【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .........................................................................97四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ................................................................................................................................................................................................................................................1014環(huán)境篇5一、光福宏觀環(huán)境分析、地理環(huán)境光福鎮(zhèn)位于蘇州市吳中區(qū)西部的太湖之濱，西臨太湖，東靠穹窿山接藏書鎮(zhèn)，南連度假區(qū)與胥口鎮(zhèn)，北與蘇州市虎丘區(qū)、蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)接壤。太湖漫山島屬光福鎮(zhèn)管轄。境內(nèi)有潭山、玄墓山(鄧尉山)、西磧山等眾多山峰，旅游資源豐富，鄧尉香雪海是吳中有名的賞梅之地。分析：從光福鎮(zhèn)地理位置來看，光福鎮(zhèn)位于太湖與蘇州高新區(qū)之間，鎮(zhèn)上以及鎮(zhèn)周邊都有非常多的旅游景點(diǎn)，旅游資源非常豐富。發(fā)達(dá)的旅游業(yè)吸引了很多外地人前來投資，提高了光福鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值。但目前光福旅游資源還未得到充分的挖掘，其潛在價(jià)值很高，因此商業(yè)項(xiàng)目在推廣過程中以潛在價(jià)值為推廣主題，是吸引投資客的主要手段之一。、交通環(huán)境近年來，吳中區(qū)按工業(yè)化、城市化的要求加快城鄉(xiāng)道路的對(duì)接，重點(diǎn)建設(shè)、改造了木瀆鎮(zhèn)至光福鎮(zhèn)的 230 省道（原 209 省道） 、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)至甪直鎮(zhèn)的東方大道、東山鎮(zhèn)至木瀆鎮(zhèn)的東山大道、木瀆鎮(zhèn)至蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)的環(huán)太湖旅游專線公路、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)至浦莊鎮(zhèn)的越湖路等五條高等級(jí)的大道。230 省道是高新區(qū)西部的重要交通干道，南北連接了光福和望亭兩個(gè)鎮(zhèn)，途徑通安產(chǎn)業(yè)園、東渚科技城和東渚鎮(zhèn)區(qū)，全線長(zhǎng) 公里。230 省道已于去年完成了路面翻修工程，下一步即將實(shí)施道路綠化工程。為了塑造高新區(qū)西部重要景觀道路，提升全區(qū)道路綠化水平。 6隨著 230 省道建到了光福，特別是隨著光福旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，到光福旅游的游客越來越多，以前當(dāng)?shù)匕傩粘鲂羞€是只有一條中巴線，百姓渴望城市公交能開進(jìn)光福。2022 年 5 月，吳中公交公司對(duì)蘇州－光福鎮(zhèn)的 48 輛中巴車進(jìn)行了收購，城市公交延伸到了光福古鎮(zhèn)?？紤]到光福是個(gè)旅游古鎮(zhèn)，為方便沿線百姓和各地游客，還相繼開通了吳中公交 63 路、64 路、65 路及 632 路區(qū)間車，到光福的交通線由原來的一條增加到了 3 條。 