【正文】 蘇州古城區(qū)： 已形成古色古香，江南風(fēng)情的宜居氛圍 蘇州古城區(qū)以古城為中心發(fā)展起來， 古城區(qū)有 2500 年的 歷史，城區(qū)內(nèi)園林古跡遍布，以江南風(fēng)情為建筑特色， 作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。其發(fā)展得益于大量國內(nèi)外制造加工類企業(yè)的入駐，一方面帶動了區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面也為本區(qū)域帶來了相當(dāng)數(shù)量有較高購買能力的客源。 園區(qū)一期的開發(fā)已成熟，配套設(shè)施逐步完善，目前房地產(chǎn)增值效應(yīng)十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之無愧的領(lǐng)頭羊。今后該區(qū)主中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 要以居住為主，是園區(qū)居住中心地帶，連通一、三區(qū)的工業(yè)設(shè)施。 圖 11：金雞湖景觀規(guī)劃 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 金雞湖位于工業(yè)園區(qū)的中心地帶， 環(huán)湖區(qū)域 70 平方公里 ， 1994 年中國政府與新加坡政府簽訂了一個合資協(xié)議，正式啟動對這片 平方公里 濱水社區(qū)的開發(fā)，旨在建造一個符合國際標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)保功能的混合型濱水新社區(qū)。 金雞湖是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打造 長三角規(guī)模最大、現(xiàn)代化程度較高的 “ 城市休閑勝地 ” 。這片地區(qū)最終將容納超過 60 萬的居民。 圖 12： 19982020 年園區(qū)開發(fā)量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數(shù)占批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)的 %，目前實際入住及裝修完畢套數(shù)占竣工戶數(shù)的 % 至今 中新合作區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。 湖西 代表樓盤： 湖左岸 、 都市花園天域 。換而言之，湖東住宅開發(fā) 4 年（ 20202020） 的水平將超過湖西 10 年 （ 1995— 2020） 的水平，在二三年后園區(qū)湖東就是一個成 熟的社區(qū)。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，逐漸進(jìn)入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2番多， 園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進(jìn)入了瓶勁時期。 但 今年一季度，園區(qū)新開樓盤房屋均價近 5000 元／平方米，比上年增長了 ％。但從 2020 年年中以來，園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的房地產(chǎn)價格差異在縮小。 園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)八年， 中新合作區(qū)內(nèi)已批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。 湖西對于本項目不是傳統(tǒng)意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系 隨著湖西的開發(fā)后續(xù)量減少，更多的消費者將會把關(guān)注的目光轉(zhuǎn)向湖東，從而對本案產(chǎn)生了客觀上的推動作用，因此湖西對于本項目不是傳統(tǒng) 意義上的競爭，而是一種互動關(guān)系。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 價格 分析 近期，由于東湖大郡將推出的二期三批售價在 480 0 元 /平方米左右，之前其二期均價在 4400～ 4500 元 /平方米左右，其主要原因為開發(fā)商所獲得土地成本相對其他地塊較低，因此可以使用相對市場較低的售價進(jìn)入市場。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購臵建屋的地產(chǎn)時， 享受購房準(zhǔn)備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。 ? 距離本項目地塊最近的 85 萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。 產(chǎn)品 分析 該案總體預(yù)計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在 46－ 500 平方米之間，主力面積為 130140 平方米 左右 的三房兩廳兩衛(wèi) ，還有極少量的頂層復(fù)式公寓，面積高達(dá) 400500 平方米左右。 房型 分析 玲瓏灣本次推出房源戶型多樣。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 結(jié) 論 位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。 營銷 策略 分析 低開高走，保留好房源持續(xù)吸引消費者的手法是勢在必行的。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 去化 分析 目前該案一期首批所余房源在十幾套左右，位于一期首批北端。在整個玲瓏灣社區(qū)東南部的紅楓林已建成，東部的鄰里中心也即將開建，隨著金雞湖大橋的建成 ,交通將更為便捷?？上硎芘c嘉賓會員相同優(yōu)惠價格，有機會獲得新項目優(yōu)先選房安排，同時擁有白金卡。 嘉賓會員指：在建屋地產(chǎn)各售樓現(xiàn)場完成調(diào)查問卷，個人資料填寫完整的到場客戶，憑身份證，即可成為嘉賓會員。除此之外，建屋的品牌在蘇州亦是吸引客源的動力。 