【文章內容簡介】 街在保留少量工藝品商店外，將進一步擴大休閑娛樂的功能，成為名副其實的休閑特色街；南門地區(qū)將建起一條以飯店酒樓為主的餐飲街。除此之外，一批特色鮮明的批發(fā)市場也將融入市民的生 活，如國際 IT 產(chǎn)品批發(fā)市場、太湖土特產(chǎn)批發(fā)市場、胥口農民畫市場等。 從政府今年年初的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃可以看出，新區(qū)獅山廣場商務功能區(qū)將會和園區(qū)湖東商業(yè)功能區(qū)并列成為僅次于觀前、石路和南門組成的蘇州核心商業(yè)圈的市級商業(yè)功能區(qū)，顯然政 府規(guī)劃的出臺對投資者和經(jīng)營者都有一個明確的導向作用，這就意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機遇。 蘇州古城區(qū)土地的稀缺性，限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，通過對蘇州商業(yè)現(xiàn)狀的分析及政府的商業(yè)規(guī)劃，蘇州商業(yè)的未來在園區(qū)與新區(qū)。園區(qū)的商業(yè)模型標本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊。 蘇州與上海相比，商業(yè)的比重相對偏低，與蘇州在長三角的經(jīng)濟地位極不相稱。據(jù)悉， 2020 年 111 月，蘇州的工業(yè)總值為 8640 億，相當于上海的 80%，而零售業(yè)蘇州為 563 億，只有上海的 25%左右。所以，蘇州的商業(yè)還有廣闊的 發(fā)展前景。 蘇州的住宅經(jīng)過長時間的發(fā)展，平均利潤率開始下降。于是，投資者開始轉向相對較高的商業(yè)。從另一個角度來講，商業(yè)開發(fā)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是有利于提升土地的等級，蘊涵了誘人的盈利潛力。 成熟的商業(yè)開發(fā)必然要和地產(chǎn)開發(fā)結合起來，在商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)動中形成集聚效應。目前的具體模式主要有兩種： 以商業(yè)開發(fā)為先，提升地租等級后從后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)中獲取利潤，如城鄉(xiāng)結合帶的SHOPPING MALL 開發(fā)； 商業(yè)開發(fā)跟隨地產(chǎn)開發(fā)，如商業(yè)一條街的建設等。 就目前蘇州來看，商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新的時機已經(jīng)成熟，摩爾商業(yè)城在蘇 州有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。目前，超市、大賣場、便利店已基本飽和，SHOPPING MALL 以其超大規(guī)模、一站式的購物理念和優(yōu)惠的價格成為極具競爭潛力的商業(yè)形態(tài)。目前，蘇州的 SHOPPING MALL 正處于起步階段，發(fā)展前景看好。 第三部分 區(qū)域市場分析情況 相城區(qū) 一、項目所處的市場背景 蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) ,西接蘇州高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全區(qū)下轄 10 個鎮(zhèn) ,1 個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積 496 平方公里 ,戶籍人口 40 萬。相城是蘇州城市外向拓展的重要空間場所 ,也是蘇州市極具發(fā)展 潛力的新城區(qū)。 陽澄湖清水大閘蟹享有 蟹中之王 的美稱；陸慕金磚御窯曾為明清兩代皇室燒制過大量鋪地金磚。黃埭香水西瓜子 、 湘城麻餅 、 陸慕蟋蟀盆 、 渭塘珍珠 、 蠡口黃橋等地緙絲 等都比較聞名。 