表一：光福鎮(zhèn)公交狀況公交路線起點(diǎn)站 終點(diǎn)站起點(diǎn)站首末班時(shí)刻終點(diǎn)站首末班時(shí)刻行車間隔線路里程途徑63 路吳中汽車站光福 05:25~19:25 05:25~19:2512~18 分鐘41 公里東吳南路、東吳北路、吳中東路、迎春路、南環(huán)路、盤南路、 蘇福路、旅游專線公路、230 省道、福湖路632 路光福紅木市場(chǎng)望湖賓館 05:30~19:30 05:30~19:3020~30 分鐘12 公里 福湖路64 路旅游集散中心光福 05:50~19:25 05:50~19:2515~17 分鐘32 公里 北環(huán)路、廣濟(jì)路、廣濟(jì)南路、干將西路、西環(huán)路、竹園路、金山路、 蘇 福路、木光路65 路 輪船碼頭太湖船餐市場(chǎng)05:30~19:30 05:30~19:3015~18 分鐘38 公里 人民路、人民南路、南環(huán)西路、盤南路、蘇福路、木光路、穹靈路、木光路、福湖路分析：近年來吳中區(qū)加快了對(duì)城鄉(xiāng)道路的發(fā)展步伐，光福鎮(zhèn)的道路交通環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化。230 省道的開通再加上原有的蘇福路，使得光福鎮(zhèn)與新區(qū)及吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)很好的連接起來。吳中公交在光福鎮(zhèn)新增的 2 條交通線路無疑為光福鎮(zhèn)百姓出入蘇州其他行政區(qū)以及吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都帶來了方便?？偟膩碚f目前光福鎮(zhèn)道路交通系統(tǒng)已經(jīng)有了明顯的改善，這對(duì)光福鎮(zhèn)商業(yè)的招商、引資等發(fā)展提供了重要保障。經(jīng)濟(jì)環(huán)境光福鎮(zhèn)位于蘇州城西部，地處太湖之濱的鄧尉山麓，鎮(zhèn)域面積 平方公里，人口 5 萬多；是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，又是國(guó)務(wù)院公布的太湖風(fēng)景名勝區(qū) 13 個(gè)重要景區(qū)之一。表 二 ： 光 福 鎮(zhèn) 2022 年 經(jīng) 濟(jì) 基 本 情 況總面積 平方公里 私營(yíng)企業(yè) 254 家耕地面積 22739 畝 合同利用外資 2440 萬美元人 口 56658 人 到賬外資 761 萬美元村委會(huì) 8 個(gè)居委會(huì) 3 個(gè) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 60264 萬元工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 263218 萬元 個(gè)體工商戶 1002 戶工業(yè)總產(chǎn)值 220220 萬元 電話總數(shù) 13511 門地區(qū)生產(chǎn)總值 153164 萬元 有線電視開通數(shù) 9744 戶財(cái)政收入 5917 萬元 中小學(xué)校 6 所水果產(chǎn)量 567 噸 年 末 銀 行 存 款 余 額 70131 萬元水產(chǎn)品產(chǎn)量 7270 噸 農(nóng)民人均收入 8228 元內(nèi)資企業(yè) 97 家8從未來光福鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，由于光福鎮(zhèn)豐富的旅游資源，所以目前光福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將認(rèn)真貫徹市、區(qū)關(guān)于加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的要求，注重發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，主攻兩大區(qū)域——東崦湖地區(qū)和沿太湖地區(qū)，加快建設(shè)、加緊招商、加強(qiáng)宣傳，進(jìn)一步推動(dòng)全鎮(zhèn)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展上新臺(tái)階。首先是以東崦湖地區(qū)為主要載體，加快發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。在全力推進(jìn)整治工程建設(shè)的同時(shí)，著重做好以下幾項(xiàng)工作：? 進(jìn)一步細(xì)化區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善功能定位和布局；? 繼續(xù)做好幾幅待掛拍地塊的上市準(zhǔn)備工作；? 抓緊幾只現(xiàn)有項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)，加強(qiáng)與投資商溝通，盡快啟動(dòng)“澳華”、“嘉德”兩只房產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)，加快福利商貿(mào)中心和鎮(zhèn)區(qū)相關(guān)地塊的商業(yè)化改造實(shí)施步伐。? 