【文章內(nèi)容簡介】 1號 ㎡ 限高 2號 ㎡ 一期業(yè)主爭議較大 , 認(rèn)為規(guī)劃為綠地 ,限制層數(shù) 3號 1700㎡ 4號 約 2萬㎡ 高壓走廊線 ,地上不能上蓋物業(yè) 公建配套 郵政支局 銀行 .證券 物業(yè)管理 警屬 菜場 綜合健身 游泳池 占地面積 1400 ㎡ 220 ㎡ 565 ㎡ 3400㎡ 2023㎡ 3000 ㎡ 建筑面積 1200 ㎡ 1200 ㎡ 1000㎡ 460 ㎡ 2250㎡ 1360㎡ 600 ㎡ 需要建成的公建建筑面積為 8070平方米 康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建設(shè)中。建成后將成為容納約 型居住區(qū) ； 目前社區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)比較稀缺，居民日常消費通過購物班車 /社區(qū)班車解決；目前前廣場地塊除一塊為集中綠地外，其他均為已建物業(yè)（一為會所、一為商業(yè)綜合樓、一目前為售樓處和樣板房） 29 S 集合和規(guī)模優(yōu)勢 依托康城住宅 151萬平方米，周邊住宅即 別墅區(qū)居住人口，形成一定的集聚效應(yīng)， 項目的檔次可以有一定擴大。 W 交通瓶頸 莘松路的交通是制約消費人口導(dǎo)入 的重要瓶頸； 地塊限制 地塊有許多限制因素，可變能力?。? O 體驗式消費成為未來商業(yè)發(fā)展的趨勢 . 符合別墅區(qū)客戶消費檔次存在空白 周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好 T 市場競爭威脅嚴(yán)重 隨著莘莊中心的商業(yè)發(fā)展，多家商場的開業(yè) 對板塊的客流消費形成分流，而且對吸引區(qū) 的客流增加難度。 市場風(fēng)險變化莫測 【 SWOT】 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 如果商業(yè)的市場容量只有 5萬平方米 ,剩余 10萬平方米指標(biāo)如何 ? 閔行規(guī)劃科科長語錄 規(guī)劃批準(zhǔn)的原則 : ?該配的配足 , 類型可以不局限商業(yè) ,但不要超過總體指標(biāo) 。 ?一定要征求小區(qū)業(yè)主的意見 ,他們同意我們就同意 。 ?把多數(shù)指標(biāo)建在爭議小的地塊 ,爭議大的地塊盡量考慮少建、不建 “ ” 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 第三部分 二、風(fēng)險和機會 三、出路 一、目標(biāo)設(shè)定 本報告是嚴(yán)格保密的。 32 閔行小戶性市場全線紅 【 市場聲音 】 閔行 小 戶型銷售火爆 閔行經(jīng)濟性酒店入住率高 閔行中端辦公物業(yè)稀缺 1 2 3 萬科朗潤園，萬科假日風(fēng)景的“螞蟻工房”，均價達(dá)到 12023元 /平方米，開盤便搶購一空； 松江九亭上海青年城， 7月份開盤以來銷售套數(shù) 446套，實現(xiàn)均價 8610元 /平方米； 70％， 90平方米國家政策，搶時機就是占先機。 莫泰 168，錦江之星、泰姆 24H賓館的入住率達(dá)到 80％。尤其是周六、日，入住率達(dá)到 100％。 康城及周邊的居民非常多，如全部入住，訪客的住宿將有較大需求。 目前辦公物業(yè)在售的僅有四個。價格均價 800010000平方米，尤其小面積的辦公物業(yè)在閔行 需求較高。 詳細(xì)見附件： 《 閔行小戶性、酒店、辦公調(diào)查 》 33 【 產(chǎn)品定位 】 項目區(qū)位 項目地塊 商圈 人口 ?處于閔行新閔板塊 ?別墅區(qū)和居住區(qū)聚集 ?擁有一定的人口支撐 ? 地塊小，面積大， 建筑面積 ? 限制條件多，只能向高向密發(fā)展。 非中心 大體量，高密度 ? 不在核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)沒有形成互動 ? 商圈消費模式單一，市場容量有限 市場容量有限 ? 外來人口導(dǎo)入困難，區(qū)域內(nèi)消費人口有限 ? 區(qū)域內(nèi)純商業(yè)需求有限 人口消費單一 突破區(qū)域價值 實現(xiàn)整體價值 跳出商圈 挖掘其他需求 能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)與升值潛力。 34 【 產(chǎn)品定位 】 產(chǎn)品解構(gòu)圖 非商業(yè) 都市單元 純租賃式公寓 假日寓所 公寓酒店 傳統(tǒng)住宅 超標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)式公寓 工作式社區(qū) 國際公寓 名商俱樂部 創(chuàng)業(yè)型公司 個人工作室 街區(qū)商業(yè) （ Street Mall ） 商業(yè) 集中商業(yè) （ shopping Mall ） 倉儲式購物中心 主題式/服務(wù)式購物中心 商業(yè)性休閑會所 VIP會員店 展示廊/櫥窗 品牌專賣店 集市 傳統(tǒng)式購物中心 35 Urban units plex 都市單元綜合體 土地日益稀缺，人口日益增長；少數(shù)的空間，應(yīng)承載更多的功能。 他是一種理想，他是一種生活，他是一種體驗，他是一種期待。 【 產(chǎn)品定位 】 36 【 整體定位 】 “HOPSCA” 豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION +APARTMENT (酒店 +辦公 +公園 +購物中心 +商會 +住宅 ) HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。 37 源起： HOPSCA于 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，是一個集酒店、辦公樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。 HOPSCA的特征： 特征一： 高密度，集約性 特征二：整體統(tǒng)一性 特征三：功能復(fù)合性 特征四：土地使用均衡性 特征五： 空間連續(xù)性 ： ： ： 特征六：內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性 一個成功的 HOPSCA項目的開發(fā)及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產(chǎn)物業(yè)的 HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。 HOPSCA在巴黎 HOPSCA在紐約 HOPSCA在東京 38 【 獲利模式 】 商業(yè)街銷售獲利，購物中心持續(xù)經(jīng)營獲利 商業(yè) 大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利 辦公 成功銷售獲利 公寓 大部分出售和少量長期經(jīng)營獲利