某集團(tuán)房地產(chǎn)項目定位可行性報告(完整版)
【正文】 另外，關(guān)于商業(yè)的功能定位，正如前面提到的，本項目周邊的副食業(yè)與餐飲業(yè)可謂是十分發(fā)達(dá)，這種發(fā)達(dá)的態(tài)勢印證了一點，那就是區(qū)域內(nèi)對這種業(yè)態(tài)龐大的市場需求，因此，我們完全可以打造一個大型的集超市、連鎖餐飲、特色餐飲與娛樂于一體的綜合商業(yè)體，來滿足區(qū)域內(nèi)居民的龐大消費需求。 ▲ 本項目價格預(yù)估參照樓盤： 洪福美鄰 （均價 6300元 /㎡ ）、 青揚六合 （均價 6700 / ㎡ ） 通過市場比較定價法，我司將本項目現(xiàn)時銷售均價預(yù)定為： 6850元 /㎡ ▲結(jié)合市場漲幅預(yù)測定價： 通過前面市場比較定價，綜合考慮片區(qū)增值、項目品牌、營銷推廣、土地增值對項目價格的增值影響，我司認(rèn)為未來本項目入市時項目均價為預(yù)估為： 基準(zhǔn)均價（按 6850元計） + 片區(qū)增值（ 1%） + 項目品牌（ 1%） +營銷推廣（ 1%） + 土地增值（ 1%） = 7200元 /㎡ 商業(yè)方面，我司建議不采用銷售模式，而采用招商出租模式進(jìn)行營銷。 以商招商：結(jié)合商業(yè)項目的特質(zhì)，注重行業(yè)內(nèi)部和商家間的口碑傳播渠道，起到以商招商的連動效應(yīng)。引入武漢市著名連鎖酒店，與一層連動，加強(qiáng)商業(yè)整體人氣。所以，將本項目形象定位于“享樂主義”都心人居典范，是較為恰當(dāng)?shù)?，也是比較具有特色的。經(jīng)過我司調(diào)查，項目周邊建設(shè)一路以南路段分布有眾多副食商業(yè)與各類餐飲商業(yè)，而且十分發(fā)達(dá)。 第二部分 項目分析 認(rèn)清自身 摸透環(huán)境 充分把握項目優(yōu)劣勢 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目地塊及周邊配套分析 項目 SWOT分析 項目應(yīng)對策略 地理位置 青山區(qū)建設(shè)一路與友誼大道交匯處 占地面積 7610㎡ 總建筑面積 30000㎡ 住宅總建面 21000㎡ 商業(yè)總建面 9000㎡ 容積率 ： 棟數(shù) 2棟 層高 28層 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目地塊及周邊配套分析 地塊分析： 項目東臨 40米寬的建設(shè)一路，南臨青洲花園小區(qū)，西臨美地花園，北臨 50米 寬的友誼大道。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域重點住宅樓盤分析 青揚六和 地理位置：青山區(qū)昌和平大道羅家橋邊； 開發(fā)規(guī)模：項目總占地面積 16000㎡ ，總建筑面積 80000㎡ ，容積率 ，綠化率 33%， 停車位 322個； 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛胚 價格組合： 均價仍為 6700元 / ㎡ ； 戶型設(shè)計：現(xiàn)可售房源戶型為 112－ 120㎡ 的兩房、 140－ 150㎡ 左右的三房； 推廣主題： 樓盤點評：項目在其產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面如綠化園林、戶型 設(shè)計、公共綠化，架空層綠化及每戶入戶 花園及窗臺花池私家綠化為一體的三維立 體化綠化空間，在細(xì)節(jié)彰顯品質(zhì)，都采用 先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念，成為片區(qū)內(nèi)項目高 品質(zhì)的代表。而位于青山商業(yè)中心建設(shè)二路的江城商業(yè)廣場寫字樓在推向市場后，其銷售速度也是顯得較慢，銷售情況不盡理想。從圖中可以看出，2023年 5月以后，商品住房價格上升幅度逐月加快。至 5月，價格突破 4000元 /㎡ ，至 10月，價格突破 5000元 /㎡ 。 可以說，目前青山區(qū)的寫字樓市場環(huán)境還未形成，市場接受度有待提高，市場現(xiàn)狀還很不成熟，在這一區(qū)域打造寫字樓或商務(wù)公寓，具有較大風(fēng)險。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域重點住宅樓盤分析 新奧依江畔園 地理位置：青山區(qū)臨江大道建設(shè)四路與建設(shè)五路之間（青山新政府大樓旁）；
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