全面完成太湖船餐二期改造工程，使餐飲“亮點(diǎn)”更具特色。加快改造工程進(jìn)度，抓緊灌水移船、停車場(chǎng)改造、環(huán)境綠化美化進(jìn)度。在按時(shí)完成福湖路改造工程，改善船餐市場(chǎng)外部交通條件的同時(shí)，通過加強(qiáng)宣傳、規(guī)范管理、完善功能，進(jìn)一步提升船餐市場(chǎng)整體形象，塑造嶄新的“太湖船餐”品牌。? 提高招商水平，切實(shí)做大全鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟(jì)總量。牢固確立“旅游興鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)定位，按照構(gòu)建“吃住行游購?qiáng)省绷氐男枨?，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)。借鑒工業(yè)招商的成功做法，大力開展外出招商、中介招商、網(wǎng)上招商活動(dòng)；? 繼續(xù)完善重點(diǎn)項(xiàng)目的策劃，重點(diǎn)做好太湖島、南山公園及西施灘等項(xiàng)目的策劃完善；引進(jìn)投資商增加全鎮(zhèn)旅游經(jīng)濟(jì)總量，做好上鋼三廠休養(yǎng)所、吐哈度假村等原有賓館的改造服務(wù)工作，把營(yíng)造良好服務(wù)環(huán)境作為發(fā)展服務(wù)業(yè)的重要舉措。分 析 ： 綜 上 所 述 可 以 看 出 光 福 鎮(zhèn) 未 來 的 發(fā) 展 將 會(huì) 以 旅 游 業(yè) 作 為 核 心 ， 其 他 產(chǎn) 業(yè) 將 為 旅 游 業(yè) 服 務(wù) 。 隨 著 旅 游 業(yè) 的 發(fā) 展 ， 勢(shì) 必 會(huì) 加 快 光 福 鎮(zhèn) 對(duì) 外招 商 、 引 資 的 步 伐 。 商 業(yè) 將 作 為 旅 游 業(yè) 的 配 套 設(shè) 施 得 到 進(jìn) 一 步 的 發(fā) 展 ， 真 正 完 善 光 福 鎮(zhèn) “吃住行游購?qiáng)省绷氐男枨?。本?xiàng)目思考：可以在旅游商業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，考慮發(fā)展成為其配套商業(yè)，但可行度如何，我們將會(huì)在下面分析中得到驗(yàn)證。政策環(huán)境在 7 月 14 日光福鎮(zhèn)召開的全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，鎮(zhèn)黨委及時(shí)傳達(dá)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，在具體分析今年上半年全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)部署了下半年經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。 　　一是加快推進(jìn)“三大板塊”建設(shè)。一要精心打造新鎮(zhèn)區(qū)。堅(jiān)持以東崦湖環(huán)境基礎(chǔ)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)“鎮(zhèn)區(qū)東擴(kuò)”打造新鎮(zhèn)區(qū)，力爭(zhēng)到十月份初步形成東崦湖新鎮(zhèn)區(qū)的基本格局。二要策劃建設(shè)旅游發(fā)展區(qū)。進(jìn)一步挖掘和整合真山真水和自然生態(tài)資源，以策劃招商為抓手，努力營(yíng)造旅游度假新勝地。要全力做好以“快樂之鄉(xiāng)”為重點(diǎn)的旅游項(xiàng)目推進(jìn)落實(shí)工作，加快實(shí)施香雪海等景點(diǎn)改造和周邊配套設(shè)施建設(shè)，完善現(xiàn)有景區(qū)景點(diǎn)的功能設(shè)施，加大旅游促銷宣傳，重點(diǎn)辦好第二屆太湖開捕節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)。三要高水平發(fā)展工業(yè)集聚區(qū)。