總體規(guī)劃 －蘇州五大核心之一 區(qū)位優(yōu)勢 －蘇州的北大門 相城區(qū)地處最具活力和最具發(fā)展前景的長江三角洲經(jīng)濟區(qū)腹地，區(qū)位交通優(yōu)勢得天獨厚。 東距上海 85km，西距無錫 3Okm，北至南京198km，南至杭州 150km。 京滬鐵路、 312 國道和滬寧高速公路橫貫東西，蘇嘉杭高速公路、京杭大運河、 205 省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速公路縱貫南北，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點。 地理 環(huán)境 相城區(qū)地處長江三角洲各大開發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、 312 國道，東鄰蘇嘉杭高速及 205省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路。 ▲ 距蘇州火車站 5 公里 上海虹橋機場 85 公里 上海浦東機場 130 公里 ▲ 東至：上海 80 公里 ▲ 南至：蘇州工業(yè)園區(qū) 5 公里 ▲ 西至：蘇州新區(qū) 15 公里 ▲ 距昆山 20 公里 吳江開發(fā)區(qū) 25 公里 無錫開發(fā)區(qū) 25 公里 杭州 150公里 交通 五縱五橫兩聯(lián) 的區(qū)內公路網(wǎng)，形 成極為方便的立體交通網(wǎng)絡。 （ 1）五縱 縱一：跨陽公路（陽澄湖肖涇 —— 陽澄湖 —— 312 國道），二級公路； 縱二：蘇嘉杭高速公路； 縱三： 205 省道復線，一級公路； 縱四： 205 省道，二級公路； 縱五：蘇虞張線，一級公路。 （ 2）五橫 橫一：滬寧高速公路； 橫二：太陽路 橫三：太潘路 橫四：鳳陽路 橫五：西北繞城高速公路。 （ 3）兩聯(lián) 聯(lián)一：湘城 —— 太平 —— 蘇嘉杭高速公路太平互通，二級公路； 聯(lián)二：黃埭 —— 黃橋 —— 元和，二級公路 娛樂休閑 －定格 項目核心價值 相城既有園林之美，又有 山水之勝。 秀麗的陽澄湖畔正成為新興的休閑娛樂度假勝地。 在相城區(qū)政府所在地三公里處的陽澄湖畔，由臺灣中興企業(yè)集團投資建設的中興國際高爾夫球場，占地百余公頃，擁有十八洞七十二桿國際標準場地，是目前華東地區(qū)頂級球場之一。 外商服務中心、專家別墅小區(qū)、元和文化中心、 8 個綠化公園以及一大批精致典雅、適宜人居的小游園，為中外客商提供了良好的配套服務設施。 經(jīng)濟現(xiàn)狀 －項目的支撐點 1） .工業(yè)分布 相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟基礎雄厚，傳統(tǒng)的機械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改 造提高，電子信息、精細化工、新材料和光機電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。 2） .特色農業(yè) 水產(chǎn)、奶牛、花卉苗木、蔬菜瓜果，組成了相城區(qū)城郊型農業(yè)產(chǎn)業(yè)的“ 四朵金花 ” 。以科技、環(huán)保、無公害為先導的水產(chǎn)、珍禽、葡萄、蘆薈、玫瑰花茶等各類新品種養(yǎng)殖蓬勃發(fā)展。相城區(qū)已成為新興的蘇 南奶業(yè)基地，光明、英特爾、全佳、天香等乳業(yè)集團紛紛來區(qū)投資置業(yè)。 3） .民營經(jīng)濟 相城自古為商賈云集、集市繁華之地。古代經(jīng)商鼻祖陶朱公越國大夫范蠡曾在今天的蠡口漁牧為業(yè)，由此攜美女西施泛舟五湖。 “ 金蕩口，銀黃埭 ” ，其中 “ 銀黃埭 ” 指的就是商販 曾經(jīng)盛極一時的黃埭鎮(zhèn)。古今往來，經(jīng)商之氣在相城大地上蔚然成風，世代相傳。民營企業(yè)明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)黃橋鎮(zhèn)每三天就新增一個營企業(yè)。今天， 以有逾 10 億民資紛紛涌入相城區(qū)的會展、度假休閑、房地產(chǎn)、污水處理等行業(yè)。 