表 9： 東湖大郡（二期） 基 礎(chǔ) 信 息 開發(fā)商 園 區(qū) 建 屋 發(fā) 展集團(tuán) 基地位臵 湖東萬盛街方洲路口 建筑設(shè)計 / 住宅形態(tài) 排屋、多層、小高層、高層 銷售企劃 上海新聯(lián)康 投資顧問 主推賣點 售價低 公開日期 二期中 一批： 2020/05 二批： 2020/07 交房日期 售樓熱線 051267620208 工程進(jìn)度 / 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平方米 建筑面積： 23 萬平方米 容積率： 2 綠化率： 54％ 得房率： 可售戶數(shù) 二期： 1348 銷售率： 70% 二期二批 100％ 二期三批未開 主力總價 64 萬元 面積配比 二房： 三房： ~四房： 躍層： ~單價 元 /m2 二期 一批： 4600 二批： 4800 主力單價 4800 元 建 筑層數(shù) 12~18F 目標(biāo)客源 / 配套設(shè)施 湖東鄰里中心 競 爭 分 析 規(guī)劃 分析 項目綜合分析 東湖大郡二期位于一期東面，南施街以西，方洲路以南，總占地 10 萬 平方米 ，容積率 ，總戶數(shù) 1348 戶，產(chǎn)品類型為小高層及高層，二期銷售分組團(tuán)分期推出， 銷售 的戶型中，90130 平方米 的中小戶型，仍然是客戶最為關(guān)注和需求的戶型，另外品字型無障礙規(guī)劃設(shè)計也得到了廣大客戶的好評，景觀設(shè)計的主要特色為主題性的硬景規(guī)劃，加州陽光的風(fēng)尚主題 ；整個小區(qū)的建筑布局呈西北高、東南低的走勢；房型從兩房到 復(fù)式結(jié)構(gòu)共有數(shù)十種。園區(qū)未來二三年的發(fā)展勢頭，我們認(rèn)為，園區(qū)房地產(chǎn)市場雖然處于高位運行狀態(tài)，但需求仍很旺盛，房地產(chǎn)價格仍處于上升空間，具體表現(xiàn)是由于湖西地區(qū)前兩年房地產(chǎn)價格上漲速度和幅度過快，今后兩年價格上漲幅度將有所回落。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區(qū)房地產(chǎn)均價中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 破 5000 元 /平方米大關(guān)。 2020 年以來，園區(qū)房價繼續(xù)上漲，湖西地區(qū)的毛坯房房價從年初的均價 4300 元左右漲到目前的 4700元左右，但漲幅有所減緩。 與之相比順馳集團(tuán)雖然開發(fā)商規(guī)模也不小，但業(yè)務(wù)主要在天津、河北和上海，在蘇州園區(qū)遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 但 2020 年，園區(qū)的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關(guān)后，銷售火暴的趨勢明顯有所降中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 溫。隨著湖西房地產(chǎn)投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，處女地極強的可塑性，較大的發(fā)展空間以及較為平和的競爭環(huán)境使得越來越多的開發(fā)商已經(jīng)將目光投向了湖東。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區(qū)與湖東傳統(tǒng)意義上的空間和心理距離正被無限縮短。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020 預(yù)計園區(qū)商住房實際上市預(yù)售或銷售量 萬套。 中海（蘇州）項目市場定位報告 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第二部分 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 一、園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 97 年開始，園區(qū)開發(fā)量一路迅猛增長， 2020 年預(yù)計開發(fā)量 200 萬平方米。金雞湖不是哪個特權(quán)階層的 “ 后花園 ” ，而是所有人的公共湖 ，是蘇州 市 的“城中湖”、“城市肺” ；環(huán)金雞湖 22 公里區(qū)域幾乎是園區(qū)地價最高的區(qū)域，不惜投巨資將其全部建成為公共開放地帶足見中新雙方 “ 還湖于民 ” 的發(fā)展理念。 景觀設(shè)計內(nèi)涵二元性概念：一方面，體現(xiàn)了蘇州古城的歷史文化內(nèi)涵；另一方面，幫助其實現(xiàn)建設(shè)一個現(xiàn)代化國際都市的目標(biāo)。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 258 人口 萬 萬 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工（約占人口60%） 萬 萬 6 萬 12 萬 18 萬 自然風(fēng)貌 以古城為主 以山景為主 以金雞湖西、綠化為主 以金雞湖東岸休閑、綠化為主 / 居住環(huán)境特征 古色古香， 園林精粹吳文化 ，配以成熟生活配套，但檔次不高 現(xiàn)代為主 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 商業(yè)配套 豐富 較豐富，以獅山路、何山路兩條商業(yè)街為中心，各小區(qū)沿街商鋪為輔。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因為古城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。 一是購房自住的消費者，一是為保值增值或投機獲利而購房的投資者。 房產(chǎn)不是普通的商品。蘇州商品房的銷售價格一路走高，主要歸功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢 的涌入。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。 蘇州 國 有 土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 2020 年將房價增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價調(diào)控。 ■ 2020 年末 蘇州政府開始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺 。 2． 5 蘇州市 20202020 年財政收入及財政儲蓄總額 表 5：蘇州 20202020 年財政收 入及財政儲蓄總額（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 財政收入 財政儲蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財政收入來看，自 2020 年起，平均每年增加 100 億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運行的良好態(tài)勢。 表 1：蘇州 20202020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長 % % % % 圖 1：蘇州 202020