按照“總體規(guī)劃、分步實(shí)施”的要求，在重點(diǎn)做好工業(yè)東區(qū)近 6 平方公里的發(fā)展控制性規(guī)劃的前提下，優(yōu)先建設(shè)道路基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步提升載體水平。要做好已落戶項(xiàng)目促開工工作，下半年確保新開工工業(yè)項(xiàng)目 10 只以上。圍繞“三大板塊”建設(shè)，要努力提高招商引資水平：在招商方式上，靈活采取出讓土地、租用廠房、增資擴(kuò)建等形式；在項(xiàng)目引進(jìn)上，著力提升引辦項(xiàng)目的質(zhì)量和檔次；在項(xiàng)目服務(wù)上，從項(xiàng)目引進(jìn)到建成投產(chǎn)的全過程都要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，重點(diǎn)做好項(xiàng)目落戶后的促開工工作。 　　　　分析：從光福鎮(zhèn)目前的發(fā)展政策來看，光福鎮(zhèn)將以發(fā)展鎮(zhèn)上旅游業(yè)、商業(yè)以及建造高水平的工業(yè)聚集區(qū)為主要方向；其次為加快周邊新農(nóng)村的建設(shè)。由此來看，光福鎮(zhèn)計(jì)劃通過旅游業(yè)以及商業(yè)的發(fā)展來提高鎮(zhèn)上的經(jīng)濟(jì)水平。規(guī)劃環(huán)境近年來，光福鎮(zhèn)大力實(shí)施“富民強(qiáng)鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，全面開展招商引資工作。將在蘇福路南、北面規(guī)劃建設(shè) 6 平方公里的光福鎮(zhèn)工業(yè)園。同時(shí)，堅(jiān)持古鎮(zhèn)保護(hù)和開發(fā)新區(qū)并重，古鎮(zhèn)區(qū)將積極開展推進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)東擴(kuò)進(jìn)程，著力開發(fā)東崦湖和西崦湖，不斷加大環(huán)境建設(shè)力度，努力把古鎮(zhèn)建設(shè)成為蘇州最佳人居新。而開發(fā)新區(qū)規(guī)劃為蘇福路西部附近的新興商業(yè)中心以及玉器城；在蘇福路商業(yè)中心往北，規(guī)劃為別墅區(qū)。從規(guī)劃上看該區(qū)域?qū)?huì)成為光福鎮(zhèn)旅游業(yè)的首席配套設(shè)施，集購物、休閑、娛樂以及生活配套為一身。西崦湖的發(fā)展主要是引進(jìn)巨額外資聯(lián)手國(guó)際一流旅游開發(fā)公司將把吳中區(qū)光福鎮(zhèn)的西崦湖地區(qū)建設(shè)和開發(fā)成具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游目的地。該項(xiàng)目目前定名為 “快樂之鄉(xiāng)”項(xiàng)目，由英國(guó) MCI 投資合作股份有限公司投資。 　　蘇州光福“快樂之鄉(xiāng)”旅游目的地項(xiàng)目是由英國(guó) MCI 投資合作股份有限公司投資并與吳中區(qū)光福鎮(zhèn)人民政府、上海永漢文化交流有限公司三方共同合作開發(fā)的綜合性旅游項(xiàng)目，開發(fā)主體是由上述三方共同組建成立的蘇州光福圣地旅游開發(fā)有限公司。該公司前期注冊(cè)資金為 3000 萬美元。該項(xiàng)目位于光福鎮(zhèn)的西崦湖地區(qū)，規(guī)劃面積 5 平方公里，項(xiàng)目主要元素包括：高速騎乘及滑翔、水上公園快艇俱樂部、大型歐式購物中心、文化展示交流中心、明清古鎮(zhèn)風(fēng)情特色購物街、水上音樂廳、國(guó)際康復(fù)中心、體育運(yùn)動(dòng)中心、賽車測(cè)試培訓(xùn)中心、國(guó)際會(huì)議中心、沿湖生態(tài)觀光景觀帶及與旅游相配套的各類酒店，總建筑面積 100 多萬平方米。 分析：從政府的規(guī)劃來看主要分為三個(gè)部分。首先是開發(fā)新區(qū)，以發(fā)展商業(yè)以及構(gòu)建別墅區(qū)為主要目標(biāo)，新興的商業(yè)中心將以滿足消費(fèi)者購物為主要目的；其次為西崦湖“快樂之鄉(xiāng)”項(xiàng)目的發(fā)展，該區(qū)域?qū)?huì)成為光福鎮(zhèn)休閑、娛樂的集中地；最后是光福鎮(zhèn)工業(yè)園的構(gòu)建。