4） .外向型經(jīng)濟 相城區(qū)正全力開發(fā)、建設省級蘇州相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為中外投資者打造新的投資載體。建區(qū)一年多來，世界 500 強日本 “ 住友 ” 電裝株式會社、臺灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶。相城區(qū)已成為蘇州市外向型經(jīng)濟發(fā)展的一個新亮點。 5） .專業(yè)化市場 相城區(qū)專業(yè)化市場發(fā)展繁榮。江蘇蠡口國際家具城是綜合性的家具城，占地 10 平方公里，建筑面積 120 多萬平方米，云集全國各地 2400多家客商，年銷售額達 30 億元，規(guī)模和影響位居全國第二、華東第一。中國珍珠城客商遍及日、美、俄、東南亞、港澳臺等國家和地區(qū)，年成交量達 780 噸以上，占全國淡水珍珠交易的三分之二，成交額超10 億元。華東最大的家具裝飾材料市場中翔家具裝飾材料城以及家電城，湘城、陽澄湖蟹王、青蝦市場等一大批市場，共同壯大著相城區(qū)的市場和物流行業(yè)。 相城區(qū)人口社會發(fā)展現(xiàn)狀 相城區(qū)全區(qū)現(xiàn)有戶籍人口共約 40 萬人，其下述各鎮(zhèn)的常住人口如下表所列。 蘇州相城區(qū)各 鎮(zhèn)常住人口簡表 ： 名 稱 總面積 人口（人） 元和鎮(zhèn) 60 KM2 70000 渭塘鎮(zhèn) KM2 北橋鎮(zhèn) KM2 37600 太平鎮(zhèn) KM2 30000 湘城鎮(zhèn) KM2 40000 陽澄湖鎮(zhèn) KM2 —— 黃橋鎮(zhèn) 24 KM2 24000 黃埭鎮(zhèn) 49 KM2 45000 東橋鎮(zhèn) KM2 26291 望亭鎮(zhèn) KM2 50000 總 計 KM2 378891 蘇州市城市北擴發(fā) 展計劃的第一個階梯就是相城區(qū)南部比較成熟的城區(qū)，即陽澄湖路兩側的區(qū)域，因此作為城市北擴發(fā)展的接受者，相城區(qū)南部區(qū)域將率先融入蘇州大城市化版圖而受益。這種城市擴展的最明顯變化，一個是城市基礎建設的快速發(fā)展和完善，另一個重要體現(xiàn)就是人口的大量導入和流動人口的急劇增加。 該區(qū)域現(xiàn)有常住人口 7 萬左右，流動人口不足 10 萬人，但在未來的 5 年內，估計遷入人口和常住人口將達到 20— 30 萬人，同時流動人口將會超過 30 萬人。 二 、相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 區(qū)域特點 ?房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚 。 ?多為本土小開發(fā)商開發(fā) 。 ?中底檔樓盤占 主導地位，缺乏高檔樓盤 。 區(qū)域配套 相城區(qū)交通不太便利，目前本區(qū)域與其他區(qū)域的來往主要是通過相城大道，盡管在相城大道上已有多條公交車，但是公交線路單一，行車間隔比較長，為相城區(qū)的交通帶來了不便。相城區(qū)生活配套非常少，目前還主要是在依靠相城區(qū)一些鎮(zhèn)上的生活配套設施。 區(qū)域規(guī)劃 充分發(fā)揮場面區(qū)和中心鎮(zhèn)的輻射帶動作用，形成以望亭、黃埭、渭塘、湘城四鎮(zhèn)為中心鎮(zhèn)，以陽澄湖、太平、北橋、東橋、通安等鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)的 “ 一心、四鎮(zhèn)、多點的城鎮(zhèn)布局 。 重點向綠色景觀大道發(fā)展。計劃將建成蘇嘉杭高速公路相城段、新蠡 太路、鳳陽路等主干道的綠色通道；加快各級各類公園、小游園投入力度，建成元和公園、黃橋公園、沈周故里、桂花公園。 “ 五縱四橫二聯(lián) 的交通骨干網(wǎng)絡，形成極為方便的立體交通網(wǎng)絡，加以配置區(qū)內小交通，一方面溝通相城區(qū)與蘇州市場面區(qū)、新區(qū)、園區(qū)和鄰近城市的交通，另一方面溝通從城區(qū)到各鎮(zhèn)以及鎮(zhèn)區(qū)與鎮(zhèn)區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)與村之間的道路，形成便捷的對內對外交通網(wǎng)絡 ,同時逐步提升區(qū)鄉(xiāng)公路等級，達到二級公路的標準。 房地產(chǎn)市場 （ 1）、區(qū)域板塊劃分 相城區(qū)房源以相城大道板塊和陸慕鎮(zhèn)板塊兩個大型板塊為主，另有渭塘、湘城等中、小型板 塊。 相城大道板塊是相城區(qū)進入環(huán)古城區(qū)和園區(qū)的必經(jīng)區(qū)域，該板塊是相城區(qū)樓市中發(fā)展最快、樓盤面積最大、開發(fā)密度最集中的板塊。隨著蘇站遷建工程的進行，越來越多的市區(qū)購房者認識到此板塊得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，因此，近期此板塊的處于價格上升階段，較上半年此板塊的均價有了近 300400元 /平米的攀升 ,均價達到 4500元 /平方米。而銷售態(tài)勢也普遍走高，雖有個別樓盤的處于尾盤銷售的情況下成交套數(shù)和供量有所下落，但整體走勢良好 。 ? 板塊特征：以大型商業(yè)市場為先導，住宅樓盤為輔助 。 ? 代表樓盤：商業(yè) —— 中翔家電城、中翔裝飾城、蠡 口國際家具 城、國際服裝城、采蓮商業(yè)廣場 、錦繡商業(yè)街 等 。 ? 住宅 樓盤：錦繡江南、 香城花園、榮盛陽光名邸、南亞花園、 凱翔花園、中翔 28 等 。 陸慕鎮(zhèn)板塊 位于相城區(qū) 陸慕鎮(zhèn) 及其周邊地區(qū) , 陸慕鎮(zhèn) 是相城區(qū)中心城鎮(zhèn)之一，其經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展水平在相城區(qū)內占重要位置。因此， 陸慕鎮(zhèn) 的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在相城區(qū)也是較為領先的。 陸慕鎮(zhèn) 真正意義上的樓盤是 2020 年對外公開銷售的華美家園，當時的銷售情況較好。隨著三江錦繡江南和嘉和麗園的尾盤的結束 ,該區(qū)域缺少一定數(shù)量的在售樓盤 ,合景地塊的開發(fā)為該區(qū)域房產(chǎn)的開發(fā)注入了新鮮的血液 ,后期 銷售有待觀察。另外，別墅和寫字樓市場幾乎為空白，僅有一兩個樓盤，市場情況有待觀察。 ? 板塊特征：住宅為主，兼有別墅和寫字樓 ? 代表樓盤：住宅 —— 華美家園、三江錦繡江南、嘉和麗園 別墅 —— 蘇州知音 等 寫字樓 —— 開元銀座 ? 相城 區(qū) 零星板塊 :除相城大道和陸慕板塊外的其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊， 相城區(qū)北部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)主要以本土政府下屬的企業(yè)為主力，樓盤開發(fā)主要依托相城區(qū)湖泊眾多，風景優(yōu)美的自然條件，以建造別墅為主，對外銷售程度不高。 ? 板塊特征：本地 政府下屬開發(fā)企業(yè)為主，別墅居多 。 ? 代表樓盤：麗晶星河、靜湖水岸別墅、中興高爾夫別墅，聆湖 麗墅，渭塘商業(yè)街，陽澄領島別墅等。 （ 2）、 市場各樓盤基本情況 案名 類型 開盤 時間 累計數(shù)據(jù) 新推案數(shù)據(jù) 累計供應批次 累計供應量 累計銷售率 新推案批次 新推案量 新推案時間 新推案主力面積 新推案銷售率 新推案均價 (元/平方米 ) 區(qū)域成交均價(元 /平方米 ) 香城花園一期 多層 /小高層 全部 1043 % 四批 250 139 % 4000 4360（毛坯） 4560（全裝） 香城花園二期 多層 /（別墅） 1－ 8 批 1094 % 八批 64 119/130 % 4600（情景洋房） 香城花園 城岸 小高層 /高層 全部 458 % 二批 284 98/105 % 4000 錦繡江南 多層 /小高層 全部 1357 % 五批 442 130 100% 4100 陽光名邸 多層 /小高層 /（別墅） 一期、二期 559 % 二期二批 103 135 %