時對價格的增長暫沒有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房價對比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜?？h010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價格（元/ ㎡）武清房價明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價持平，對于來自市區(qū)、城郊的人口，其價格優(yōu)勢已經(jīng)在逐漸減少。 ? 值得注意的是，從 06年開始，天津郊縣居住用地供應(yīng)活躍，最近 2年供應(yīng)量持續(xù)走高。 2023年 1月 項(xiàng)目本體分析 大盤案例分析 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案定位面臨主要問題 2023年 1月 國奧村（奧林匹克公園 B區(qū)運(yùn)動員公寓）項(xiàng)目銷售代理 項(xiàng)目位置：北京朝陽區(qū) 項(xiàng)目性質(zhì)：高檔住宅 開 發(fā) 商：國奧投資發(fā)展有限公司 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積約 40萬平方米 我司操作大盤案例 1 2023年 1月 項(xiàng)目位置：北京雙匯橋 項(xiàng)目性質(zhì)：普通住宅 開 發(fā) 商：北京金時代置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 45萬平米 東一時區(qū)住宅銷售代理 我司操作大盤案例 2 2023年 1月 曙光花園住宅銷售代理 項(xiàng)目位置： 北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng) 項(xiàng)目性質(zhì)：中檔住宅 開 發(fā) 商：北京 天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 50萬平米 我司操作大盤案例 3 2023年 1月 天津?yàn)橙P策劃及銷售代理 項(xiàng)目位置：天津南北大街與中環(huán)線交口 項(xiàng)目性質(zhì)：綜合體大盤 開 發(fā) 商：天津海景置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：約 110萬平米 我司操作大盤案例 4 2023年 1月 綜合來看，本案近 70萬平米的居住大盤，在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)建設(shè)上必須考慮多種因素，才可以保證項(xiàng)目對區(qū)域的趨勢引導(dǎo)。 ? 工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積 ，由產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)和公建區(qū)組成。 天津平和汽車配件有限公司 韓國獨(dú)資企業(yè)，占地約 59502平方米，投資總額 3600萬美元。 01~05年逸 仙園生產(chǎn)總值統(tǒng)計50550102030405060702023 2023 2023 2023 2023（億元）武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 入駐企業(yè)情況及代表企業(yè) 現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)的 投資企業(yè)約 40家 ，轉(zhuǎn)讓土地面積 ，累計吸引投資總額 ，注冊資本近 4億美元， 投資密度達(dá) 750美元 /平方米 。 如果以武清開發(fā)區(qū)為中心，在 100公里半徑的國土范圍內(nèi)，有北京、 天津兩座直轄市的全部和河北省的部分省、市，常住人口 3000萬 ； 500公里為半徑的國土范圍內(nèi)， 有 100萬人口以上的城市 11座，常住人口 2億多，占全國總數(shù)1/6，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的 1/5。 ? 武清開發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經(jīng)基本形成了以汽車及零部件制造、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息為主的產(chǎn)業(yè)群落。 京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項(xiàng)目 2023年 1月 ? 前進(jìn)道兩側(cè)開發(fā)建設(shè) 京津城鐵專題分析 前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域 三個村莊，規(guī)劃占地面積 8平方公里 ? 城際車站南部生態(tài)居住區(qū) 近期開發(fā)項(xiàng)目：新農(nóng)村試點(diǎn)、華北城、休閑島 ? 新城南部生態(tài)高尚居住區(qū) 2023年 1月 從城區(qū)居住板塊格局看 —— 本案處于未來宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮? 目前武清城區(qū)居住板塊主要由 3大部分組成，分別 為武清新城板塊 、 武清開發(fā)區(qū)板塊 、 武清老城板塊 ，其中： ?武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個項(xiàng)目； ?武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主； ?武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 戶籍人口 城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 鄉(xiāng)村從業(yè)