從商業(yè)的規(guī)劃上看，規(guī)劃中的開發(fā)新區(qū)、西崦湖“快樂之鄉(xiāng)”項(xiàng)目以及現(xiàn)有的太湖湖畔的特色“船餐”將會(huì)形成三足鼎立的局面，本項(xiàng)目位于開發(fā)新區(qū)，與其他重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域處于同等地位，因此，在今后的規(guī)劃發(fā)展中，有著較大的商業(yè)機(jī)遇。1人口環(huán)境光復(fù)鎮(zhèn)占地面積 平方公里，下轄 18 個(gè)行政村，2 個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?56658 人，總戶數(shù) 15679 戶，其中從業(yè)人口 35703 人，流動(dòng)人口15672 人。分析：從光復(fù)鎮(zhèn)人口來看，光福鎮(zhèn)人口較少，鎮(zhèn)上只有 5 萬多人，由于光福鎮(zhèn)目前工廠非常少，外來打工的人口較少，人流量較小，這對(duì)光福鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展有一定的影響，所以光福鎮(zhèn)的商業(yè)需要聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人氣。本項(xiàng)目位于新開發(fā)區(qū)內(nèi)，本鎮(zhèn)人相對(duì)較少，外地工人較多，目前支撐新區(qū)商業(yè)的主要來自工廠工人，本項(xiàng)目的發(fā)展也應(yīng)該以工廠工人為基礎(chǔ)，努力發(fā)展周邊農(nóng)村的消費(fèi)者，同時(shí)吸引老鎮(zhèn)區(qū)的客戶。如以旅游客戶為主要消費(fèi)群體話，在前期啟動(dòng)時(shí)，沒有足夠的客戶支撐，會(huì)影響到項(xiàng)目銷售。、文化環(huán)境光福古鎮(zhèn)原屬于吳縣，原名野步市，志里，別名鄧尉，據(jù)考證在七八千年的新石器時(shí)代已有人類繁衍生息。 全鎮(zhèn)總面積約 58 平方公里，位于蘇州市古城西南 28 公里的太湖之濱，南鄰太湖區(qū)，西鄰太湖、北通長(zhǎng)江。光福鎮(zhèn)具有 2500 多年的悠久歷史，自有“湖光山色，洞天福地”之美稱；有豐富的自然資源，享有“魚米之鄉(xiāng)”，“四季有果”之美稱；光福是傳統(tǒng)工藝之鄉(xiāng) ，蘇繡的發(fā)源地之一，精湛12的雕刻工藝巧奪天工； 光福寺，光福塔，司徒古柏，天壽圣恩寺等古跡在留下人們的贊美詩篇時(shí)，無不流露出歷史的倉桑。光福人文景觀，名勝古跡密集，吳文化內(nèi)涵深厚，形成了多層次的旅游專線，是國(guó)家太湖名勝風(fēng)景區(qū)之一。 據(jù)史志記載，古鎮(zhèn)光福乃春秋時(shí)期吳王闔閭養(yǎng)虎之地，遂名虎溪。南朝梁大同年間九真太守顧野王舍宅建光福講寺后，鎮(zhèn)以寺得名，距今已有1500 多年歷史。 光福鎮(zhèn)素有“湖光山色，洞天福地”之稱，境內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、名勝眾多。鎮(zhèn)南疊翠連綿的鄧尉山相傳因東漢大司徒鄧禹在此隱居而得名。鎮(zhèn)西有國(guó)內(nèi)第一大內(nèi)陸漁港太湖漁港。司徒廟內(nèi)的“清、奇、古、怪”四株漢柏，相傳乃鄧禹手植，古人贊曰：“清奇古怪畫難狀，風(fēng)光雷霆劫不磨”堪稱吳中一絕。千年古剎“圣恩寺”、賞梅勝地“香雪海”、光福寺塔、石嶁石壁等吳中名勝數(shù)不勝數(shù)，歷史上無數(shù)達(dá)官顯貴、文人墨客駐足賞景詠詩，清康熙、乾隆帝先后多次巡游光福，并留下了多首詠梅詩。 光福鎮(zhèn)植被茂密、綠樹成蔭，“月月有花、季季有果”，是江蘇省花木之鄉(xiāng)；是全國(guó)桂花五大產(chǎn)地之一，植桂面積達(dá) 2022 多畝，品種有 10 多個(gè)。設(shè)有江蘇省植物自然保護(hù)區(qū)木荷林，這是一種中亞熱帶常綠闊葉植物，能在北亞熱帶生長(zhǎng)實(shí)屬奇特。 分析：光福鎮(zhèn)有 2500 年的悠久歷史，文化底蘊(yùn)濃厚。一直以來光福鎮(zhèn)就被喻為旅游勝地，境內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、名勝古跡眾多，在歷史上王侯將相、達(dá)官貴人以及文人雅客前來游玩者數(shù)不勝數(shù)?？梢姽飧ｆ?zhèn)的旅游業(yè)已經(jīng)有悠久的歷史，在國(guó)內(nèi)有一定的知名度。不可否認(rèn)，光福的文化環(huán)境能吸引更多的游客，從而帶動(dòng)旅游商業(yè)的發(fā)展，但是旅游商業(yè)季節(jié)性較強(qiáng)，操作難度較大