【文章內(nèi)容簡介】 但由于保護歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會很多，且 古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內(nèi)，其中，底層 大多作為車庫，頂層為閣樓 。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準的可能。老城區(qū)的蘇州人口住宅的升級換代只能選擇西部的蘇州新區(qū)與東部的蘇州工業(yè)園區(qū)。從城市的發(fā)展軌跡來看，城中心人口向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移也是蘇州城市發(fā)展的必然趨勢。 蘇州新區(qū)： 起步較早，但發(fā)展上卻落后于后來居上的園區(qū) 新區(qū)位于古城區(qū)的西邊，于 1990 年開始開發(fā)建設(shè)，雖然開發(fā)起步較早，但發(fā)展速度卻始終落后于園區(qū)。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當數(shù)量有較高購買能力的客源。 房產(chǎn)開發(fā)檔次不高，大盤少，布局散亂，不夠集中 新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以傳統(tǒng)的制造業(yè)為主，其產(chǎn)業(yè)人群為該產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，因此，其住宅主要分布在工業(yè)廠區(qū)的周邊，物業(yè)外立面現(xiàn)代感較強，產(chǎn)品種類兼顧到不同社會等級人群的需要而有所變化。由于其檔次不是非常高，整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前 高新區(qū)內(nèi)常住人口 230,000， 居民住宅小區(qū)有 20 余個。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260 平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6 平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬 ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位臵上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 其特色為整體規(guī)劃較為合理，在綠化，道路方面較城區(qū)完善，其建筑特色以現(xiàn)代為主。其嶄新的居住環(huán)境與現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁 。 一區(qū)（湖西）居住環(huán)境和城市功能都較古城更完善，居住人口以高新科技產(chǎn)業(yè)人員為主。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風向標和當之無愧的領(lǐng)頭羊。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新科技類產(chǎn)業(yè)為主，其對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領(lǐng)和專業(yè)人士為主。 但從規(guī)劃用地上看出，一 區(qū)工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟、文化中心。 二區(qū)，該區(qū)域位于湖東到橫涇為止，目前正處于建設(shè)階段。該區(qū)域以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點，另一特色為金雞湖東的旅游生活氛圍。該區(qū)域道路和商業(yè)中心正在起建，園區(qū)政府性設(shè)施亦同期同 步建設(shè)，屆時政府機構(gòu)將遷入該二區(qū)。今后該區(qū)主中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 打造新城市生活 湖東二區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設(shè)，都已證明其發(fā)展前景。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設(shè)施、生活娛樂設(shè)施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準。 蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居 住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現(xiàn)古城風貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 / 居住環(huán)境特征 古色古香， 園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風格 新加坡風格 新加坡風格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。 少，以鄰里中心為主 較少，以 F 城為中心，以鄰里中心為節(jié)點。今后在湖東南的聯(lián)豐廣場也會成較少 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 為一個副商業(yè)中心。 交通配套 道路擁擠，但交通便利 道路規(guī)劃較好，較為便利 道路規(guī)劃很好，交通目前不便利 道路規(guī)劃很好，公共交通目前很不便利 道路規(guī)劃很好但目前未建 居住人口特質(zhì) 以原地居民為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 以原地居民和工業(yè)區(qū)內(nèi)人員為主 居住性評價 ★★★☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 圖 9：園區(qū)二、三區(qū)景觀規(guī)劃示意圖 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 圖 10：園區(qū)總體規(guī)劃 問題 3：金雞湖于蘇州市究竟處在什么地位？ 解答：金雞湖對于蘇州的意義：它不僅是蘇州工業(yè)園區(qū)的原點，也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中 的重點。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標準、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。根據(jù)未來規(guī)劃我們發(fā)現(xiàn)，金雞湖及環(huán)湖區(qū)域不僅是蘇州工業(yè)園 區(qū)的原點，而且也將是蘇州城市發(fā)展戰(zhàn)略中的重點。 金雞湖 將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園 金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園 。金雞 湖 的存 在并沒有 影響交通以及規(guī)劃， 正因為它是未來的 城中湖，規(guī)劃師才有 了 用武之地，打造模范城的雛形。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 金雞湖區(qū)的總體規(guī)劃，包括濱湖區(qū)的多用途開發(fā)區(qū)以及開放空間的規(guī)劃聘請了香港泛亞易道公司。易道公司所提供的規(guī)劃方案將金雞湖沿岸地區(qū)分 成了 8 個鮮明的片區(qū)，由一條連續(xù)性的開放空間系統(tǒng)將其串連起來， 2 個片區(qū) —— 城市廣場與湖濱大道的建設(shè)已經(jīng)順利完成。 金雞湖景觀設(shè)計的核心在于其內(nèi)涵的二元性概念：一方面，表現(xiàn)蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。 園區(qū)將打造成長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ”。 金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東 去”的氣概，因此它 成了古老蘇州的一個旅游新亮點，越來越多的 人 爭 相 來感受 金雞 湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 創(chuàng)高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準，最終將容納超過 60 萬的居民。 蘇州工業(yè)園區(qū)管理 委員會負責金雞湖 70 平方公里 環(huán)湖區(qū)域這一園區(qū)中重點開放空間的開發(fā)工程。目的在于創(chuàng)一個高科技的商業(yè)與居住的混合型濱水社區(qū)，以滿足國際化大企業(yè)的辦公與生活標準。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 (遠期 ) 環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所 園區(qū)將高起點、高標準把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設(shè)施建設(shè)把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。加快國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等 50 余項實事工程建設(shè)進度，大力發(fā)展商業(yè)、飲 食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴大消費群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預計開發(fā)量 200 萬平方米。 1994 年啟動的蘇州工業(yè)園區(qū)，遵循“先工業(yè)、再住宅、后商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律，將建成一個工業(yè)園區(qū)和住宅相結(jié)合的高檔區(qū)域。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)于 1997 年啟動， 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 在 8年 中 ， 一躍成為蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場的主渠道，中新合作區(qū)內(nèi)開發(fā)量迅猛增 長。 2020 年開發(fā)量 153 萬平方米， 2020 年預計開發(fā) 200 萬平方米。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準預售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準預售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。據(jù)統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅 14075 戶，實際居住為 11325戶，入住率為 80． 46％；已裝修未入住的為 869 戶，占總戶數(shù)的 ％，其余未裝修戶為1881 戶，占 總戶數(shù)的 ％。分析表明， 2020 年底以前交付使用的住宅項目，入住率已10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 4 年計劃園區(qū)開發(fā)量中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 超過 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低 ， 園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。 2020 年，預計蘇州市區(qū)商住房實際上市預售或銷售量可達 500 萬平方米左右，其中園區(qū)為 180 萬平方米左右。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預計園區(qū)商住房實際上市預售或銷售量 萬套。 圖 13：批準預售、竣工交付、入住套數(shù)比較表 2592614075121940100002020030000套數(shù)批準預售商品房 竣工交付使用 實際居住及在裝修 二、園區(qū)供應(yīng)情況 板塊劃分格局 蘇州工業(yè)園區(qū)根 據(jù)其市場特征劃分為兩個